Grundsteuer

Grundsteuer - Die Grundsteuer ist eine von den Gemeinden erhobene Realsteuer, die jährlich auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien anfällt. Sie ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen und trifft ausnahmslos jeden Immobilieneigentümer in Deutschland - unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder unbebaut ist.

Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren berechnet. Zunächst ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert (bis 2024: Einheitswert) der Immobilie. Dieser Wert wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl multipliziert, die je nach Grundstücksart und Bundesland variiert. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Abschließend multipliziert die Gemeinde den Messbetrag mit dem kommunalen Hebesatz, um die jährliche Grundsteuer festzusetzen.

Man unterscheidet zwei Arten: Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliches Vermögen, die Grundsteuer B bebaute und unbebaute Grundstücke - letztere ist für die weitaus meisten Immobilieneigentümer relevant.

Grundsteuerreform ab 2025

Die bisherige Berechnung auf Basis der Einheitswerte von 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) wurde vom Bundesverfassungsgericht 2018 als verfassungswidrig erklärt, da die jahrzehntealten Werte die tatsächlichen Verhältnisse nicht mehr widerspiegeln. Die Grundsteuerreform trat am 1. Januar 2025 in Kraft.

Das Bundesmodell bewertet Grundstücke nach einem wertabhängigen Verfahren, das Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, Wohnfläche, Baujahr und Mietniveau berücksichtigt. Bayern hat von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein eigenes Flächenmodell eingeführt: Hier wird die Grundsteuer ausschließlich nach der Fläche des Grundstücks und der Gebäudefläche berechnet, ohne den Wert der Immobilie zu berücksichtigen. Die Grundsteuermesszahl beträgt in Bayern 0,04 Prozent für Wohnflächen und ist damit bewusst niedrig angesetzt.

Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze zum 1. Januar 2025 angepasst, um die Reform aufkommensneutral zu gestalten. Dennoch kommt es bei einzelnen Grundstücken zu teilweise erheblichen Verschiebungen der Steuerlast - je nach Grundstücksgröße, Lage und Nutzungsart.

Grundsteuer als umlagefähige Betriebskosten

Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Grundsteuer gehört zu den regelmäßig umlagefähigen Nebenkosten und wird in der jährlichen Betriebskostenabrechnung nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel (meist Wohnfläche) auf die Mieter verteilt.

Erhöht sich die Grundsteuer - etwa durch eine Anpassung des Hebesatzes oder infolge der Reform -, kann der Vermieter die Mehrkosten über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergeben, ohne dass es einer gesonderten Mieterhöhung bedarf.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

Die Stadt Nürnberg hat den Hebesatz für die Grundsteuer B zum 1. Januar 2025 auf den neuen Wert angepasst. Da Bayern das wertunabhängige Flächenmodell verwendet, profitieren Eigentümer in teuren Lagen tendenziell von der Reform, während Eigentümer großer Grundstücke in einfacheren Lagen stärker belastet werden können.

Wir empfehlen allen Eigentümern, den aktuellen Grundsteuerbescheid sorgfältig zu prüfen und mit den Werten der Grundsteuererklärung abzugleichen. Insbesondere Angaben zu Grundstücksfläche und Wohnfläche sollten auf Richtigkeit geprüft werden, da Fehler in der Erklärung zu einer dauerhaft überhöhten Steuerlast führen können. Gegen fehlerhafte Bescheide kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Grundsteuer in Nürnberg?

Die konkrete Grundsteuerbelastung hängt von der Grundstücks- und Gebäudefläche sowie dem Hebesatz der Stadt Nürnberg ab. Da Bayern das Flächenmodell anwendet, spielt der Immobilienwert keine Rolle. Für eine typische Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche liegt die jährliche Grundsteuer in Nürnberg im niedrigen dreistelligen Bereich - die genaue Höhe ergibt sich aus dem aktuellen Hebesatz.

Muss ich die Grundsteuer auch für ein unbebautes Grundstück zahlen?

Ja, die Grundsteuer B fällt auf alle Grundstücke an - unabhängig davon, ob sie bebaut oder unbebaut sind. Für unbebaute Grundstücke, die baureif sind, können Gemeinden zudem eine erhöhte Grundsteuer C erheben, um Anreize für eine Bebauung zu schaffen und Baulandspekulation zu erschweren. Diese Möglichkeit wurde mit der Grundsteuerreform eingeführt.

Kann die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden?

Ja, die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten getroffen wurde. Fehlt eine solche Vereinbarung, trägt der Vermieter die Grundsteuer allein und kann sie nicht auf den Mieter abwälzen.

Grundsteuer C als Instrument gegen Bodenspekulation

Mit der Grundsteuerreform 2025 wurde die Grundsteuer C eingeführt. Sie erlaubt Gemeinden, für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen deutlich höheren Hebesatz festzusetzen als für bebaute Grundstücke. Ziel ist es, Eigentümer zur Bebauung zu bewegen und Baulandspekulation zu erschweren. In Nürnberg und anderen Wachstumsregionen der Metropolregion könnte die Grundsteuer C langfristig ein wirksames Instrument werden, um mehr Bauland zu mobilisieren. Ob und in welchem Umfang die Stadt Nürnberg von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, ist Teil der politischen Diskussion.

Für Investoren, die Baulandreserven halten, ist die Grundsteuer C ein neues Risiko. Wer ein baureifes Grundstück bewusst unentwickelt hält, muss mit einer höheren laufenden Steuerlast rechnen. Das verändert die Wirtschaftlichkeit von „Land Banking”-Strategien erheblich und kann den Druck erhöhen, Grundstücke zeitnah zu entwickeln oder zu verkaufen.

Bayerisches Flächenmodell versus Bundesmodell: Was bedeutet das für Nürnberger Eigentümer?

Bayern ist eines von mehreren Bundesländern, das von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein eigenes Grundsteuermodell eingeführt hat. Das bayerische Flächenmodell bewertet Grundstücke und Gebäude ausschließlich nach ihrer Fläche - der Verkehrswert der Immobilie spielt keine Rolle. Das bedeutet: Eine hochwertige Eigentumswohnung im Erlenstegener Villenviertel zahlt rechnerisch die gleiche Grundsteuer wie eine vergleichbar große Wohnung in Langwasser, wenn Fläche und Hebesatz identisch sind. Das entlastet tendenziell hochpreisige Wohnlagen, kann aber flächenintensive Grundstücke in Randlagen stärker belasten als zuvor. Wer vor der Reform in einer großen Wohnung oder einem großen Haus lebte, das mit einem alten (niedrigen) Einheitswert belegt war, muss die neuen Feststellungsbescheide auf dieser Basis sorgfältig prüfen.

Wie prüfe ich meinen Grundsteuerbescheid auf Richtigkeit?

Der neue Grundsteuerbescheid basiert auf dem Feststellungsbescheid des Finanzamts, der Wohnfläche (bzw. Nutzfläche), Grundstücksfläche und Nutzungsart zugrunde legt. Eigentümer sollten folgende Angaben prüfen: Stimmt die angegebene Wohnfläche mit der tatsächlichen Wohnflächenberechnung überein? Ist die Nutzungsart korrekt eingetragen (Wohnnutzung vs. Gewerbe)? Ist die Grundstücksfläche laut Kataster korrekt? Fehler in der Feststellungserklärung - etwa eine zu hoch angesetzte Wohnfläche - können dauerhaft zu einer überhöhten Steuerlast führen. Einsprüche müssen innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids beim zuständigen Finanzamt eingelegt werden.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.