Umwandlung (Miete in Eigentum)

Umwandlung (Miete in Eigentum) - Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen bezeichnet den rechtlichen Prozess, bei dem ein Mehrfamilienhaus durch Erstellung einer Teilungserklärung in einzelne Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt wird. Jede Einheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt und kann separat verkauft werden. Die Umwandlung ist ein etabliertes Investmentmodell, das Einzeleigentümer erhebliche Mehrerlöse gegenüber einem Gesamtverkauf erzielen lässt - unterliegt aber seit 2021 verschärften gesetzlichen Einschränkungen zum Schutz bestehender Mieter.

Ablauf der Umwandlung

Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum erfolgt in mehreren klar definierten Schritten:

1. Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die zuständige Bauaufsichtsbehörde stellt auf Basis von Aufteilungsplänen (Grundrisse mit Einzeichnung der Wohneinheiten) eine Bescheinigung aus, dass jede Einheit baulich von den anderen getrennt ist - eigener Zugang, eigene Küche, eigenes Bad. Voraussetzung ist ein baulicher Zustand, der dieser Trennung entspricht; bei alten Bestandsgebäuden sind manchmal vorbereitende Baumaßnahmen nötig.

2. Teilungserklärung durch Notar: Der Notar erstellt die Teilungserklärung, die das Gebäude in Sondereigentum (individuelle Wohneinheiten) und Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade, tragende Wände, gemeinsame Leitungen) aufteilt. Gleichzeitig wird die Gemeinschaftsordnung (Nutzungs- und Verwaltungsregeln) erstellt und die Miteigentumsanteile werden festgelegt.

3. Grundbucheintragung: Für jede Wohneinheit wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Die Eintragung ist die formale Grundlage dafür, dass die Wohnungen einzeln verkauft werden können.

4. Vermarktung: Nach Eintragung können die Wohnungen einzeln verkauft werden - an Kapitalanleger, Eigennutzer oder auch an bestehende Mieter über ihr Vorkaufsrecht.

Die Gesamtkosten für die Umwandlung liegen bei ca. 5.000-15.000 Euro für ein typisches Mehrfamilienhaus mit 6-10 Einheiten, abhängig von Größe, Anzahl der Einheiten und Aufwand für die Aufteilungspläne.

Mieterschutz bei Umwandlung: § 577 und § 577a BGB

Bestehende Mieter genießen bei einer Umwandlung besonderen gesetzlichen Schutz, der bei der Planung unbedingt berücksichtigt werden muss:

Vorkaufsrecht (§ 577 BGB): Bei der ersten Veräußerung der Wohnung nach der Umwandlung hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Vermieter muss ihm den mit dem Drittkäufer abgeschlossenen Kaufvertrag in notariell beglaubigter Form vorlegen. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben - also die Wohnung zu exakt denselben Bedingungen zu kaufen. Das Vorkaufsrecht gilt nicht bei der Umwandlung selbst, sondern erst beim anschließenden Verkauf. Es kann weder ausgeschlossen noch zu Ungunsten des Mieters eingeschränkt werden.

Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB): Nach der Umwandlung und dem erstmaligen Verkauf einer Wohnung gilt eine Kündigungssperrfrist. In dieser Zeit darf dem Mieter nicht wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung gekündigt werden. Die gesetzliche Mindestfrist beträgt 3 Jahre - in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Bundesländer diese Frist auf bis zu 10 Jahre verlängern. In Nürnberg gilt durch bayerische Landesverordnung eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren nach erstmaliger Veräußerung.

Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB: Seit 2021 können Bundesländer die Umwandlung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt genehmigungspflichtig machen. In Bayern ist das Umwandlungsverbotsgesetz als Bayerische Umwandlungsverordnung (BayUmwV) in Kraft. In Nürnberg ist eine behördliche Genehmigung für die Umwandlung in der Regel erforderlich - Ausnahmen gelten unter anderem, wenn Eigentümer maximal zwei Wohnungen umwandeln oder wenn alle Mieter dem Kauf ihrer Wohnung zustimmen.

Wirtschaftlichkeit der Umwandlung

Die wirtschaftliche Attraktivität der Umwandlung ergibt sich aus dem Vervielfältigungseffekt beim Einzelverkauf: Eigentumswohnungen werden in Nürnberg typischerweise zu 20-40 % höheren Quadratmeterpreisen gehandelt als der rechnerische Anteil einer Mietwohnfläche am Gesamtgebäudewert. Wer ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen für insgesamt 1,2 Mio. Euro erworben hat und die Einzelwohnungen nach Umwandlung für insgesamt 1,7 Mio. Euro verkauft, erzielt einen Mehrerlös von 500.000 Euro - bei Umwandlungskosten von ca. 10.000 Euro.

