Globalgrundschuld

Eine Globalgrundschuld ist eine Grundschuld, die nicht nur ein einzelnes Grundstück, sondern mehrere Grundstücke eines Schuldners gleichzeitig belastet und dem Gläubiger als Sicherheit für sämtliche bestehenden und künftigen Forderungen aus der Geschäftsbeziehung dient. Anders als bei der herkömmlichen Grundschuld, die an ein konkretes Darlehen geknüpft ist, sichert die Globalgrundschuld einen gesamten Kreditrahmen - ähnlich einem Sicherheitspool. Sie ist bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen und Unternehmenskrediten weit verbreitet.

Unterschied zur einfachen Grundschuld

Die einfache (buchgrundschuldmäßige) Grundschuld sichert in der Praxis meist ein einzelnes Darlehen über eine Zweckerklärung. Die Globalgrundschuld hingegen dient der Absicherung aller gegenwärtigen und zukünftigen Forderungen aus der Bankbeziehung - Kontokorrentkredite, Investitionsdarlehen, Avallinien. Für den Eigentümer bedeutet das: Selbst wenn das ursprüngliche Darlehen abbezahlt ist, kann die Bank die Globalgrundschuld für neue Forderungen nutzen, solange keine Rückübertragung vereinbart wurde.

Diese Eigenschaft ist ein wesentlicher Unterschied zur Hypothek, die akzessorisch ist - also direkt an die Höhe der gesicherten Forderung geknüpft und mit ihrer Tilgung erlischt. Die Grundschuld und erst recht die Globalgrundschuld sind nicht akzessorisch: Sie bleiben im Grundbuch bestehen, bis der Eigentümer aktiv eine Löschungsbewilligung erwirkt. Wer das nicht weiß, hat beim Kauf einer Bestandsimmobilie mitunter eine unliebsame Überraschung, wenn alte Grundschulden noch im Grundbuch eingetragen sind.

Globale Zweckerklärung und ihre Tragweite

Der eigentliche Umfang der Sicherung wird in einer sogenannten globalen Zweckerklärung (auch: weite Sicherungszweckerklärung) festgelegt. Diese kann so weit formuliert sein, dass die Grundschuld auch Forderungen Dritter (z. B. verbundener Unternehmen) oder zukünftige, noch nicht entstandene Forderungen sichert. Eigentümer sollten diese Erklärung sorgfältig lesen und ggf. auf eine enge Zweckerklärung bestehen, die nur das konkrete Darlehen sichert.

Die weite Zweckerklärung ist insbesondere bei Unternehmern problematisch, die ihre Privatimmobilie als Sicherheit für Betriebskredite einsetzen. Wächst das Unternehmen und werden neue Kreditlinien eröffnet, haften das Privathaus automatisch für alle Verbindlichkeiten - ohne dass der Eigentümer jedes Mal neu zustimmt. Diese Automatik ist der Kern der Globalgrundschuld und gleichzeitig ihr größtes Risiko für den Schuldner.

Mehrere Grundstücke als Sicherheitenpaket

Die Globalgrundschuld kann mehrere Grundstücke gemeinsam belasten. Das ist für Banken bei der Finanzierung von Immobilienportfolios praktisch, weil sie mit einer einzigen Grundschuld ein breites Sicherheitsnetz erhalten. Für den Eigentümer bedeutet das jedoch, dass alle beteiligten Grundstücke im Verwertungsfall zur Disposition stehen - nicht nur das einzelne, dessen Kredit notleidend ist. Bei der Finanzierung mehrerer Objekte sollte daher sorgfältig abgewogen werden, ob eine Gesamtbesicherung oder individuelle Grundschulden pro Objekt sinnvoller ist.

Freigabe einzelner Grundstücke

Bei Globalgrundschulden ist es möglich, einzelne Grundstücke aus der Gesamthaftung zu entlassen, wenn die verbleibenden Sicherheiten ausreichen. Dieses sogenannte Freigabeverfahren setzt die Zustimmung des Gläubigers voraus und erfordert häufig eine neue Bewertung des Sicherheitenpakets. Wer ein Objekt aus einem finanzierten Portfolio verkaufen möchte, muss in der Regel sicherstellen, dass der Erlös zur Teilablösung der Grundschuld verwendet wird oder die Bank eine Freigabeerklärung für das betreffende Grundstück erteilt.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer in Nürnberg oder Franken eine Immobilie als Sicherheit für ein Unternehmens- oder Investitionskredit einsetzt, sollte darauf achten, wie die Zweckerklärung formuliert ist. Eine enge Zweckerklärung schützt das Privatvermögen, indem die Grundschuld nur für das konkret benannte Darlehen haftet. Eine weite Zweckerklärung kann dazu führen, dass auch andere Bankverbindlichkeiten durch das Privathaus gesichert werden - ein erhebliches Risiko bei unternehmerischen Schwierigkeiten. Lassen Sie die Zweckerklärung vor Unterschrift von einem Anwalt prüfen.

Bei der Finanzierung von mehreren Bestandsobjekten in der Metropolregion Nürnberg empfehlen wir, die Sicherheitenstrategie gemeinsam mit einem Finanzierungsberater und einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu entwickeln. Die Frage, ob eine Globalgrundschuld oder separate Einzelgrundschulden pro Objekt sinnvoller sind, hängt von der Finanzierungsstrategie, der Exit-Planung und der Risikobereitschaft des Eigentümers ab.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich eine Globalgrundschuld löschen, wenn das zugehörige Darlehen abbezahlt ist?

Nur wenn die Zweckerklärung keine weiteren Forderungen erfasst oder alle gesicherten Forderungen getilgt sind. Die Bank muss dann eine Löschungsbewilligung erteilen. Bei einer globalen Zweckerklärung kann die Bank die Löschung verweigern, solange andere Forderungen aus der Geschäftsbeziehung bestehen.

Ist eine Globalgrundschuld für den Schuldner immer nachteilig?

Nicht unbedingt. Sie vereinfacht die Sicherheitenverwaltung und kann die Kreditkonditionen verbessern, weil die Bank ein breites Sicherheitspaket hat. Nachteilig ist sie, wenn unklar bleibt, welche Forderungen konkret gesichert werden - daher ist Transparenz über die Zweckerklärung entscheidend.

Wird eine Globalgrundschuld im Grundbuch anders eingetragen als eine normale Grundschuld?

Nein. Im Grundbuch wird nur der Betrag und der Gläubiger eingetragen, nicht die Zweckerklärung. Die Unterscheidung zwischen enger und weiter Zweckerklärung ergibt sich aus dem separaten Sicherungsvertrag zwischen Schuldner und Bank, nicht aus der Grundbucheintragung selbst.

Was passiert mit der Globalgrundschuld, wenn ich das belastete Grundstück verkaufe?

Beim Kauf übergeht die Globalgrundschuld grundsätzlich auf den neuen Eigentümer. In der Praxis wird sie aus dem Kauferlös abgelöst. Soll die Globalgrundschuld bestehen bleiben und nur das verkaufte Grundstück aus dem Haftungsverbund entlassen werden, ist eine Freigabeerklärung der Bank notwendig, die häufig an eine Teilrückzahlung oder eine neue Sicherheitenbewertung geknüpft ist.

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