Durchgangsrecht

Durchgangsrecht - Ein Durchgangsrecht (auch Wegerecht oder Geh- und Fahrtrecht) ist eine Grunddienstbarkeit nach §§ 1018 ff. BGB, die dem Eigentümer eines Grundstücks das Recht einräumt, ein fremdes Nachbargrundstück zu überqueren, um sein eigenes Grundstück zu erreichen. Es wird im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen und bleibt auch bei Eigentümerwechsel bestehen.

Rechtliche Grundlagen und Formen

Das Durchgangsrecht kann als Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) zugunsten eines bestimmten Grundstücks oder als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) zugunsten einer bestimmten Person bestellt werden. Die Grunddienstbarkeit ist die häufigere und für Immobilienkäufer relevantere Form, da sie am Grundstück haftet und nicht an der Person. Der Umfang - ob nur Fußgänger, auch Fahrzeuge, oder auch Leitungsverlegung - muss bei der Bestellung klar definiert werden. Ein Notwegerecht nach § 917 BGB entsteht kraft Gesetzes, wenn ein Grundstück keinen Zugang zum öffentlichen Wegenetz hat.

Entstehung und Eintragung eines Durchgangsrechts

Ein Durchgangsrecht als Grunddienstbarkeit wird durch notarielle Einigung zwischen dem Eigentümer des belasteten (dienenden) Grundstücks und dem Eigentümer des begünstigten (herrschenden) Grundstücks bestellt. Die Eintragung ins Grundbuch ist konstitutiv - das Recht entsteht erst mit der Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs des dienenden Grundstücks. Der Inhalt des Rechts - Breite des Weges, zulässige Fortbewegungsmittel, Nutzungszeiten - wird in der Grundbucheintragung oder in der in Bezug genommenen Bewilligungsurkunde genau beschrieben.

Das Notwegerecht (§ 917 BGB) bildet eine gesetzliche Ausnahme: Es entsteht unmittelbar kraft Gesetzes, wenn ein Grundstück keinen Zugang zu einem öffentlichen Weg hat und die Erschließung nur über ein Nachbargrundstück möglich ist. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks hat in diesem Fall Anspruch auf eine Geldrente als Entschädigung. Das Notwegerecht sollte jedoch möglichst durch eine eingetragene Grunddienstbarkeit abgelöst werden, da es bei Streitigkeiten über Lage und Umfang zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten führen kann.

Auswirkungen auf den Grundstückswert

Ein Durchgangsrecht kann den Wert beider beteiligten Grundstücke beeinflussen. Das belastete Grundstück verliert an Wert, da seine Nutzung eingeschränkt ist - je nach Lage und Umfang des Wegerechts um 5-15 %. Das begünstigte Grundstück gewinnt an Wert, da es erst durch das Durchgangsrecht erschlossen und bebaubar wird. Bei der Immobilienbewertung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) müssen eingetragene Dienstbarkeiten zwingend berücksichtigt werden - fehlende Berücksichtigung ist ein häufiger Fehler bei vereinfachten Wertermittlungen.

Praxis-Tipp für Käufer in Nürnberg

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, bei jedem Grundstückskauf die Abteilung II des Grundbuchs sorgfältig auf eingetragene Dienstbarkeiten zu prüfen. Besonders in den dicht bebauten Altstadt-Quartieren und in gewachsenen Siedlungsgebieten wie Mögeldorf, Laufamholz oder Ziegelstein finden sich häufig historische Wegerechte, die aus Zeiten stammen, als Grundstücke anders parzelliert waren. Klären Sie vor dem Kauf, wo genau das Wegerecht verläuft, wer es nutzt und ob die tatsächliche Nutzung mit dem Grundbucheintrag übereinstimmt. In einigen Fällen werden alte Wegerechte seit Jahrzehnten nicht mehr ausgeübt - dennoch belasten sie das Grundstück rechtlich, solange sie nicht formal gelöscht sind. Wir empfehlen bei solchen Konstellationen, die Löschung als aufschiebende Bedingung des Kaufvertrags zu vereinbaren oder einen entsprechenden Kaufpreisabschlag zu verhandeln.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Durchgangsrecht gelöscht werden?

