Lineare Abschreibung

Die lineare Abschreibung ist die steuerlich und handelsrechtlich gängigste Methode, den Wertverlust von Gebäuden über deren Nutzungsdauer gleichmäßig als Aufwand zu verbuchen - jedes Jahr wird derselbe Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgesetzt. Für Vermieter ist sie ein zentrales Instrument zur Steueroptimierung: Die jährliche Abschreibung mindert den steuerpflichtigen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung und spart damit Einkommensteuer. Das Gebäude wird dabei über eine gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer abgeschrieben, nicht der Grundstücksanteil.

Gesetzliche Grundlagen und Abschreibungssätze

Die lineare Gebäudeabschreibung ist in § 7 Abs. 4 EStG geregelt. Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, gilt ein Abschreibungssatz von 3 % p. a. (entspricht 33 Jahre Nutzungsdauer). Für Gebäude, die vor 2023 fertiggestellt wurden, beträgt der Satz 2 % p. a. (50 Jahre). Für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, gilt ein Satz von 2,5 % (40 Jahre). Gewerblich genutzte Gebäude werden mit 3 % p. a. abgeschrieben. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des Gebäudes - ohne Grundstücksanteil, der nicht abschreibbar ist.

Ermittlung der Bemessungsgrundlage

Da Grundstück und Gebäude gemeinsam erworben werden, muss der Kaufpreis aufgeteilt werden. Die Finanzverwaltung akzeptiert eine Aufteilung nach dem Sachwertverfahren oder auf Basis der sogenannten Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises, die das Bundesfinanzministerium bereitstellt. In gefragten Lagen wie der Nürnberger Innenstadt oder Erlangen entfällt oft ein hoher Anteil auf den Grundstückswert (40-60 % des Kaufpreises), was die abschreibbare Bemessungsgrundlage und damit die Steuerersparnis reduziert. Käufer sollten die Aufteilung bereits beim Notarvertrag sorgfältig prüfen und gegebenenfalls ein Sachverständigengutachten zur Kaufpreisaufteilung einholen - dieses hat vor dem Finanzamt ein stärkeres Gewicht als die pauschale BMF-Arbeitshilfe, die häufig sehr hohe Grundstücksanteile ausweist.

Steuerliche Wirkung der Abschreibung

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) wirkt als direkter Kostenabzug von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Ein Beispiel: Wurde ein Mehrfamilienhaus in Nürnberg für 1,2 Mio. Euro erworben, davon 800.000 Euro auf das Gebäude entfallend, beträgt die jährliche lineare Abschreibung bei 2 % p. a. genau 16.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % ergibt sich eine jährliche Steuerersparnis von 6.720 Euro - über die gesamte 50-jährige Abschreibungsdauer eine Gesamtersparnis von rund 336.000 Euro. Je höher der Gebäudeanteil an den Anschaffungskosten und je höher der persönliche Steuersatz, desto wertvoller ist die AfA als Planungsinstrument.

Zusammenspiel mit anderen Abschreibungsformen

Neben der linearen Abschreibung gibt es steuerliche Sonderregelungen: Die degressive AfA für Neubauten (§ 7 Abs. 5a EStG, seit 2023) erlaubt in den ersten Jahren höhere Abzüge, dann sinkend. Für Sanierungen in Sanierungsgebieten (§ 7h EStG) oder denkmalgeschützte Objekte (§ 7i EStG) gelten erhöhte Abschreibungssätze von bis zu 9 % in den ersten acht Jahren und 7 % in den folgenden vier Jahren. Eigentümer, die zwischen diesen Methoden wählen können, sollten die Entscheidung mit ihrem Steuerberater abstimmen, da ein Wechsel während der Haltedauer nur eingeschränkt möglich ist. Besonders die Kombination aus Denkmalschutz-AfA und dem Kauf eines sanierten Altbaus in Nürnberg kann die effektive Steuerbelastung in den ersten Jahren erheblich reduzieren.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Besonders bei Altbauten in Nürnberg - viele stammen aus der Gründerzeit oder den 1950er- bis 1970er-Jahren - ist die korrekte Ermittlung des Baujahrs und der verbleibenden Restnutzungsdauer steuerlich entscheidend. Bei einem gründerzeitlichen Mehrfamilienhaus in Gostenhof, das 1900 erbaut wurde und 2019 erworben wurde, sind bereits 119 Jahre der Abschreibungszeit vergangen; die steuerliche Abschreibung beginnt dennoch neu mit dem Erwerb, basierend auf dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis.

Zudem sind denkmalgeschützte Gebäude in der Nürnberger Altstadt oder in historischen Stadtteilen wie Wöhrd und der Pegnitzvorstadt häufig besonders attraktiv für Investoren, weil sie erhöhte Abschreibungen nach § 7i EStG ermöglichen. Voraussetzung ist eine Abstimmung mit dem Denkmalschutzamt und das Vorliegen einer entsprechenden Bescheinigung. Wir empfehlen, vor dem Kauf eines Renditeobjekts einen Steuerberater einzubeziehen, der die tatsächliche Steuerersparnis durch die AfA konkret durchrechnet und mit anderen Anlageformen vergleicht.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich auch den Grundstücksanteil abschreiben?

Nein. Grund und Boden unterliegen keiner steuerlichen Abschreibung, da sie sich nicht verbrauchen. Nur das Gebäude darf abgeschrieben werden. Die korrekte Aufteilung von Kaufpreis in Gebäude- und Grundstücksanteil ist daher steuerlich bedeutsam.

Was passiert mit der Abschreibung, wenn ich das Haus verkaufe?

Beim Verkauf werden die vorgenommenen Abschreibungen nicht „zurückgezahlt”, solange das Objekt im Privatvermögen gehalten wurde und die Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen ist. Im betrieblichen Bereich oder bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist kann die Abschreibung jedoch den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erhöhen.

Kann ich die Abschreibung auch für selbst genutzte Immobilien nutzen?

Nein. Die steuerliche Gebäudeabschreibung nach § 7 EStG gilt nur für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien. Selbst genutztes Wohneigentum kann steuerlich nicht abgeschrieben werden.

Lohnt sich eine höhere Abschreibung durch degressive AfA oder Denkmal-AfA?

Das hängt vom persönlichen Steuersatz, der Haltedauer und der Investitionssumme ab. Die degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG, 5 % im ersten Jahr fallend) bietet in den ersten Jahren höhere Abzüge, was bei hohem Steuersatz liquiditätswirksam ist. Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG (9 % über 8 Jahre, 7 % über 4 Jahre) ist nur auf die Sanierungskosten anwendbar, kann aber bei Käufern mit hohem Einkommen die effektive Eigenkapitalrendite erheblich steigern. Wir empfehlen, beide Szenarien von einem Steuerberater mit konkreten Zahlen durchrechnen zu lassen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

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