Urkundsperson

Urkundsperson - Die Urkundsperson ist eine durch Gesetz zur Errichtung öffentlicher Urkunden befugte Person. Im Immobilienrecht ist dies in erster Linie der Notar, der Kaufverträge, Grundschuldbestellungen und Teilungserklärungen beurkundet. In bestimmten Fällen können auch Konsuln, Beamte und Richter als Urkundspersonen tätig werden. Die Urkundsperson ist zur Unparteilichkeit, Neutralität und Aufklärung aller Beteiligten verpflichtet.

Aufgaben und Pflichten

Die Urkundsperson hat im Immobiliengeschäft folgende Kernaufgaben: Erforschung des Willens der Beteiligten (§ 17 BeurkG) - der Notar muss den Sachverhalt klären und sicherstellen, dass die Parteien den Vertragsinhalt verstehen. Belehrung über die rechtliche Tragweite des Geschäfts - insbesondere bei unerfahrenen Beteiligten. Verlesung der Urkunde in Anwesenheit aller Beteiligten. Prüfung der Identität durch Vorlage amtlicher Ausweise. Genehmigung und Unterschrift - die Urkundsperson bestätigt mit ihrer Unterschrift und ihrem Siegel die ordnungsgemäße Beurkundung. Die Urkundsperson haftet persönlich für Fehler bei der Beurkundung (Notarhaftung, § 19 BNotO).

Die Belehrungspflicht des Notars ist in der Praxis besonders bedeutsam: Er muss auf typische Risiken des Rechtsgeschäfts hinweisen, auch wenn die Parteien selbst keine Fragen stellen. Bei einem Immobilienkauf bedeutet das beispielsweise: Hinweis auf Lasten und Beschränkungen im Grundbuch, auf ausstehende Genehmigungen, auf die Auswirkungen einer Vollstreckungsunterwerfungsklausel oder auf steuerliche Konsequenzen. Wer bestimmte Informationen zurückhält, riskiert eine Haftung des Notars - was für Käufer eine wichtige Schutzfunktion darstellt.

Neutralitätspflicht

Die Urkundsperson ist zur strengen Neutralität verpflichtet - sie darf weder Käufer noch Verkäufer bevorzugen. In der Praxis wählt häufig der Käufer den Notar (da er die Kosten trägt), aber der Notar ist dennoch beiden Parteien gleichermaßen verpflichtet. Bei Interessenkonflikten (z. B. wenn der Notar einen Beteiligten anwaltlich berät) muss er die Beurkundung ablehnen. Die Neutralitätspflicht erstreckt sich auch auf die Vertragsgestaltung - der Notar darf nicht einseitig zugunsten einer Partei formulieren.

In der Praxis bedeutet Neutralität nicht, dass der Notar keine Empfehlungen geben kann. Wenn eine Vertragsregelung für eine Partei unvorteilhaft ist, wird ein guter Notar darauf hinweisen. Wer als Käufer oder Verkäufer individuelle Schutzklauseln in den Vertrag aufnehmen möchte - etwa eine Rücktrittsklausel bei verweigerter Finanzierung oder eine Gewährleistungsregelung für bekannte Mängel - sollte dies dem Notar rechtzeitig vor dem Termin mitteilen, damit er diese in den Entwurf aufnehmen kann.

Sprachliche Barrieren und Urkundsperson

Können Beteiligte kein Deutsch, muss die Urkunde in einer Sprache errichtet oder von einem beeidigten Dolmetscher übersetzt werden, der den Inhalt mündlich überträgt. In Nürnberg, einer Stadt mit hohem Anteil internationaler Fachkräfte und Investoren, ist die Beurkundung unter Hinzuziehung eines Dolmetschers keine Seltenheit. Wir empfehlen, rechtzeitig einen Dolmetscher zu organisieren - auf Wunsch vermitteln wir geeignete Kontakte.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Käufern und Verkäufern in der Metropolregion Nürnberg, den Notar sorgfältig auszuwählen - auch wenn die Gebühren gesetzlich festgelegt sind und bei allen Notaren gleich. Unterschiede bestehen in Erfahrung, Erreichbarkeit und Beratungsqualität. Für Immobilientransaktionen empfehlen sich Notare mit Schwerpunkt im Immobilienrecht. In Nürnberg gibt es über 30 Notariate - die Notarkammer Bayern führt ein Verzeichnis aller zugelassenen Notare.

