Liegenschaftssteuer

Die Liegenschaftssteuer ist kein eigenständiger Steuerbegriff im deutschen Recht, sondern ein umgangssprachliches Synonym für die Grundsteuer - die kommunale Steuer auf den Besitz von Grundvermögen und land- und forstwirtschaftlichem Vermögen. Sie ist eine der ältesten Realsteuern und wird jährlich von den Gemeinden erhoben. Nach der Grundsteuerreform, die ab 2025 bundesweit in Kraft getreten ist, haben sich Berechnungsgrundlage und Hebesätze in vielen Kommunen erheblich verändert.

Grundsteuer als deutsche Form der Liegenschaftssteuer

Die Grundsteuer wird auf der Grundlage des Grundsteuermessbetrags (festgesetzt vom Finanzamt) und des kommunalen Hebesatzes berechnet. Ab dem Veranlagungsjahr 2025 gilt das neue Bewertungsrecht nach dem Bundesmodell bzw. den Landesmodellen - Bayern hat ein eigenes Flächenmodell eingeführt. Beim bayerischen Flächenmodell wird die Steuer auf Basis der Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie einer Äquivalenzzahl berechnet, unabhängig vom Verkehrswert. Das Ergebnis kann je nach Lage und Hebesatz zu erheblichen Verschiebungen gegenüber der Altberechnung führen.

Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen; die Grundsteuer B betrifft bebaute und unbebaute Grundstücke (Wohn- und Gewerbeimmobilien). Für Wohnimmobilien in Nürnberg ist ausschließlich die Grundsteuer B relevant. Viele Bundesländer haben zusätzlich die Möglichkeit eingeführt, eine Grundsteuer C auf baureife, aber unbebaute Grundstücke zu erheben - ein Instrument gegen Grundstücksspekulation, das bislang in Bayern aber nicht flächendeckend eingesetzt wird.

Hebesätze und Belastung in Nürnberg

Die Stadt Nürnberg legt den Grundsteuer-B-Hebesatz für bebaute Grundstücke eigenständig fest. Der Hebesatz ist der Multiplikator, der auf den Grundsteuermessbetrag angewendet wird - er kann die tatsächliche Steuerbelastung stark beeinflussen: Kommunen mit hohem Finanzbedarf setzen höhere Hebesätze an. In Nürnberg und vielen bayerischen Städten sind die Hebesätze im Zuge der Grundsteuerreform 2025 angepasst worden, um aufkommensneutrale Ergebnisse zu erzielen - was jedoch nicht bedeutet, dass für jeden einzelnen Eigentümer die Steuer gleich geblieben ist.

Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen (§ 2 BetrKV), sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Für Eigennutzer ist die Grundsteuer hingegen nicht steuerlich absetzbar - sie zählt zu den nicht abzugsfähigen privaten Lebenshaltungskosten. Bei Gewerbeimmobilien ist die Grundsteuer in der Regel als Betriebsausgabe absetzbar.

Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid

Mit der Grundsteuerreform 2025 sind bundesweit viele neue Bescheide ergangen, die nicht selten fehlerhaft sind. Häufige Fehlerquellen sind: falsch übernommene Grundstücksflächen, falsche Gebäudeflächen (Wohnfläche statt Bruttogrundfläche oder umgekehrt), falsche Nutzungsart oder fehlende Keller- und Nebenflächen. Eigentümer haben das Recht, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Feststellungsbescheids Einspruch einzulegen. Wer diese Frist versäumt, kann den Bescheid in der Regel nicht mehr ändern. Wir empfehlen, jeden neuen Grundsteuerbescheid sorgfältig zu prüfen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Mit der Grundsteuerreform 2025 haben viele Eigentümer in Nürnberg und der Metropolregion neue Grundsteuerbescheide mit abweichenden Beträgen erhalten. Wir empfehlen, den neuen Bescheid genau zu prüfen: Stimmen Grundstücksfläche, Gebäudefläche und Nutzungsart? Fehler in der Feststellungserklärung, die die Grundlage für den Bescheid bildet, können korrigiert werden - allerdings nur innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe des Bescheids beim zuständigen Finanzamt.

