Durchschnittsertrag

Durchschnittsertrag - Der Durchschnittsertrag einer Immobilie ist der über einen definierten Zeitraum gemittelte jährliche Ertrag aus Mieteinnahmen, bezogen auf den Verkehrswert oder die Anschaffungskosten. Er dient als Vergleichsmaßstab für die Wirtschaftlichkeit von Immobilieninvestments und wird im Ertragswertverfahren (§ 17 ImmoWertV) als Grundlage für die Ermittlung des nachhaltigen Rohertrags herangezogen. Der Durchschnittsertrag glättet Schwankungen durch Leerstand, Mieterwechsel oder Sondereffekte und zeigt die langfristige Ertragskraft eines Objekts.

Berechnung und Kennzahlen

Der Durchschnittsertrag wird typischerweise über 3-5 Jahre gemittelt:

Formel: Durchschnittsertrag = Summe der Jahresroherträge ÷ Anzahl der Jahre

Verwandte Kennzahlen:

• Bruttomietrendite: Jahresrohertrag ÷ Kaufpreis × 100 (vor Kosten)
• Nettomietrendite: (Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten) ÷ Kaufpreis × 100
• Nachhaltiger Rohertrag (ImmoWertV): Marktüblich erzielbare Miete abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten - bildet die Basis des Ertragswertverfahrens

Einflussfaktoren auf den Durchschnittsertrag

| Faktor | Wirkung auf den Ertrag | |---|---|---| | Leerstandsquote | Hoher Leerstand senkt den Durchschnittsertrag erheblich | | Mieterfluktuation | Häufige Mieterwechsel verursachen Leerstandsmonate und Vermietungskosten | | Mietpreisentwicklung | Steigende Marktmieten erhöhen den Ertrag bei Neuvermietung oder Mietanpassung | | Instandhaltungskosten | Hohe Instandhaltung mindert den Nettoertrag | | Nutzungsart | Gewerbemieten schwanken stärker als Wohnmieten - höheres Risiko, aber oft höherer Ertrag |

Durchschnittsertrag nach Lage - Orientierungswerte Nürnberg (ca. 2024)

Stadtteil / Lage	Kaltmiete ca.	Kaufpreis ca.	Bruttomietrendite	Hinweis
Erlenstegen, Rechenberg	14-17 €/m²	5.500-7.500 €/m²	2,8-3,5 %	Premiumlage, sehr niedrige Rendite
St. Johannis, Maxfeld	13-16 €/m²	4.000-6.000 €/m²	3,2-4,2 %	Nachgefragte Altbaulagen
Gostenhof, Südstadt	12-15 €/m²	3.000-5.000 €/m²	3,5-5,0 %	Aufwertungsgebiet, breite Streuung
Langwasser, Eibach	10-13 €/m²	2.000-3.500 €/m²	4,5-6,0 %	Randlage, höhere Rendite
Gewerbe Innenstadtnähe	10-14 €/m²	2.500-4.000 €/m²	4,5-6,5 %	Gewerbemietmarkt, Leerstandsrisiko

Quelle: Eigene Einschätzung auf Basis Nürnberger Gutachterausschuss, ImmobilienScout24 (Richtwerte ca. 2024).

