Erschließungskosten

Erschließungskosten - Erschließungskosten sind sämtliche Aufwendungen, die für die Anbindung eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur anfallen, insbesondere für Straßen, Gehwege, Kanalisation, Wasser-, Strom-, Gas- und Telekommunikationsleitungen. Die rechtliche Grundlage bilden das Baugesetzbuch (BauGB) sowie das Kommunalabgabengesetz Bayern (KAG).

Arten und Umfang der Erschließungskosten

Die Erschließungskosten gliedern sich in die äußere und die innere Erschließung. Die äußere Erschließung umfasst alle Maßnahmen, die das Grundstück an das öffentliche Netz anbinden: den Bau oder Ausbau von Erschließungsstraßen, die Verlegung von Kanälen für Schmutz- und Regenwasser, den Anschluss an die öffentliche Trinkwasserversorgung sowie die Herstellung der Strom-, Gas- und Telekommunikationsanschlüsse. Die innere Erschließung betrifft die Leitungsführung auf dem eigenen Grundstück bis zum Gebäude.

Für die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlagen erhebt die Gemeinde Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB. Der Grundstückseigentümer trägt dabei in der Regel 90 Prozent der beitragsfähigen Kosten, die Gemeinde übernimmt mindestens 10 Prozent. Die Verteilung auf die einzelnen Grundstücke erfolgt nach einem Verteilungsmaßstab, der üblicherweise die Grundstücksfläche und die zulässige Geschossfläche berücksichtigt.

Von der erstmaligen Erschließung zu unterscheiden ist die Erneuerung bestehender Anlagen. Hier greift in Bayern das Kommunalabgabengesetz (KAG), nach dem die Gemeinden Ausbaubeiträge oder wiederkehrende Beiträge erheben können. Seit der Abschaffung der Straßenausbaubeitragssatzungen in vielen bayerischen Kommunen ist die Kostenverteilung regional unterschiedlich geregelt.

Zusätzlich zu den öffentlichen Beiträgen fallen privatrechtliche Hausanschlusskosten an. Die Versorgungsunternehmen berechnen für die Herstellung des jeweiligen Hausanschlusses individuelle Pauschalen, die je nach Leitungslänge und technischem Aufwand variieren.

Kalkulation und typische Kostengrößen

Die Gesamtkosten der Erschließung hängen stark vom Standort, der Grundstücksgröße und dem Erschließungszustand ab. Für ein durchschnittliches Baugrundstück in Bayern können als Richtwerte gelten: Erschließungsbeitrag Straße 20 bis 50 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche, Kanalbeitrag 3 bis 10 Euro pro Quadratmeter, Wasserbeitrag 2 bis 8 Euro pro Quadratmeter. Hinzu kommen die Hausanschlusskosten, die für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation zusammen häufig zwischen 8.000 und 20.000 Euro liegen.

Bei Grundstücken in Neubaugebieten sind die Erschließungskosten oft bereits im Kaufpreis enthalten, während bei Grundstücken in Randlagen oder im Außenbereich erheblich höhere Kosten entstehen können, insbesondere wenn lange Leitungswege erforderlich sind.

Glasfaser und Breitbandanschluss als neue Erschließungskomponente

Neben den klassischen Versorgungsleitungen gewinnt der Glasfaseranschluss als Teil der Erschließung zunehmend an Bedeutung. In Neubaugebieten wird die Glasfaserleitung oft parallel zu den anderen Versorgungsleitungen verlegt und in die Erschließungskosten einbezogen. Bei Bestandsgebäuden kann ein nachträglicher Glasfaseranschluss je nach Leitungslänge mehrere tausend Euro kosten.