Ja, wenn der Begünstigte zustimmt (Löschungsbewilligung) oder wenn das Recht gegenstandslos geworden ist - etwa weil das begünstigte Grundstück inzwischen einen eigenen öffentlichen Zugang hat. Eine einseitige Löschung durch den Belasteten ist nicht möglich. Der Begünstigte kann zur Erteilung der Löschungsbewilligung verpflichtet sein, wenn das Recht mangels Ausübung erloschen ist (§ 1028 BGB) oder wenn ein Fall der nachträglichen Zwecklosigkeit vorliegt. Im Streitfall entscheidet das zuständige Landgericht. Die Kosten für Notar und Grundbuchamt bei der Löschung liegen typischerweise zwischen 100 und 300 €, je nach Grundstückswert.

Wer trägt die Unterhaltungskosten des Weges?

Grundsätzlich der Begünstigte (§ 1020 BGB) - er muss den Weg in ordnungsgemäßem Zustand halten und darf ihn nur schonend nutzen. Er ist verpflichtet, die Anlage in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und Schäden, die er durch die Ausübung des Rechts am dienenden Grundstück verursacht, zu beheben. In der Praxis wird die Kostenteilung oft vertraglich geregelt, insbesondere wenn beide Nachbarn den Weg gemeinsam nutzen. Im Streitfall über Unterhaltungspflichten empfehlen wir eine schriftliche Vereinbarung, um jahrelange Nachbarschaftskonflikte zu vermeiden.

Mindert ein Durchgangsrecht den Kaufpreis?

Ja, ein eingetragenes Durchgangsrecht ist ein wertmindernder Faktor für das belastete Grundstück. Der Umfang der Wertminderung hängt von der Lage des Weges auf dem Grundstück, der Nutzungsintensität (nur Fußgänger vs. Fahrzeuge), der Häufigkeit der Inanspruchnahme und der Beeinträchtigung der Privatsphäre ab. Bei der Preisverhandlung sollte dieser Punkt offen angesprochen und nach Möglichkeit durch ein Sachverständigengutachten beziffert werden. Als grobe Orientierung: Ein selten genutztes Fußgänger-Wegerecht am Rand des Grundstücks mindert den Wert weniger stark als ein Fahrtrecht quer durch den Garten mit täglicher Nutzung durch mehrere Nachbarn.

Wie gehe ich vor, wenn ein Wegerecht im Grundbuch steht, aber faktisch nicht mehr existiert?

In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein Durchgangsrecht im Grundbuch eingetragen ist, der physische Weg aber längst überbaut, zugewachsen oder aus anderen Gründen nicht mehr nutzbar ist. Das rechtliche Bestehen des Wegerechts endet nicht automatisch durch Nichtausübung - es bleibt im Grundbuch eingetragen und belastet das Grundstück rechtlich, selbst wenn es seit Jahrzehnten praktisch nicht mehr in Anspruch genommen wird. § 1028 BGB sieht in bestimmten Fällen einen Ausschluss des Rechts vor, wenn die Anlage beeinträchtigt wurde, aber dies setzt konkrete Tatbestandsvoraussetzungen voraus. Der sicherste Weg zur Klärung ist, den Begünstigten zu kontaktieren und eine Löschungsbewilligung gegen gegebenenfalls symbolische Abfindung zu vereinbaren. Wir empfehlen Käufern von Grundstücken in Nürnberger Altlagen, historische Wegerechte vor dem Kauf verbindlich klären zu lassen - entweder durch eine notariell beurkundete Löschungsbewilligung als aufschiebende Bedingung des Kaufvertrags oder durch einen entsprechenden Kaufpreisabschlag, der den Aufwand der nachträglichen Bereinigung abbildet.

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