Durchschnittsertrag im Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV verwendet nicht den tatsächlichen Durchschnittsertrag, sondern den nachhaltigen Rohertrag - einen normierten Wert, der auf der marktüblich erzielbaren Miete basiert. Der Unterschied ist praktisch bedeutsam: Liegt die Ist-Miete durch langjährige Mietverhältnisse deutlich unter der Marktmiete, ermittelt das Ertragswertverfahren einen höheren Wert als die tatsächliche Ist-Rendite vermuten ließe - und umgekehrt. Für Kapitalanleger bedeutet das: Ein Objekt mit stark unter Markt liegenden Bestandsmieten hat im Ertragswertverfahren einen hohen Wert, aber in der Realität zunächst eine niedrige laufende Rendite. Der Durchschnittsertrag der Vergangenheit sagt daher nur begrenzt etwas über die zukünftige Ertragskraft aus. Entscheidend ist immer die Frage, welche Miete bei Neuvermietung tatsächlich erzielbar wäre.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Bei der Bewertung einer Kapitalanlage in der Metropolregion Nürnberg sollten Sie den Durchschnittsertrag über mindestens 3 Jahre betrachten und Sondereffekte (mietfreie Zeiten, Staffelmietenanpassungen, Leerstandsphasen nach Mieterwechsel) konsequent herausrechnen. In Nürnberg liegen die durchschnittlichen Bruttomietrenditen für Wohnimmobilien bei 3,5-5,5 % - je nach Stadtteil und Baujahr. Objekte in Gostenhof oder der Südstadt liegen eher bei 3,5-4,5 %, während Immobilien in Langwasser oder Sandreuth häufig Renditen von 4,5-5,5 % erreichen. Achtung: Ein überdurchschnittlich hoher Ertrag kann auf Sanierungsstau, schwierige Mieterstruktur oder überhöhte Ist-Mieten hindeuten, die bei Neuvermietung nicht erzielbar sind. Wir empfehlen, den Durchschnittsertrag immer gegen die Marktmiete laut qualifiziertem Mietspiegel Nürnberg zu plausibilisieren und dabei den Modernisierungsstand des Objekts zu berücksichtigen.

Häufig gestellte Fragen

Wie unterscheidet sich der Durchschnittsertrag vom nachhaltigen Rohertrag?

Der Durchschnittsertrag basiert auf den tatsächlich erzielten Mieteinnahmen eines Objekts und wird über einen Zeitraum gemittelt - er spiegelt die historische Ertragspraxis wider. Der nachhaltige Rohertrag nach ImmoWertV ist dagegen eine normierte Größe, die auf der marktüblich erzielbaren Miete basiert und marktübliche Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) abzieht. Liegt die Ist-Miete deutlich über oder unter der Marktmiete, weichen beide Werte voneinander ab. Banken und Gutachter verwenden für die Wertermittlung den nachhaltigen Rohertrag, nicht den historischen Durchschnittsertrag des Eigentümers.

Welchen Zeitraum sollte ich für den Durchschnittsertrag verwenden?

Für Wohnimmobilien ist ein 3-Jahres-Durchschnitt üblich - er glättet kurzfristige Schwankungen durch einzelne Leerstandsmonate oder außerordentliche Instandhaltungsmaßnahmen, ohne zu weit in die Vergangenheit zu greifen. Bei Gewerbeimmobilien mit längeren Mietvertragszyklen (typisch 5-10 Jahre) empfiehlt sich ein 5-Jahres-Durchschnitt. Banken verwenden bei der Beleihungswertermittlung den nachhaltigen Rohertrag auf Basis aktueller Marktdaten, unabhängig vom historischen Durchschnittsertrag des Objekts. Für die eigene Investitionsanalyse sollten Sie den historischen Ertrag mit der erwarteten zukünftigen Ertragsentwicklung abgleichen.

Ist ein hoher Durchschnittsertrag immer ein gutes Zeichen?

Nicht unbedingt - ein überdurchschnittlich hoher Ertrag kann verschiedene Ursachen haben: überhöhte Ist-Mieten, die bei Mieterwechsel aufgrund der Mietpreisbremse nicht haltbar sind; aufgeschobene Instandhaltung, die demnächst hohe Investitionen erfordert; eine risikobehaftete Mieterstruktur mit schlechter Zahlungsmoral; oder ein Lagerisiko, das sich im hohen Renditeabstand zum Markt widerspiegelt. Entscheidend ist die Nachhaltigkeit des Ertrags: Prüfen Sie, ob die aktuelle Miete der Marktmiete entspricht, ob Mietverträge in absehbarer Zeit auslaufen und ob wesentlicher Sanierungsbedarf besteht, der künftige Erträge schmälert.

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