Festwert

Festwert bezeichnet in der Immobilienbewertung einen vereinfachenden Ansatz, bei dem bestimmte Bauteile oder Anlagen mit einem pauschalen, dauerhaft angesetzten Wertansatz bewertet werden, der nicht regelmäßig an Marktpreise angepasst wird. Im Versicherungs- und Steuerrecht bezeichnet der Festwert außerdem einen behördlich oder vertraglich festgelegten Wertansatz für wiederkehrend vorhandene, schwer einzeln zu erfassende Vermögensgegenstände.

Festwert in der Immobilienbewertung und Sachversicherung

Im Kontext der Gebäudebewertung und Wohngebäudeversicherung kommt der Festwert in zwei relevanten Zusammenhängen vor:

1. Festwert als Bewertungsansatz in der Bilanzierung: Gewerbliche Immobilienbesitzer, die Gebäude in ihrem Anlagevermögen halten, können für bestimmte gleichartige Gegenstände (z. B. Bodenbeläge, Türen, Sanitärobjekte) einen Festwert ansetzen, wenn der Bestand im Zeitablauf annähernd gleich bleibt. Voraussetzung: Der Festwert darf nicht um mehr als 10 % vom tatsächlichen Wert abweichen (§ 240 Abs. 3 HGB, § 256 Satz 2 HGB).

2. Festwert in der Wohngebäudeversicherung: Ältere Versicherungsverträge nutzen oft einen fixen Versicherungswert (z. B. auf Basis des Gebäudewerts 1914 oder eines “gleitenden Neuwertfaktors”), der einmalig festgelegt und danach nur anhand von Baupreisindizes angepasst wird. Der Festwert dient als Berechnungsbasis für die Versicherungssumme.

Risiko der Unterversicherung: Entspricht der Festwert nicht dem tatsächlichen Wiederbeschaffungswert, droht im Schadensfall eine Unterversicherung - die Versicherung zahlt dann nur anteilig.

Festwert in der Grundstücksbewertung und im Steuerrecht

Im Rahmen der steuerlichen Bewertung von Grundstücken und Immobilien (§§ 79 ff. BewG) spielten früher Einheitswerte und Festwerte eine wichtige Rolle. Seit der Grundsteuerreform 2022/2025 sind neue Bewertungsverfahren in Kraft:

• Bayern hat sich für ein flächenbasiertes Modell entschieden, bei dem Fläche und Lage - nicht der individuelle Marktwert - maßgeblich sind
• Festwertansätze spielen im neuen bayerischen Grundsteuermodell eine untergeordnete Rolle

Für Erbschaft- und Schenkungsteuer gilt: Der Festwert als vereinfachter Wertansatz wurde durch das aktuelle Bewertungsrecht (BewG) weitgehend abgelöst; für Immobilien sind Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren anzuwenden.

Wohngebäudeversicherung: Unterversicherung vermeiden

Die Frage des richtigen Versicherungswerts ist für Immobilieneigentümer von erheblicher praktischer Bedeutung. Die Baukostenentwicklung der letzten Jahre - mit teils zweistelligen Preissteigerungen für Materialien und Handwerksleistungen - hat dazu geführt, dass viele ältere Wohngebäudeversicherungen auf Festwertbasis heute deutlich unter dem tatsächlichen Wiederherstellungswert versichert sind.

Das Unterversicherungsprinzip (§ 75 VVG) besagt: Ist das Gebäude zum Zeitpunkt des Schadens zu einem geringeren Wert versichert als seinem tatsächlichen Wert entspricht, leistet die Versicherung nur anteilig. Bei einem Gebäude, das zu 80 % des tatsächlichen Werts versichert ist, trägt der Eigentümer 20 % jeden Schadens selbst - auch bei Totalschaden.

Um eine Unterversicherung zu vermeiden, stehen folgende Methoden zur Verfügung:

Gleitende Neuwertversicherung: Versicherungssumme und Prämie werden jährlich anhand des Baupreisindex (Statistisches Bundesamt) angepasst. Diese Methode ist der Standard bei modernen Wohngebäudeversicherungen und schützt zuverlässig gegen schleichende Unterversicherung durch Preissteigerungen.

Wertgutachten: Für besonders wertvolle oder historische Gebäude empfiehlt sich die Ermittlung des Wiederherstellungswerts durch einen Sachverständigen. Dieser Wert wird dann als Versicherungssumme festgelegt.

