Grundflächenzahl (GRZ)

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks maximal mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Ein Wert von 0,4 bedeutet beispielsweise, dass bei einem 500 m² großen Grundstück höchstens 200 m² bebaut werden dürfen. Die GRZ ist im Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde festgesetzt und bildet eine der zentralen Steuergrößen für die bauliche Nutzung eines Grundstücks.

Wie wird die GRZ berechnet?

Die Grundflächenzahl ergibt sich aus dem Quotienten der überbaubaren Grundfläche und der Gesamtfläche des Grundstücks. Maßgeblich ist dabei die Grundrissfläche aller Hauptgebäude zuzüglich bestimmter Nebenanlagen. Gemäß § 19 Baunutzungsverordnung (BauNVO) darf die festgesetzte GRZ durch Nebenanlagen wie Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Terrassen um bis zu 50 % überschritten werden - jedoch höchstens bis zu einem Wert von 0,8. Diese sogenannte GRZ II ist für Planungen mit Tiefgaragen oder großen Terrassen besonders relevant.

GRZ im Bebauungsplan - was Käufer wissen müssen

Jeder Bebauungsplan enthält Angaben zur GRZ. Wer ein unbebautes Grundstück kauft oder ein Bestandsgebäude erweitern möchte, muss die zulässige GRZ kennen. Eine niedrige GRZ (z. B. 0,2 in reinen Wohngebieten) schützt Grünflächen und Gärten, schränkt jedoch die Bebauungsmöglichkeiten ein. In Mischgebieten und Kerngebieten sind GRZ-Werte von bis zu 0,6 oder höher möglich. Wer die GRZ überschreitet, riskiert eine Nutzungsuntersagung und Rückbauanordnung der Baubehörde.

GRZ und Grundstückswert

Eine hohe zulässige GRZ erhöht in der Regel den Bodenwert, weil das Grundstück intensiver bebaut werden kann. Beim Grundstückskauf lohnt sich daher ein genauer Blick in den Bebauungsplan: Zwei benachbarte Grundstücke gleicher Größe können erheblich im Wert differieren, wenn für das eine eine GRZ von 0,4, für das andere aber nur 0,2 gilt.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg variiert die zulässige GRZ je nach Stadtgebiet und Bebauungsplan stark - von 0,2 in ruhigen Einfamilienhauslagen wie Zerzabelshof bis zu 0,6 in verdichteten Bereichen. Wir empfehlen, vor jedem An- oder Umbau den aktuellen Bebauungsplan beim Stadtplanungsamt Nürnberg zu prüfen oder uns direkt anzusprechen. In vielen fränkischen Umlandgemeinden sind Bebauungspläne noch in Aufstellung - hier kann die GRZ im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB von der Umgebungsbebauung abhängen.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn die GRZ eines bestehenden Gebäudes überschritten wird?

Bei Bestandsgebäuden, die die GRZ bereits überschreiten, gilt Bestandsschutz, solange keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Erweiterungen oder Neubauten sind nur im Rahmen der zulässigen GRZ möglich; anderenfalls muss eine Ausnahme oder Befreiung beim Bauordnungsamt beantragt werden.

Zählt eine Terrasse zur GRZ?

Ja, befestigte Flächen wie Terrassen, Zufahrten und Stellplätze werden zur GRZ II angerechnet. Die GRZ II darf die festgesetzte GRZ um bis zu 50 %, maximal aber bis zu einem Gesamtwert von 0,8 überschreiten.

Wo finde ich die GRZ für ein bestimmtes Grundstück in Nürnberg?

Die GRZ ist im Bebauungsplan festgesetzt, der beim Stadtplanungsamt Nürnberg oder im städtischen Geoportal online einsehbar ist. Wir helfen Ihnen gerne dabei, den richtigen Bebauungsplan zu identifizieren und die Kennzahlen korrekt auszulegen.

GRZ im unbeplanten Innenbereich und im Außenbereich

Nicht jedes Grundstück hat einen Bebauungsplan. Im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB richtet sich die zulässige Bebauungsdichte nach der Eigenart der näheren Umgebung - faktisch gilt das Maß der umliegenden Bebauung als Maßstab. Hier gibt es keine feste GRZ-Zahl, sondern eine Einzelfallbeurteilung. Im Außenbereich nach § 35 BauGB sind bauliche Anlagen grundsätzlich nur in Ausnahmefällen zulässig; eine GRZ-Festsetzung fehlt naturgemäß.

Für Grundstückskäufer in Randlagen der Metropolregion Nürnberg - etwa in fränkischen Dörfern ohne aktuellen Bebauungsplan - ist die Frage der zulässigen Bebauung daher komplexer als in beplanten Gebieten. Eine Bauvoranfrage beim zuständigen Landratsamt ist in solchen Fällen unbedingt zu empfehlen, bevor ein Kaufvertrag unterzeichnet wird.

GRZ und Nachverdichtung

Angesichts der Flächenknappheit in der Metropolregion Nürnberg gewinnt das Thema Nachverdichtung an Bedeutung. Viele ältere Einfamilienhausgebiete wurden zu Zeiten gebaut, als die GRZ noch großzügiger ausgelegt war. Heute ist in manchen Gebieten eine Nachverdichtung durch Bebauungsplanänderungen möglich, die die zulässige GRZ erhöhen. Eigentümer, die ihr Grundstück aufteilen oder zusätzliche Gebäude errichten möchten, sollten prüfen, ob eine B-Plan-Änderung politisch realistisch ist und wie sie sich auf den Grundstückswert auswirkt.

GRZ und Abstandsflächen: Doppelte Einschränkung

Die GRZ allein bestimmt nicht, wie groß ein Gebäude auf dem Grundstück werden darf. Gleichzeitig gelten nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) Abstandsflächenvorschriften: Zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze muss in der Regel ein Mindestabstand von einem Meter, häufig aber deutlich mehr, eingehalten werden. Diese Abstandsflächen begrenzen den bebaubaren Bereich auf dem Grundstück und können dazu führen, dass die rechnerisch zulässige Grundfläche (aus der GRZ) faktisch gar nicht ausgeschöpft werden kann. Wer auf einem schmalen Grundstück baut, stößt schnell an die Grenzen beider Regelungen gleichzeitig. In der Praxis empfiehlt es sich, vor dem Kauf eines Grundstücks sowohl die GRZ als auch die Abstandsflächenanforderungen der BayBO und des Bebauungsplans gemeinsam zu prüfen.

GRZ und ökologische Auflagen

In neueren Bebauungsplänen der Metropolregion Nürnberg werden GRZ-Festsetzungen zunehmend mit ökologischen Auflagen verknüpft. So können Bebauungspläne vorschreiben, dass nicht versiegelte Flächen begrünt, Flachdächer bepflanzt oder Stellplätze mit wasserdurchlässigen Belägen ausgeführt werden müssen. Hintergrund ist die kommunale Klimaanpassungsstrategie: Versiegelte Flächen verschärfen die Überhitzung von Stadtquartieren und erhöhen das Überschwemmungsrisiko bei Starkregen. Einige Bebauungspläne ermöglichen eine Überschreitung der GRZ durch Nebenanlagen nur dann, wenn im Gegenzug ein Anteil der verbleibenden Fläche begrünt wird. Bauherren und Käufer sollten diese Auflagen kennen, da sie die Gestaltungsfreiheit auf dem Grundstück und die Nutzbarkeit der Freiflächen direkt beeinflussen.

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