Schenkung

Schenkung - Die Schenkung einer Immobilie ist die unentgeltliche Übertragung von Grundeigentum zu Lebzeiten des bisherigen Eigentümers auf eine andere Person. Sie wird häufig als vorweggenommene Erbfolge eingesetzt und ermöglicht es, Vermögen planvoll an die nächste Generation weiterzugeben, steuerliche Freibeträge auszuschöpfen und die eigene Versorgung durch Nießbrauch- oder Wohnrechtsvorbehalte abzusichern.

Ablauf und rechtliche Voraussetzungen der Immobilienschenkung

Die Schenkung einer Immobilie bedarf nach § 518 BGB der notariellen Beurkundung. Der Notar erstellt den Schenkungsvertrag, in dem Schenker und Beschenkter die unentgeltliche Eigentumsübertragung vereinbaren. Der Vertrag enthält die genaue Grundstücksbezeichnung, die Auflassung sowie gegebenenfalls vereinbarte Gegenleistungen oder Vorbehalte. Anschließend veranlasst der Notar die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch.

Steuerlich unterliegt die Immobilienschenkung dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Die Schenkungsteuer wird nach denselben Steuersätzen und Steuerklassen berechnet wie die Erbschaftsteuer. Entscheidend für die Praxis sind die persönlichen Freibeträge: Kinder können von jedem Elternteil 400.000 Euro steuerfrei erhalten, Ehegatten sogar 500.000 Euro. Der wesentliche Vorteil gegenüber der Erbschaft liegt darin, dass diese Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Durch gestaffelte Schenkungen über mehrere Jahrzehnte lassen sich so erhebliche Vermögenswerte steuerfrei übertragen.

Bei der Bewertung der Immobilie für die Schenkungsteuer ist der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz maßgeblich. Seit der Bewertungsreform 2023 liegen die steuerlichen Werte näher am Verkehrswert, was die Steuerbelastung bei Immobilienschenkungen tendenziell erhöht hat. Gerade bei wertvollen Immobilien in begehrten Lagen kann die Schenkung zu Lebzeiten dennoch günstiger sein als die spätere Vererbung, weil durch die Zehn-Jahres-Staffelung mehrere Freibeträge genutzt werden.

In der Praxis vereinbaren Schenker häufig einen Nießbrauchvorbehalt oder ein lebenslanges Wohnrecht. Beim Nießbrauch behält der Schenker das Recht, die Immobilie weiterhin selbst zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu beziehen. Das mindert den steuerlichen Wert der Schenkung erheblich, da der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs vom Grundbesitzwert abgezogen wird. Zusätzlich können Rückforderungsrechte vereinbart werden, die greifen, wenn der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt, die Immobilie ohne Zustimmung veräußert oder in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät.

Vorweggenommene Erbfolge und Pflichtteilsergänzung

Die Schenkung als vorweggenommene Erbfolge hat auch erbrechtliche Konsequenzen. Schenkungen an Erben werden bei der späteren Erbauseinandersetzung unter Umständen auf den Erbteil angerechnet. Pflichtteilsberechtigte Angehörige können zudem einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen, wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre vor dem Erbfall erfolgt ist. Pro Jahr, das zwischen Schenkung und Erbfall liegt, sinkt der anrechenbare Anteil um jeweils ein Zehntel - nach Ablauf der vollen zehn Jahre bleibt die Schenkung pflichtteilsfest.

Bei Schenkungen unter Nießbrauchvorbehalt ist die Rechtsprechung allerdings strenger: Die Zehn-Jahres-Frist beginnt in vielen Fällen erst mit dem Wegfall des Nießbrauchs, nicht mit dem Zeitpunkt der Schenkung. Dieser Aspekt sollte bei der Gestaltung unbedingt berücksichtigt werden.

Praxis-Tipp für Immobilienschenkungen in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg sind die Immobilienwerte in vielen Stadtteilen und Umlandgemeinden in den vergangenen Jahren spürbar gestiegen. Dadurch überschreiten Immobilienschenkungen häufiger die persönlichen Freibeträge, was eine frühzeitige Planung umso wichtiger macht. Wer beispielsweise ein Mehrfamilienhaus in Nürnberg-Gostenhof oder eine Doppelhaushälfte in Erlangen-Tennenlohe schenken möchte, sollte die steuerliche Bewertung vorab durch einen Sachverständigen prüfen lassen.

Wir empfehlen, Immobilienschenkungen immer in enger Abstimmung zwischen Notar, Steuerberater und gegebenenfalls einem Fachanwalt für Erbrecht zu gestalten. So lassen sich Nießbrauchvorbehalte, Rückforderungsrechte und Ausgleichsregelungen für Geschwister optimal aufeinander abstimmen. Bei Bedarf unterstützen wir mit einer aktuellen Marktwerteinschätzung der Immobilie als Grundlage für die steuerliche Planung.

Häufig gestellte Fragen

Kann eine Schenkung rückgängig gemacht werden?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Schenker die Schenkung widerrufen - etwa bei grobem Undank des Beschenkten nach § 530 BGB oder wenn der Schenker nach der Schenkung selbst in wirtschaftliche Not gerät (Verarmung des Schenkers, § 528 BGB). In der Praxis empfiehlt es sich, vertragliche Rückforderungsrechte im Schenkungsvertrag festzuhalten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Wird die Schenkungsteuer sofort fällig?

Die Schenkungsteuer entsteht mit dem Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung - bei Immobilien also in der Regel mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Das Finanzamt setzt die Steuer nach Kenntniserlangung per Bescheid fest. Die Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt trifft sowohl Schenker als auch Beschenkten und muss innerhalb von drei Monaten nach der Schenkung erfüllt werden.

Lohnt sich eine Schenkung bei selbstgenutztem Wohneigentum?

Bei der Schenkung eines selbstgenutzten Familienheims unter Ehegatten gelten besondere Begünstigungen: Das Familienheim kann unabhängig von seinem Wert steuerfrei übertragen werden, sofern der Beschenkte die Immobilie anschließend selbst zu Wohnzwecken nutzt. Diese Regelung gilt allerdings nur für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, nicht für Übertragungen an Kinder zu Lebzeiten.

Welche laufenden Kosten entstehen nach einer Immobilienschenkung?

Nach der Eigentumsumschreibung trägt der Beschenkte alle laufenden Kosten der Immobilie: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltungsrücklagen und - falls vermietet - die Verwaltungskosten. Wurde ein Nießbrauch vorbehalten, verbleiben Mieteinnahmen und Nutzungsrecht beim Schenker, der dann auch die laufenden Betriebskosten trägt, soweit sie der Nutzung zuzurechnen sind. Wichtig für die Erbschaftsteuerplanung in der Metropolregion Nürnberg: Durch den Nießbrauchvorbehalt wird der steuerliche Wert der Schenkung erheblich reduziert, da der kapitalisierte Nießbrauchwert - berechnet aus dem Jahreswert und der statistischen Lebenserwartung des Schenkers - vom Grundbesitzwert abgezogen wird. Bei einem 60-jährigen Schenker und einem Nießbrauchswert von 15.000 Euro jährlich kann dieser Abzug allein 150.000 Euro oder mehr betragen. Wer die Schenkung zusammen mit einem Nießbrauchvorbehalt plant, sollte die genaue Berechnung durch einen Steuerberater vornehmen lassen, bevor der notarielle Schenkungsvertrag beurkundet wird.

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