Allerdings ist die 10-jährige Kündigungssperrfrist bei der Kalkulation zu berücksichtigen: Wohnungen mit langjährigen Mietern müssen möglicherweise zu Bestandsmietpreisen (und damit zu niedrigeren Kaufpreisen für Anleger) verkauft werden. Eigennutzer, die auf eine freie Wohnung angewiesen sind, können erst nach Ablauf der Sperrfrist durch Eigenbedarf einziehen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg

Wir empfehlen Eigentümern von Mehrfamilienhäusern in der Metropolregion Nürnberg, die eine Umwandlung planen, folgendes Vorgehen:

• Rechtliche Vorabprüfung: Klären Sie mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht, ob Ihr Objekt unter die bayerische Umwandlungsverordnung fällt und ob eine behördliche Genehmigung erforderlich ist.
• Mieterkommunikation: Frühzeitige, transparente Kommunikation mit den Mietern schafft Vertrauen und eröffnet die Möglichkeit, einzelne Wohnungen direkt an die Mieter zu verkaufen - oft unkomplizierter und ohne Käufersuche.
• Bewertung vor Umwandlung: Lassen Sie das Gebäude vor der Umwandlung professionell bewerten, um realistische Einzelverkaufspreise zu ermitteln und die Umwandlung nur dann einzuleiten, wenn der Mehrerlös den Aufwand rechtfertigt.
• Timing: In Nürnbergs aktueller Marktlage (2025) sind Eigentumswohnungen in gefragten Lagen (Johannis, Maxfeld, Erlenstegen) gut verkäuflich; in Randlagen und bei Bestands-Mietpreisbindung kann die Käufersuche länger dauern.

Sprechen Sie uns an - wir begleiten Umwandlungsprojekte von der Bewertung bis zum Einzelverkauf und kennen die spezifischen rechtlichen Rahmenbedingungen in Nürnberg.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses?

Die Kosten setzen sich zusammen aus: Abgeschlossenheitsbescheinigung (ca. 500-1.500 Euro je nach Umfang der Prüfung), Notarkosten für Teilungserklärung (ca. 2.000-5.000 Euro abhängig von Wohnungszahl und -wert), Grundbuchkosten (ca. 1.000-3.000 Euro), Architektenkosten für Aufteilungspläne (ca. 1.000-3.000 Euro) und ggf. Kosten für vorbereitende Baumaßnahmen. Gesamtkosten: ca. 5.000-15.000 Euro für ein typisches Mehrfamilienhaus mit 6-10 Einheiten. Der Mehrerlös durch Einzelverkäufe überkompensiert diese Kosten in der Regel vielfach.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ja. Nach § 577 BGB hat der Mieter bei der erstmaligen Veräußerung nach der Umwandlung ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Vermieter muss dem Mieter den vollständigen Kaufvertrag mit dem Drittkäufer vorlegen; der Mieter hat zwei Monate Zeit, um das Vorkaufsrecht durch notarielle Erklärung auszuüben und in den Kaufvertrag einzutreten. Das Vorkaufsrecht kann weder vertraglich ausgeschlossen noch zeitlich eingeschränkt werden. Übt der Mieter es nicht aus oder verzichtet er ausdrücklich darauf, erlischt es.

Lohnt sich die Umwandlung wirtschaftlich?

Die Umwandlung lohnt sich, wenn der Einzelverkaufswert der Wohnungen die Summe aus Gebäudewert (als Ganzes) plus Umwandlungskosten deutlich übersteigt. In Nürnberg liegt der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen typischerweise 20-40 % über dem rechnerischen Anteil am Gesamtgebäudewert. Die 10-jährige Kündigungssperrfrist ist bei der Kalkulation zu berücksichtigen - bewohnte Wohnungen erzielen in der Vermarktung als Anlageobjekte typischerweise 15-25 % niedrigere Preise als vergleichbare Leerstände. Eine realistische Wirtschaftlichkeitsberechnung sollte beide Szenarien (belegte und freie Wohnungen) abbilden.

Brauche ich in Nürnberg eine behördliche Genehmigung für die Umwandlung?

In Nürnberg ist durch die Bayerische Umwandlungsverordnung (BayUmwV) für Umwandlungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt grundsätzlich eine Genehmigung der zuständigen Behörde (Bauaufsichtsamt) erforderlich. Ausnahmen gelten u. a. für Eigentümer mit bis zu zwei Wohnungen oder wenn alle Mieter der Umwandlung zustimmen und ihre Wohnung kaufen. Wir empfehlen dringend, vor Einleitung des Verfahrens beim Stadtplanungsamt Nürnberg oder einem Fachanwalt die Genehmigungspflicht im Einzelfall zu klären.

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