Garagenverordnung

Garagenverordnung ist eine landesrechtliche Verordnung, die technische und brandschutzrechtliche Mindestanforderungen an Bau, Ausstattung und Betrieb von Garagen und Stellplätzen regelt. In Bayern heißt die einschlägige Verordnung Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV); sie ergänzt die Bayerische Bauordnung (BayBO) und ist maßgeblich für alle, die eine Garage errichten, umbauen oder betreiben. Die Verordnung schützt Nutzer vor Brand, Schadstoffen (Abgase) und baulichen Gefahren.

Anwendungsbereich der GaStellV in Bayern

Die GaStellV unterscheidet zwischen drei Garagentypen:

Kleingaragen (bis 100 m² Nutzfläche):

• Erleichterte Anforderungen
• Keine mechanische Lüftung erforderlich, wenn ausreichend natürliche Belüftung vorhanden
• Feuerwiderstandsdauer der tragenden Bauteile: mindestens F 30

Mittelgaragen (100 bis 1.000 m² Nutzfläche):

• Mechanische Lüftungsanlage erforderlich
• Selbstschließende, dicht- und feuerhemmende Türen zu angrenzenden Gebäudeteilen
• Feuerwiderstandsdauer: mindestens F 90

Großgaragen (über 1.000 m² Nutzfläche):

• Sprinkleranlage und Brandmeldeanlage vorgeschrieben
• Strenge Fluchtwegeregelungen
• Löschwasserversorgung und Lüftungsnachweise erforderlich

Stellplatzpflicht und Garagenverordnung

Die GaStellV ist eng mit der Stellplatzpflicht verknüpft: Für Wohngebäude schreibt das bayerische Recht vor, dass für jede Wohneinheit eine bestimmte Mindestanzahl an Stellplätzen oder Garagen auf dem Grundstück oder in der unmittelbaren Umgebung nachgewiesen werden muss. Fehlen die vorgeschriebenen Stellplätze und können sie nicht auf dem Grundstück geschaffen werden, müssen Eigentümer in manchen Gemeinden eine Stellplatzablöse an die Gemeinde zahlen.

Die konkrete Anzahl der geforderten Stellplätze richtet sich nach dem jeweiligen Bebauungsplan oder der örtlichen Stellplatzsatzung. In Nürnberg ist eine gemeindliche Stellplatzsatzung in Kraft, die je nach Lage und Nutzungsart unterschiedliche Anforderungen stellt. Wer beispielsweise Wohnraum in einem dichtbesiedelten Innenstadtbereich schafft, muss weniger Stellplätze nachweisen als in der Vorstadt oder im ländlichen Raum.

Anforderungen an Lüftung und Brandschutz im Detail

Für Kleingaragen als häufigste Garagenform im Wohnbereich gelten folgende konkrete Mindestanforderungen nach der GaStellV:

• Lüftungsöffnungen: Mindestens 1/100 der Bodenfläche als freie Lüftungsquerschnitte (Lüftungsschlitze im Tor, Abluftöffnungen)
• Brandwände: Zur Wohnnutzung hin sind feuerbeständige Trennwände (F 90) erforderlich; Türöffnungen müssen mit selbstschließenden feuerhemmenden Türen (T 30) gesichert sein
• Erdung: Elektrische Anlagen müssen den anerkannten Regeln der Technik entsprechen, da Kraftstoffdämpfe explosionsfähige Atmosphären bilden können

Diese Anforderungen werden in der Praxis - insbesondere bei älteren Garagen aus den 1960er bis 1980er Jahren - häufig nicht vollständig eingehalten. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollte der Zustand der Garage daher sorgfältig geprüft werden.

Relevanz beim Immobilienkauf und -bau

Wer eine Immobilie kauft oder umbaut, muss sicherstellen, dass Garagen und Stellplätze der GaStellV entsprechen. Nicht normgerechte Garagen (z. B. fehlende Belüftung, mangelhafte Brandwände) können die Nutzungsgenehmigung gefährden und bei Verkauf zu Mängelansprüchen führen. Besonders bei der Umwidmung von Garagen (z. B. zu Abstellräumen, Werkstätten oder Büros) sind die Anforderungen der GaStellV erneut zu prüfen.