Unterversicherungsverzicht: Manche Versicherungen bieten gegen Aufpreis einen Unterversicherungsverzicht an - die Versicherung garantiert, auch bei eventueller Unterdeckung den vollen Schaden zu ersetzen. Dieses Angebot sollte kritisch geprüft werden, da es nicht von allen Versicherungen uneingeschränkt gewährt wird.

Festwert und Grundsteuerreform 2025 in Bayern

Die Grundsteuerreform trat zum 1. Januar 2025 in Kraft. Bayern hat als einziges Bundesland ein reines Flächenmodell eingeführt, das keine Verkehrswerte oder Einheitswerte mehr berücksichtigt:

• Die Grundsteuer B wird auf Basis der Grundstücks- und Gebäudefläche berechnet
• Lage und Wert der Immobilie spielen im bayerischen Modell keine Rolle mehr
• Maßgeblich sind die Äquivalenzzahlen: 0,04 Euro/m² Grundstücksfläche und 0,50 Euro/m² Wohnfläche
• Der kommunale Hebesatz bestimmt die endgültige Grundsteuerhöhe

Für Eigentümer in Nürnberg ist der Hebesatz der Stadt Nürnberg maßgeblich. Da die bayerische Grundsteuerreform flächenbasiert und nicht wertbasiert ist, spielt der Festwert im klassischen Sinne für die Grundsteuer in Bayern keine Rolle mehr.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Eigentümern von älteren Wohngebäuden in Nürnberg und der Metropolregion, ihre Wohngebäudeversicherung auf Basis des aktuellen Wiederherstellungswerts zu überprüfen. Viele Verträge basieren noch auf dem Festwert 1914 mit gleitendem Faktor - durch die erheblichen Baukostensteigerungen der letzten Jahre kann eine erhebliche Unterversicherungslücke entstanden sein.

Wir empfehlen, gemeinsam mit Ihrem Versicherungsberater den tatsächlichen Neubauwert Ihres Gebäudes zu ermitteln und die Versicherungssumme anzupassen. Für Nürnberger Gründerzeithäuser mit historischen Fassaden oder Denkmalschutz ist ein Sachverständigengutachten zum Wiederherstellungswert besonders wichtig - die Handwerkskosten für historische Materialien und Ausführungen liegen deutlich über dem Standardniveau.

Häufig gestellte Fragen

Was bedeutet “Festwert 1914” in meiner Gebäudeversicherung?

Der Festwert 1914 ist ein historischer Bezugswert, der die Baukosten im Jahr 1914 als Basis nimmt. Darauf wird ein laufend angepasster Multiplikator angewandt, um den aktuellen Neubauwert abzuleiten. Dieser Ansatz ist in manchen älteren Versicherungsverträgen noch üblich. Bei Gebäuden, die nach 1914 erheblich verändert oder aufgestockt wurden, kann der Festwert 1914 den tatsächlichen Wert erheblich unterschätzen.

Wie kann ich feststellen, ob meine Immobilie in Nürnberg unterversichert ist?

Lassen Sie den aktuellen Neubauwert Ihres Gebäudes durch einen Sachverständigen oder direkt durch Ihre Versicherungsgesellschaft ermitteln. Viele Versicherer bieten kostenlose Online-Rechner oder Beratungstermine an. Als groben Richtwert: Der Neubauwert eines durchschnittlichen Einfamilienhauses liegt in der Metropolregion Nürnberg derzeit bei 2.500 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Gilt in Bayern noch der Einheitswert für die Grundsteuer?

Nein. Bayern hat die Grundsteuerreform 2025 mit einem eigenen Flächenmodell umgesetzt. Der alte Einheitswert wird nicht mehr für die Grundsteuerberechnung herangezogen. Maßgeblich sind jetzt die Grundstücks- und Wohnfläche sowie die Grundsteuerhebesätze der Gemeinden. Eigentümer haben seit 2022 Grundsteuererklärungen auf Basis der neuen Regelungen eingereicht; die neuen Bescheide gelten ab dem 1. Januar 2025.

Wie wird der Festwert für Büroeinrichtungen oder Gebäudebestandteile in der Bilanzierung bestimmt?

Für gewerblich genutzte Gebäude kann der Buchhalter oder Steuerberater einen Festwert für gleichartige, regelmäßig vorhandene Gegenstände festlegen (z. B. Bodenbeläge, Fenster, Türen). Voraussetzung ist, dass der Festwert den tatsächlichen Wert um nicht mehr als 10 % überschreitet oder unterschreitet. Einmal jährlich ist zu prüfen, ob diese Voraussetzung noch erfüllt ist. Bei größeren Abweichungen muss der Festwert angepasst werden.

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