In der Metropolregion Nürnberg treiben verschiedene Träger den Glasfaserausbau voran: der Freistaat Bayern im Rahmen des Breitbandförderprogramms und die Deutschen Telekom sowie regionale Anbieter über eigenwirtschaftliche Ausbauprojekte. Fehlender oder schlechter Internetanschluss kann den Grundstückswert messbar mindern - ein Aspekt, den Kaufinteressenten zunehmend berücksichtigen.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In der Stadt Nürnberg erhebt das Tiefbauamt die Erschließungsbeiträge auf Basis der städtischen Erschließungsbeitragssatzung. Wir empfehlen Kaufinteressenten, vor dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks beim Liegenschaftsamt der Stadt Nürnberg oder der jeweiligen Gemeinde eine verbindliche Auskunft über bestehende oder zu erwartende Erschließungsbeiträge einzuholen. Gerade in den Neubaugebieten der Metropolregion, etwa in Kornburg, Wetzendorf oder in den Umlandgemeinden wie Schwabach und Wendelstein, kann die Höhe der Erschließungskosten den Gesamtpreis eines Grundstücks spürbar beeinflussen. Wir unterstützen unsere Kunden dabei, diese Kosten frühzeitig in die Finanzierungsplanung einzubeziehen.

Häufige Fragen zu Erschließungskosten

Wer muss die Erschließungskosten bezahlen?

Die Erschließungsbeiträge für die erstmalige Herstellung öffentlicher Erschließungsanlagen trägt der Eigentümer des erschlossenen Grundstücks zu mindestens 90 Prozent. Bei einem Grundstücksverkauf vor der endgültigen Beitragserhebung kann vertraglich geregelt werden, ob Käufer oder Verkäufer die Kosten übernimmt. Wir raten dazu, diese Frage im Kaufvertrag eindeutig zu klären.

Können Erschließungskosten steuerlich geltend gemacht werden?

Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind Erschließungskosten in der Regel nicht steuerlich absetzbar, da sie zu den Anschaffungskosten des Grundstücks zählen. Bei vermieteten Immobilien können die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen als Herstellungskosten aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Wir empfehlen, dies mit einem Steuerberater im Einzelfall zu prüfen.

Was passiert, wenn ein Grundstück als „voll erschlossen” angeboten wird?

Die Bezeichnung „voll erschlossen” bedeutet, dass alle wesentlichen Versorgungsleitungen bereits bis zum Grundstück verlegt sind und die Erschließungsbeiträge in der Regel bereits abgerechnet wurden. Dennoch empfehlen wir, dies anhand der Bescheide der Gemeinde zu überprüfen, da Nacherhebungen bei Abrechnungsfehlern oder noch nicht abgerechneten Teilmaßnahmen möglich sind.

Was kostet die Erschließung eines Grundstücks im Außenbereich?

Grundstücke im Außenbereich (§ 35 BauGB) sind in der Regel nicht erschlossen. Die vollständige Erschließung - Straßenanschluss, Wasser, Abwasser, Strom - muss der Eigentümer vollständig selbst finanzieren und kann 30.000 bis 100.000 Euro und mehr kosten, abhängig von der Entfernung zur nächsten Infrastruktur. Hinzu kommt, dass Bebauung im Außenbereich grundsätzlich unzulässig ist, sodass auch keine Baugenehmigung erteilt werden kann. Wir raten zu äußerster Vorsicht beim Kauf solcher Grundstücke.

Sind Erschließungskosten beim Grundstückskauf verhandelbar?

Ob und wie Erschließungskosten im Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden, ist grundsätzlich verhandelbar. Üblich sind drei Gestaltungen: Erstens trägt der Verkäufer alle bis zum Beurkundungszeitpunkt bereits ergangenen Erschließungsbescheide und erhält dafür einen entsprechend höheren Kaufpreis. Zweitens werden zukünftige, noch nicht beschiedene Erschließungskosten auf den Käufer übertragen, was sich in einem Preisabschlag widerspiegeln sollte. Drittens vereinbaren die Parteien eine hälftige Teilung, wenn die Erschließung zum Zeitpunkt des Kaufs zwar begonnen, aber noch nicht abgerechnet ist. Wir empfehlen Käufern von Grundstücken in neuen Nürnberger Baugebieten - etwa in der Entwicklungsfläche Brunecker Straße oder in Umlandgemeinden wie Oberasbach oder Zirndorf - eine verbindliche Anfrage bei der Gemeinde, welche Erschließungsbeiträge bereits beschieden sind und welche noch ausstehen. Diese Auskunft ist Grundlage für eine faire Preisgestaltung im Kaufvertrag.

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