Gewerbesteuer

Die Gewerbesteuer ist eine kommunale Unternehmenssteuer, die auf den Gewerbeertrag eines gewerblichen Unternehmens erhoben wird (§§ 1 ff. GewStG). Sie betrifft Immobilienunternehmen, Projektentwickler, gewerbliche Immobilienhändler und Kapitalgesellschaften, die Immobilien verwalten oder verkaufen. Private Vermieter hingegen, die Wohnimmobilien im Rahmen der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung” halten, unterliegen grundsätzlich nicht der Gewerbesteuer - es sei denn, ihre Vermietungstätigkeit überschreitet die Grenze zur gewerblichen Tätigkeit.

Berechnung und Hebesatz

Die Gewerbesteuer berechnet sich aus dem Gewerbeertrag (Gewinn zuzüglich Hinzurechnungen, abzüglich Kürzungen nach §§ 8, 9 GewStG) multipliziert mit der Steuermesszahl (3,5 %) und dem gemeindlichen Hebesatz. Jede Gemeinde legt ihren Hebesatz selbst fest; in Bayern liegt er meist zwischen 300 % und 500 %. In Nürnberg beträgt der Hebesatz derzeit 467 %, in Erlangen 380 %, in Fürth 440 %. Für Kapitalgesellschaften gilt zudem die Körperschaftsteuer; die Gewerbesteuer mindert jedoch bei Einzelunternehmern und Personengesellschaften die Einkommensteuerlast (Anrechnung nach § 35 EStG).

Die Hinzurechnungen nach § 8 GewStG sind ein wichtiges Detail für Immobilienunternehmen: Finanzierungskosten (Zinsen, Mieten, Leasingraten) werden dem Gewerbeertrag zu einem festgelegten Anteil wieder hinzugerechnet. Das bedeutet, dass die effektive Gewerbesteuerbelastung höher ausfallen kann, als der Blick auf die Gewinnmarge vermuten lässt. Gerade bei fremdfinanzierten Immobilienprojekten ist dieser Effekt erheblich und sollte in der Projektplanung berücksichtigt werden.

Gewerbesteuer und Immobilienhandel: Gewerblicher Grundstückshandel

Wer als natürliche Person innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und verkauft (Drei-Objekt-Grenze), wird steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Das hat dramatische Konsequenzen: Die Gewinne sind gewerbesteuerpflichtig, die Spekulationsfrist entfällt und die Immobilien gelten als Umlaufvermögen. Die genaue Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Handel ist ein klassisches Steuerstreitthema.

Die Drei-Objekt-Grenze ist nicht absolut. Auch zwei oder gar ein Verkauf können gewerblich eingestuft werden, wenn aus den Umständen ein Handelsgeist erkennbar ist - etwa wenn das Objekt kurz nach dem Kauf aufgeteilt oder saniert und unmittelbar danach verkauft wurde. Umgekehrt schützen lange Haltezeiten von deutlich mehr als zehn Jahren in der Regel vor der Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler, selbst wenn viele Objekte betroffen sind.

Erweiterte Gewerbesteuerkürzung

Grundstücksverwaltende Gesellschaften können nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ihren gesamten auf Grundbesitz entfallenden Gewerbeertrag kürzen - de facto eine vollständige Befreiung von der Gewerbesteuer. Voraussetzung ist, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und keine unzulässigen Nebentätigkeiten ausübt. Diese Regelung ist ein wesentlicher Gestaltungsanreiz für Immobiliengesellschaften und macht die Strukturierung über eine grundstücksverwaltende GmbH oder GmbH & Co. KG steuerlich sehr attraktiv.