Bei Immobilienkäufen im Raum Nürnberg sollten Käufer beachten, dass der aktuelle Grundsteuerbescheid auf den Vorjahres-Hebesatz basiert. Die Gemeinde kann den Hebesatz jährlich anpassen - eine Erhöhung um 50 bis 100 Hebesatzpunkte kann bei einem größeren Mehrfamilienhaus schnell 500 bis 2.000 Euro jährliche Mehrbelastung bedeuten. Für Investitionsrechnungen sollte daher eine Bandbreite möglicher Hebesatzentwicklungen eingeplant werden.

Häufig gestellte Fragen

Ist Liegenschaftssteuer dasselbe wie Grundsteuer?

In Deutschland ja. Der Begriff Liegenschaftssteuer ist im deutschen Steuerrecht nicht kodifiziert; er wird umgangssprachlich als Synonym für die Grundsteuer verwendet, die im Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt ist. In Österreich gibt es hingegen eine eigenständig geregelte Liegenschaftssteuer mit anderen Berechnungsgrundlagen.

Kann ich die Grundsteuer als Vermieter auf die Mieter umlegen?

Ja. Die Grundsteuer ist nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) eine umlagefähige Betriebskosten, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Die jährliche Abrechnung muss die tatsächlich entstandene Grundsteuer ausweisen. Erhöht die Gemeinde den Hebesatz nach Abschluss des Mietvertrags, darf die gestiegene Grundsteuer trotzdem auf den Mieter umgelegt werden - die Vereinbarung im Mietvertrag schließt künftige Änderungen der tatsächlichen Steuerbelastung ein.

Was passiert, wenn ich die Grundsteuer nicht zahle?

Grundsteuer ist eine kommunale Steuer; bei Nichtzahlung kann die Gemeinde per Vollstreckungsbescheid vorgehen und im Extremfall eine Sicherungshypothek ins Grundbuch eintragen lassen. Es empfiehlt sich stets, Einsprüche gegen den Bescheid zu führen, anstatt einfach nicht zu zahlen. Säumniszuschläge entstehen bereits ab dem ersten Tag nach Fälligkeit. Die Fälligkeitstermine für die Grundsteuer sind in Bayern: 15. Februar, 15. Mai, 15. August, 15. November.

Wie verändert die Grundsteuer den Kaufpreis einer Immobilie?

Direkt gar nicht - der Kaufpreis ist eine Marktgröße. Indirekt jedoch beeinflusst eine hohe Grundsteuer die Rendite einer vermieteten Immobilie: Wer als Käufer eine Renditeberechnung aufstellt, muss die Grundsteuer als Bewirtschaftungskosten berücksichtigen. In Kommunen mit sehr hohen Hebesätzen (über 500 Punkte) kann die Grundsteuer die Nettorendite spürbar reduzieren und den Kaufpreis, den ein rationaler Investor zu zahlen bereit ist, entsprechend senken.

Gibt es eine Befreiung von der Grundsteuer?

Bestimmte Liegenschaften sind von der Grundsteuer befreit: Grundstücke, die ausschließlich öffentlichen Zwecken dienen (z. B. Schulen, Kirchen, Gemeindehäuser), können von der Steuer befreit sein. Auch gemeinnützige Organisationen können unter bestimmten Voraussetzungen Befreiungen beantragen. Für private Eigentümer gibt es in Deutschland keine allgemeine Befreiung; selbst Wohngrundstücke mit Denkmalschutz sind nicht von der Grundsteuer befreit, auch wenn die Sanierungskosten steuerlich begünstigt werden. In Bayern ist die Steuerbefreiung beim zuständigen Finanzamt zu beantragen und bedarf eines Nachweises der begünstigten Nutzung.

Liegenschaftssteuer in Österreich: ein Vergleich

Da der Begriff „Liegenschaftssteuer” in Österreich eine eigenständige Bedeutung hat, ist ein kurzer Vergleich für grenzüberschreitend aktive Eigentümer und Investoren aufschlussreich. In Österreich wird keine Grundsteuer in der deutschen Form erhoben; stattdessen gibt es eine Grunderwerbsteuer (3,5 % des Kaufpreises) sowie eine jährliche Grundsteuer nach dem Einheitswertprinzip mit einem Promillesatz - die Belastung ist insgesamt deutlich niedriger als in deutschen Großstädten. Für Eigentümer in der Metropolregion Nürnberg, die auch österreichische Immobilien halten, ist diese Differenz bei der Bewirtschaftungskalkulation relevant. Das Portal-Team von my-home.de empfiehlt bei grenzüberschreitenden Portfolios die Einbindung eines Steuerberaters mit Expertise in beiden Ländern.

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