Wichtig: Beide Parteien haben das Recht, den Vertragsentwurf mindestens 2 Wochen vor dem Beurkundungstermin zu erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG bei Verbraucherverträgen). Nutzen Sie diese Zeit, um den Entwurf sorgfältig zu lesen und offene Fragen vorab mit dem Notar zu klären - das macht den Beurkundungstermin effizienter und sicherer.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich den Notar frei wählen?

Ja, grundsätzlich hat jede Partei das Recht, den Notar vorzuschlagen. In der Praxis wählt meist der Käufer den Notar, da er die Kosten trägt. Die andere Partei muss dem nicht zustimmen - sie kann einen anderen Notar vorschlagen. Es gibt keine Pflicht, den vom Makler oder der Bank empfohlenen Notar zu nehmen. Wichtig: Der Notar muss seinen Amtssitz im Bezirk haben, in dem das Grundstück liegt, oder die Beteiligten ihren Wohnsitz haben.

Haftet der Notar für Fehler im Kaufvertrag?

Ja, der Notar haftet nach § 19 BNotO für Amtspflichtverletzungen - z. B. fehlerhafte Belehrung, Versäumnis bei Grundbucheintragungen oder unvollständige Vertragsgestaltung. Die Haftung ist verschuldensabhängig (Vorsatz und Fahrlässigkeit). Notare sind berufshaftpflichtversichert (Mindestdeckung 500.000 Euro, in der Praxis deutlich höher). Betroffene können Schadensersatz direkt gegen den Notar und seine Versicherung geltend machen.

Warum muss der Notar die Urkunde vorlesen?

Die Verlesung ist nach § 13 BeurkG zwingend vorgeschrieben. Sie dient dem Schutz der Beteiligten: Durch das Vorlesen wird sichergestellt, dass alle den vollständigen Vertragstext kennen und verstehen. Während der Verlesung können Fragen gestellt und Änderungen vorgenommen werden. Ein Verzicht auf die Verlesung ist nicht möglich - eine ohne Verlesung erstellte Urkunde ist nichtig. Die Verlesung dauert bei einem Standard-Kaufvertrag ca. 30-45 Minuten.

Kann die Beurkundung per Video-Konferenz stattfinden?

Seit der Einführung der Online-Beurkundung (§ 16a BeurkG) im Jahr 2022 ist es in bestimmten Konstellationen möglich, eine notarielle Beurkundung per gesicherter Videokonferenz durchzuführen. Voraussetzung ist, dass die Urkundsperson im Inland tätig ist und die technischen Anforderungen der notariellen Videokonferenz-Verordnung erfüllt sind. Für Grundstückskaufverträge gilt jedoch derzeit eine Einschränkung: Die vollständige Online-Beurkundung von Immobilientransaktionen ist noch nicht generell zugelassen; es gibt Pilotprojekte und schrittweise Ausweitung. In der Praxis werden in Nürnberg und Franken Immobilienkäufe weiterhin überwiegend in Präsenz beurkundet - Käufer und Verkäufer sollten dies bei der Terminplanung berücksichtigen.

Vollmacht und Vertretung beim Beurkundungstermin

Ist ein Beteiligter am Beurkundungstermin verhindert, kann er sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Voraussetzung ist eine notariell beglaubigte oder beurkundete Vollmacht - eine einfache schriftliche Vollmacht genügt bei Grundstückskaufverträgen nicht. Die Vollmacht kann vorher bei einem anderen Notar errichtet werden. Bei internationalen Immobilientransaktionen, bei denen sich ein Beteiligter im Ausland befindet, ist eine apostillierte notarielle Vollmacht aus dem jeweiligen Land oder die Beurkundung vor dem deutschen Konsulat möglich. Wir empfehlen, Vollmachten frühzeitig zu organisieren und vom beurkundenden Notar auf ihre Eignung prüfen zu lassen, da fehlerhaft ausgestattete Vollmachten den Beurkundungstermin platzen lassen können.

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