Die erweiterte Kürzung ist jedoch kein Selbstläufer: Erbringen die Gesellschafter oder verbundene Unternehmen Leistungen gegenüber der Gesellschaft, können sogenannte schädliche Nebengeschäfte die Kürzung gefährden. Auch photovoltaische Anlagen auf vermieteten Dächern oder die Vermietung von Betriebsvorrichtungen können die vollständige Kürzung infrage stellen. Eine laufende steuerliche Beratung ist daher bei grundstücksverwaltenden Gesellschaften unerlässlich.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer in der Metropolregion Nürnberg mehrere Immobilien verkauft oder aktiv entwickelt, sollte frühzeitig mit einem Steuerberater prüfen, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt oder droht. Die Drei-Objekt-Grenze gilt nicht absolut - auch weniger Verkäufe können als gewerblich eingestuft werden, wenn ein kaufmännisches Engagement erkennbar ist. Immobiliengesellschaften (GmbH oder GmbH & Co. KG) bieten strukturelle Möglichkeiten, die Gewerbesteuerbelastung planbar zu gestalten und von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 GewStG) zu profitieren.

In Nürnberg ist der Gewerbesteuerhebesatz im bayernweiten Vergleich hoch. Wer eine grundstücksverwaltende Gesellschaft neu gründet, sollte prüfen, ob der Sitz der Gesellschaft in einer Gemeinde mit günstigerem Hebesatz sinnvoll ist - sofern dort auch tatsächliche unternehmerische Aktivität stattfindet. Reine Briefkastengesellschaften ohne wirtschaftliche Substanz am Sitzort können steuerlich angefochten werden.

Häufig gestellte Fragen

Müssen private Vermieter Gewerbesteuer zahlen?

In der Regel nein. Private Vermieter, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, sind nicht gewerbesteuerpflichtig. Ausnahmen gelten, wenn die Verwaltung den Rahmen privater Vermögensverwaltung überschreitet (z. B. durch hotelmäßige Beherbergung oder Anbieten von Zusatzdienstleistungen).

Was ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?

Grundstücksverwaltende Gesellschaften können nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ihren gesamten auf Grundbesitz entfallenden Gewerbeertrag kürzen - de facto eine vollständige Befreiung von der Gewerbesteuer. Voraussetzung ist, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und keine unzulässigen Nebentätigkeiten ausübt.

Ab wann gilt man als gewerblicher Grundstückshändler?

Als Faustregel gilt die Drei-Objekt-Grenze: Mehr als drei Verkäufe innerhalb von fünf Jahren können zur Gewerblichkeit führen. Entscheidend ist jedoch stets die Gesamtbeurteilung aller Umstände - Haltezeit, Planung, Finanzierung, Umbau. Eine frühzeitige steuerliche Beratung ist unbedingt empfohlen.

Kann die Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer angerechnet werden?

Ja, für Einzelunternehmer und Personengesellschaften sieht § 35 EStG eine pauschale Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer vor. Das mildert die Doppelbelastung erheblich. Bei Kapitalgesellschaften (GmbH) ist keine Anrechnung möglich - dort ist die Gewerbesteuer ein echter Kostenfaktor.

Was ist der Freibetrag bei der Gewerbesteuer, und gilt er für Immobiliengesellschaften?

Einzelunternehmer und Personengesellschaften profitieren beim Gewerbeertrag von einem Freibetrag von 24.500 Euro jährlich (§ 11 Abs. 1 GewStG). Kapitalgesellschaften - also auch die typische Immobilien-GmbH oder GmbH & Co. KG - erhalten diesen Freibetrag nicht. Für grundstücksverwaltende Gesellschaften ist der Freibetrag ohnehin nur von theoretischer Bedeutung, sofern sie die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG in Anspruch nehmen - denn dann entfällt der Gewerbeertrag aus Grundbesitz vollständig. Für Immobilienentwickler und gewerbliche Grundstückshändler in der Metropolregion Nürnberg, die keine vollständige Kürzung erzielen können, ist der Freibetrag bei der Planung kleiner Projekte hingegen relevant: Bei einem Gewerbeertrag von 50.000 Euro aus einem Grundstücksverkauf eines Einzelunternehmers wären effektiv nur 25.500 Euro gewerbesteuerpflichtig, was bei einem Nürnberger Hebesatz von 467 % einer Steuerersparnis von rund 4.200 Euro entspricht.

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