Planungsrecht

Das Planungsrecht (auch: Bauplanungsrecht) regelt, wie Grundstücke genutzt und bebaut werden dürfen - es ist das öffentliche Recht der Bodennutzungsplanung. Es bestimmt, ob und in welchem Umfang auf einem Grundstück gebaut werden darf, welche Gebäudearten zulässig sind und welche Nutzungen erlaubt sind. Das Bauplanungsrecht ist im Baugesetzbuch (BauGB) und den Baunutzungsverordnungen (BauNVO) geregelt; daneben treten landesrechtliche Bauordnungen (in Bayern: BayBO).

Flächennutzungsplan und Bebauungsplan

Das Planungsrecht unterscheidet zwei zentrale Planebenen:

Der Flächennutzungsplan (FNP) ist ein gemeindliches Planungsinstrument, das die beabsichtigte Bodennutzung im gesamten Gemeindegebiet grob darstellt. Er ist behördenverbindlich, aber nicht direkt für den Bürger bindend. Aus dem FNP werden die verbindlichen Bebauungspläne entwickelt.

Der Bebauungsplan (B-Plan) ist rechtlich verbindlich: Er regelt konkret für ein bestimmtes Gebiet die Art der baulichen Nutzung (z. B. Allgemeines Wohngebiet WA, Mischgebiet MI, Gewerbegebiet GE), das Maß der baulichen Nutzung (GRZ, GFZ, Traufhöhe, Firsthöhe), die Bauweise (offen, geschlossen, Einzel- oder Doppelhaus), überbaubare Grundstücksflächen (Baugrenzen, Baulinien) sowie Verkehrsflächen und ggf. Stellplatzanforderungen. Verstöße gegen den B-Plan sind nicht genehmigungsfähig - es sei denn, die Gemeinde erteilt eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB, was an strenge Voraussetzungen geknüpft ist.

§ 34 und § 35 BauGB - Bauen im Innen- und Außenbereich

Nicht überall gibt es einen Bebauungsplan. In Bereichen ohne B-Plan richtet sich die Zulässigkeit nach anderen Vorschriften:

• § 34 BauGB (Innenbereich): Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. In der Metropolregion Nürnberg sind viele Umlandgemeinden teilweise unbeplant - dort entscheidet § 34 über die Genehmigungsfähigkeit. Die Beurteilung ist oft komplex und streitanfällig.
• § 35 BauGB (Außenbereich): Im Außenbereich sind grundsätzlich nur privilegierte Vorhaben zulässig - Landwirtschaft, Windenenergie, erneuerbaren Energien. Wohnbebauung im Außenbereich ist fast nie genehmigungsfähig.

Für Käufer von Grundstücken oder Immobilien mit Erweiterungsplänen ist die Abgrenzung Innen-/Außenbereich entscheidend. Was nach Ortslage wirkt, kann baurechtlich bereits Außenbereich sein.

Planungsrecht als Werttreiber bei Grundstücken

Das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Baurecht ist der entscheidende Werttreiber für Grundstücke. Ein Grundstück mit genehmigungsfähigem Baurecht für ein Mehrfamilienhaus kann ein Vielfaches des Werts eines gleich großen Ackerlands ohne Baurecht haben. In der Nürnberger Metropolregion wird der Unterschied zwischen Bauland und Ackerland deutlich: Bauland kostet je nach Lage 300-1.200 Euro/m², Ackerland ohne Baurecht 5-15 Euro/m².

Die Schaffung von Baurecht (z. B. durch Aufstellung eines Bebauungsplans) ist daher eine zentrale Aufgabe kommunaler Planung und ein begehrtes Instrument für Grundstückseigentümer und Investoren. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan (§ 12 BauGB) ermöglicht es, das Verfahren in Abstimmung mit einem konkreten Investor zu beschleunigen - er verpflichtet den Investor dabei zur Realisierung des Vorhabens innerhalb bestimmter Fristen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer ein Grundstück in Nürnberg oder den Umlandgemeinden kauft oder verkauft, sollte den geltenden Bebauungsplan oder die §-34-Situation kennen. Beim Stadtplanungsamt Nürnberg können B-Pläne eingesehen werden; für Umlandgemeinden sind die jeweiligen Gemeindeverwaltungen zuständig. Viele Gemeinden im Nürnberger Umland stellen ihre B-Pläne inzwischen online zur Verfügung.

Wir prüfen im Rahmen unserer Maklertätigkeit die planungsrechtliche Situation und erläutern Käufern wie Verkäufern, welche Nutzungen auf einem Grundstück realistisch sind und welche Entwicklungspotenziale vorhanden oder absehbar sind. Ein Grundstück mit angehendem Baurecht kann eine attraktive Investition sein - wenn man die Realisierungswahrscheinlichkeit realistisch einschätzt.

Häufig gestellte Fragen

Wie erfahre ich, welcher Bebauungsplan für mein Grundstück gilt?

In Nürnberg können Bebauungspläne beim Stadtplanungsamt oder online über das Stadtportal (stadtplan.nuernberg.de) eingesehen werden. Für Umlandgemeinden stehen die Gemeindeverwaltungen und regionale Geoinformationsportale (BayernAtlas) zur Verfügung. Der BayernAtlas zeigt auf einer Karte, welche Flächen in Bayern Bebauungsplänen unterliegen. Unser Büro prüft die planungsrechtliche Situation auf Anfrage und kann Pläne für Sie interpretieren.

Kann ich selbst die Schaffung von Baurecht beantragen?

Als Privatperson können Sie einen Antrag auf Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans stellen. Die Entscheidung liegt jedoch bei der Gemeinde, die dabei erhebliches Planungsermessen hat - sie ist nicht verpflichtet, dem Antrag zu folgen. Alternativ gibt es den vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 12 BauGB), der in Abstimmung mit dem Investor auf ein konkretes Projekt zugeschnitten wird. Dieser Weg ist schneller, weil der Investor den Verfahrensaufwand trägt und die Gemeinde eine Realisierungsgarantie erhält.

Was ist der Unterschied zwischen Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht?

Das Bauplanungsrecht (BauGB, BauNVO) regelt die Frage, ob und was gebaut werden darf - Gebäudeart, Nutzung, Maß. Das Bauordnungsrecht (in Bayern: BayBO) regelt das Wie - Abstandsflächen, Sicherheitsanforderungen, Brandschutz, Stellplatzpflicht und weitere technische Anforderungen. Beide Rechtsbereiche müssen für eine Baugenehmigung eingehalten werden. Ein Vorhaben kann planungsrechtlich zulässig, aber bauordnungsrechtlich nicht genehmigungsfähig sein - zum Beispiel, wenn die erforderlichen Abstandsflächen nicht eingehalten werden.

Was ist ein Bauvorbescheid und wozu dient er?

Ein Bauvorbescheid (auch: Voranfrage) ist ein Verwaltungsakt, der bestimmte Fragen zur Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens vorab klärt, bevor ein vollständiger Bauantrag gestellt wird. Er kostet weniger als eine vollständige Baugenehmigung (ca. 200-500 Euro), dauert 6-10 Wochen und bindet die Behörde für drei Jahre. Wer ein Grundstück kaufen und später bebauen möchte, kann durch einen Bauvorbescheid das Risiko eines nicht genehmigungsfähigen Vorhabens erheblich reduzieren.

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