Zeitwert

Der Zeitwert einer Immobilie bezeichnet den aktuellen Wert des Gebäudes unter Berücksichtigung seines Alters, seines Zustands und der eingetretenen Wertminderung - also den Sachwert der baulichen Anlagen zum gegenwärtigen Bewertungszeitpunkt. Er ist eine Teilgröße innerhalb des Sachwertverfahrens nach ImmoWertV und beschreibt, was das Gebäude als Sachgut heute wert ist, wenn man von der Neubauherstellung ausgeht und den alters- und zustandsbedingten Wertverlust (Alterswertminderung) abzieht. Der Zeitwert ist nicht mit dem Marktwert (Verkehrswert) gleichzusetzen, der auch Lage und Marktentwicklung einbezieht.

Berechnung des Zeitwerts im Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren wird der Zeitwert des Gebäudes in drei Schritten ermittelt: Zunächst werden die Herstellungskosten (Regelherstellungskosten nach NHK) des Gebäudes in heutigen Preisen berechnet. Dann wird die Alterswertminderung abgezogen - in der Regel linear über die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (z. B. 80 Jahre für ein Einfamilienhaus). Das Ergebnis ist der Zeitwert der baulichen Anlagen.

Hinzu kommt der Bodenwert (aus Bodenrichtwertkarte) - zusammen ergibt sich der vorläufige Sachwert, der anschließend durch einen Marktanpassungsfaktor an das regionale Preisniveau angepasst wird. Der Marktanpassungsfaktor ist dabei eine entscheidende Variable: Er kann in nachgefragten Lagen über 1,5 betragen (das heißt, der Markt zahlt 50 % mehr als der reine Sachwert) oder in strukturschwachen Lagen unter 0,8 liegen (der Markt zahlt weniger als den Sachwert).

Die Alterswertminderung wird in der Praxis nicht immer streng linear angewendet. Bei gut gepflegten, modernisierten Gebäuden kann die effektive Restnutzungsdauer - und damit der Zeitwert - durch sachverständige Einschätzung nach oben korrigiert werden. Ein 50 Jahre altes Haus, das vollständig kernsaniert wurde, kann eine effektive Restnutzungsdauer wie ein 20-jähriges Objekt haben - mit entsprechend höherem Zeitwert.

Zeitwert vs. Marktwert: Wichtige Unterschiede

Der Zeitwert ist eine objektbezogene, technische Größe; der Marktwert (Verkehrswert nach § 194 BauGB) ist eine marktbezogene Größe, die Angebot, Nachfrage, Lage und Vergleichspreise einschließt. In nachgefragten Lagen wie Nürnbergs Innenstadtquartieren kann der Marktwert den Zeitwert deutlich übersteigen - weil der Boden einen Großteil des Werts ausmacht und der Marktanpassungsfaktor hoch ist.

In strukturschwachen Lagen kann der Marktwert unter dem Zeitwert liegen, wenn selbst das Gebäude kaum noch Nachfrage findet. Das ist in schrumpfenden Regionen ein bekanntes Phänomen: Der Sachwert berechnet theoretische Herstellungskosten, die am Markt aber nicht erzielbar sind, weil kaum jemand das Objekt kaufen möchte. In solchen Fällen dominiert das Ertragswertverfahren oder ein stark abgewertetes Sachwertverfahren mit sehr niedrigem Marktanpassungsfaktor.

Bedeutung für Versicherungen und Steuern

Der Zeitwert spielt auch in der Gebäudeversicherung eine Rolle: Ältere Objekte werden im Schadensfall oft zum Zeitwert entschädigt, während Neubauten und versicherte Objekte mit Neuwertklausel zum Wiederbeschaffungswert (Neuwert) abgesichert sind. Wer ein älteres Gebäude nur zum Zeitwert versichert hat, trägt im Schadensfall die Differenz zwischen Zeitwert und tatsächlichen Wiederherstellungskosten selbst - ein oft unterschätztes Risiko.