Verkäufer sind verpflichtet, dem Käufer bekannte Abweichungen von der Baugenehmigung zu offenbaren - also auch nicht normgerechte Garagen. Wer diese Mängel verschweigt, riskiert eine Haftung wegen arglistiger Täuschung, selbst wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Gewährleistungsausschluss enthält.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Im Nürnberger Stadtgebiet und in den umliegenden Gemeinden werden Garagen in Bestandsimmobilien häufig zweckentfremdet - als Lager, Hobbyraum oder Werkstatt. Wird dabei die Garagen-Nutzung aufgegeben und die Stellplatzpflicht nicht mehr erfüllt, kann das Bauordnungsamt eine Rücksetzung in den Ausgangszustand fordern. Wir empfehlen vor jeder Umnutzung einer Garage eine Rückfrage beim Bauordnungsamt der Stadt Nürnberg oder der jeweiligen Gemeinde.

Ebenfalls häufig beobachten wir in der Region: Garagen, die nach dem Einbau eines Heizkessels oder einer Wärmepumpe nur noch eingeschränkt für die ursprüngliche Fahrzeugnutzung geeignet sind. Hier ist zu prüfen, ob die Aufstellung der Heizungsanlage in der Garage baurechtlich genehmigt wurde und ob die Belüftungsanforderungen für die neue Nutzung erfüllt werden. Bei einem Verkauf sollte dieser Sachverhalt im Kaufvertrag transparent gemacht werden.

Häufig gestellte Fragen

Darf ich in meiner privaten Garage Elektroautos laden?

Das Laden von Elektroautos in Privatgaragen ist zulässig, wenn die elektrische Anlage entsprechend ausgelegt und abgesichert ist. In Tiefgaragen und Mittelgaragen gelten besondere Anforderungen (z. B. spezielle Ladelösungen, Brandschutzkonzepte), die mit dem Fachbetrieb und ggf. dem Bauordnungsamt abgestimmt werden müssen. Der Anspruch auf Installation einer Lademöglichkeit in der eigenen Garage ist seit der WEG-Reform 2020 im WEG-Gesetz verankert.

Kann ich meine Garageneinfahrt überdachen, ohne Baugenehmigung?

Ein Carport oder eine Überdachung der Einfahrt ist in Bayern genehmigungsfrei, wenn er/sie die Voraussetzungen des Art. 57 BayBO erfüllt (Kleingaragen bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt im Innenbereich). Trotzdem müssen Abstandsflächen eingehalten werden. Im Zweifel empfehlen wir eine Voranfrage beim zuständigen Bauordnungsamt.

Was passiert, wenn meine Garage nicht der GaStellV entspricht?

Das Bauordnungsamt kann im Rahmen einer Bestandsprüfung (z. B. ausgelöst durch Baugenehmigungsverfahren für das Hauptgebäude) Mängel feststellen und Nachrüstung oder sogar Rückbau verlangen. Beim Verkauf der Immobilie muss der Verkäufer dem Käufer bekannte Abweichungen von der Baugenehmigung offenbaren. Käufer sollten daher beim Kauf von Immobilien mit älteren Garagen gezielt nach der Baugenehmigung der Garage fragen.

Welche Anforderungen gelten für Tiefgaragen in Wohngebäuden?

Tiefgaragen fallen in der Regel in die Kategorie Mittel- oder Großgarage und unterliegen entsprechend strengen Anforderungen an Lüftung, Brandschutz und Fluchtmöglichkeiten. Für Tiefgaragen in Neubauten werden Brandschutzkonzepte und Lüftungsnachweise bereits im Baugenehmigungsverfahren geprüft. In Bestandsgebäuden mit älteren Tiefgaragen sollten Eigentümergemeinschaften regelmäßig prüfen, ob nachgerüstete Ladelösungen für Elektroautos in das bestehende Brandschutzkonzept passen.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.