GEG (Gebäudeenergiegesetz)

GEG (Gebäudeenergiegesetz) - Das Gebäudeenergiegesetz ist das zentrale deutsche Gesetz für energetische Anforderungen an Gebäude und regelt seit November 2020 die Energieeffizienz bei Neubau, Sanierung und Betrieb von Wohn- und Nichtwohngebäuden. Mit der Novelle vom 1. Januar 2024 - umgangssprachlich als „Heizungsgesetz” bekannt - wurden die Anforderungen an klimafreundliche Heizsysteme deutlich verschärft.

Was regelt das GEG im Detail?

Das Gebäudeenergiegesetz fasst die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in einem einheitlichen Regelwerk zusammen. Es definiert verbindliche Standards für den Wärmeschutz der Gebäudehülle, die Effizienz der Anlagentechnik und den Einsatz erneuerbarer Energien.

Die Novelle 2024 brachte die bedeutendste Änderung: In Neubaugebieten muss seit dem 1. Januar 2024 jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gilt diese Pflicht erst, wenn die jeweilige Kommune eine kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat - für Großstädte wie Nürnberg spätestens bis zum 30. Juni 2026, für kleinere Gemeinden bis zum 30. Juni 2028.

Bestehende, funktionierende Heizungen genießen Bestandsschutz und dürfen weiterbetrieben werden. Erst bei einem Defekt, der eine Reparatur unwirtschaftlich macht, greifen Übergangsfristen: Eigentümer haben dann fünf Jahre Zeit für die Umstellung auf ein GEG-konformes System. Öl- und Gasheizungen, die vor 2024 eingebaut wurden, dürfen noch bis spätestens 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden.

Eine weitere zentrale Regelung betrifft die Austauschpflicht für alte Heizungen: Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind und nicht auf Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik basieren, müssen ausgetauscht werden. Bei einem Eigentümerwechsel greift zudem eine Sanierungspflicht: Neue Eigentümer müssen innerhalb von zwei Jahren nach Erwerb bestimmte energetische Mindeststandards nachrüsten, etwa die oberste Geschossdecke dämmen oder Heizungsrohre in unbeheizten Räumen isolieren.

Kommunale Wärmeplanung und GEG-Erfüllungsoptionen

Die kommunale Wärmeplanung ist der Schlüssel für den Zeitplan im Bestand. Sobald eine Kommune ihren Wärmeplan vorlegt, beginnt die 65-Prozent-EE-Pflicht für neu eingebaute Heizungen in bestehenden Gebäuden. Eigentümer haben dann mehrere Erfüllungsoptionen: den Einbau einer Wärmepumpe, den Anschluss an ein Wärmenetz, eine Hybridheizung aus Wärmepumpe und Gaskessel, eine Stromdirektheizung, eine Biomasseheizung oder eine Heizung auf Basis von grünem Wasserstoff. Auch sogenannte Solarthermie-Hybridlösungen werden anerkannt.

Für die Umstellung stehen umfangreiche Förderprogramme bereit: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) über die KfW gewährt Zuschüsse von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten - bestehend aus einer Grundförderung von 30 Prozent, einem Klimageschwindigkeitsbonus von 20 Prozent für den frühzeitigen Austausch fossiler Heizungen und einem Einkommensbonus von 30 Prozent für Haushalte mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen unter 40.000 Euro.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Die Stadt Nürnberg arbeitet derzeit an ihrer kommunalen Wärmeplanung, die voraussichtlich bis Mitte 2026 veröffentlicht wird. Bis zur Veröffentlichung dieses Plans können Eigentümer im Bestand grundsätzlich noch fossile Heizungen einbauen - wir empfehlen jedoch, bereits jetzt zukunftssicher zu planen. Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, muss ab 2029 steigende Anteile erneuerbarer Energien beimischen und die Heizung bis spätestens 2044 vollständig umstellen.

Besonders in den Nürnberger Altbauquartieren wie Gostenhof, St. Johannis oder der Südstadt ist eine frühzeitige Energieberatung sinnvoll, da viele Gebäude aus der Nachkriegszeit energetisch erheblichen Nachholbedarf haben. Die Stadt Nürnberg bietet über die Energieberatung der Verbraucherzentrale Bayern kostenlose Erstberatungen an. Beim Immobilienverkauf ist der aktuelle GEG-Status ein zunehmend wertbestimmender Faktor - wir berücksichtigen den energetischen Zustand bei jeder Immobilienbewertung in der Metropolregion.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich meine funktionierende Gasheizung sofort austauschen?

Nein, bestehende Heizungen genießen Bestandsschutz und dürfen weiterbetrieben werden. Die 65-Prozent-EE-Pflicht greift im Bestand erst, wenn die Kommune ihre Wärmeplanung vorgelegt hat und eine neue Heizung eingebaut wird. Auch dann gibt es großzügige Übergangsfristen. Bei einem irreparablen Defekt stehen Eigentümern fünf Jahre für die Umstellung zur Verfügung, in denen übergangsweise auch eine gebrauchte fossile Heizung eingebaut werden darf.

Welche Pflichten entstehen beim Kauf einer Bestandsimmobilie?

Beim Eigentümerwechsel einer Bestandsimmobilie schreibt das GEG vor, dass neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren bestimmte energetische Nachrüstpflichten erfüllen müssen. Dazu gehören die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, die Isolierung freiliegender Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen sowie der Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind und nicht auf Brennwerttechnik basieren. Diese Pflichten gelten unabhängig von der kommunalen Wärmeplanung.

Wie hoch ist die Förderung für eine neue Heizung nach GEG?

Die Bundesförderung über die KfW kann bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten abdecken. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent für jede GEG-konforme Heizung. Zusätzlich gibt es einen Klimageschwindigkeitsbonus von 20 Prozent, wenn eine funktionierende fossile Heizung freiwillig vorzeitig ersetzt wird, sowie einen Einkommensbonus von 30 Prozent für Haushalte mit einem Jahreseinkommen unter 40.000 Euro. Die maximale Fördersumme ist auf 70 Prozent gedeckelt, die förderfähigen Kosten auf 30.000 Euro für die erste Wohneinheit.

Welche Konsequenzen hat das GEG für den Immobilienwert?

Energetisch sanierte Gebäude erzielen am Nürnberger Markt zunehmend messbare Preisaufschläge gegenüber unsanierten Vergleichsobjekten. Unsere Marktbeobachtung zeigt, dass Bestandsgebäude mit Energieeffizienzklasse A oder B gegenüber Objekten der Klasse F oder G Preisvorteile von 8 bis 15 Prozent erzielen können - insbesondere seit der Verschärfung der GEG-Anforderungen und den gestiegenen Energiepreisen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Franken sollten Interessenten den Energieausweis nicht nur als Pflichtdokument betrachten, sondern als wichtigen Indikator für künftige Investitionsbedarfe: Ein Gebäude der Klasse F oder G macht eine Heizungsmodernisierung und meist auch weitere Dämmmaßnahmen in absehbarer Zukunft notwendig - Kosten, die bei der Kaufpreisfindung realistisch einzuplanen sind. Wir berücksichtigen die energetische Qualität bei jeder unserer Immobilienbewertungen in der Metropolregion und stellen den GEG-Status transparent im Exposé dar.

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