Im Steuerrecht ist der Zeitwert relevant für die Bewertung von Gebäuden im Erbschaft- und Schenkungssteuerrecht, soweit das Sachwertverfahren der Finanzbehörden angewendet wird. Das Bewertungsgesetz (BewG) schreibt für Erbschaftssteuerzwecke bestimmte Verfahren vor, die sich am Sachwert- oder Ertragswertverfahren orientieren - mit eigenen Normwerten, die vom Marktwert abweichen können.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Gerade in Nürnberg und Franken, wo viele Gründerzeithäuser und Nachkriegsbauten die Bestandslandschaft prägen, weicht der Zeitwert häufig stark vom Marktwert ab. Altbauten mit originalem Charme und guter Lage erzielen Marktpreise, die das rein technische Sachwertverfahren weit übersteigen. Umgekehrt können sanierungsbedürftige Objekte in peripheren Lagen Marktwerte deutlich unter dem berechneten Zeitwert erzielen.

Wir erstellen für Ihre Immobilie eine marktgerechte Bewertung, die Zeitwert, Bodenrichtwert und aktuelle Marktentwicklung zusammenführt und Ihnen eine realistische Preisvorstellung für Kauf oder Verkauf liefert. Dabei nutzen wir aktuelle Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse Nürnberg und Fürth sowie Marktdaten aus aktuellen Kaufpreissammlungen.

Häufig gestellte Fragen

Welche Nutzungsdauer wird für die Berechnung des Zeitwerts angenommen?

Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer richtet sich nach der Gebäudeart: Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser werden in der Regel mit 80 Jahren angesetzt, Büro- und Geschäftshäuser mit 60 bis 70 Jahren. Bei modernisierten Gebäuden kann die effektive Restnutzungsdauer durch sachverständige Einschätzung nach oben korrigiert werden - was den Zeitwert entsprechend erhöht. Die Korrektur orientiert sich am Umfang und Alter der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen.

Ist der Zeitwert für die Preisfindung beim Verkauf relevant?

Als alleinige Grundlage für den Verkaufspreis ist der Zeitwert ungeeignet, weil er den Markt nicht abbildet. Er ist jedoch eine wichtige Ausgangsgröße für das Sachwertverfahren, das insbesondere bei eigengenutzten Einfamilienhäusern als ein Wertermittlungsansatz neben dem Vergleichswertverfahren eingesetzt wird. In Nürnberg wird das Vergleichswertverfahren aufgrund der guten Datenlage des Gutachterausschusses bevorzugt eingesetzt - der Zeitwert dient dann als Plausibilitätsprüfung.

Wie unterscheidet sich der Zeitwert vom Buchwert?

Der Buchwert ist eine bilanzielle Größe (Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich steuerlicher Abschreibungen gemäß AfA-Tabelle) und hat mit dem tatsächlichen baulichen Zustand und dem Marktwert wenig zu tun. Der Zeitwert ist eine bautechnische Schätzgröße aus der Wertermittlung, die den realen Zustand des Gebäudes berücksichtigt. In der Praxis sind Buchwert und Zeitwert selten identisch - je nach Abschreibungssatz und tatsächlichem Erhaltungszustand können sie erheblich voneinander abweichen.

Wann wird der Zeitwert in der Praxis am häufigsten verwendet?

Der Zeitwert wird vor allem bei selbst genutzten Einfamilienhäusern (Sachwertverfahren), bei der Gebäudeversicherung (als Bemessungsgrundlage für die Entschädigung), im Erbschaft- und Schenkungssteuerrecht (nach dem Bewertungsgesetz) sowie bei der technischen Due Diligence von Gewerbeimmobilien (Kostenschätzung für Instandhaltung und Ersatz) angewendet. Im Mietwohnungsbau und bei Gewerbeimmobilien mit stabilen Erträgen dominiert das Ertragswertverfahren.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.