Bestandsverzeichnis (Grundbuch)

Bestandsverzeichnis (Grundbuch) - Das Bestandsverzeichnis ist der erste Teil eines Grundbuchblatts und enthält die genaue Beschreibung des Grundstücks: Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage (Straße und Hausnummer), Nutzungsart und Größe. Es wird vom Grundbuchamt auf Grundlage des amtlichen Liegenschaftskatasters geführt und bildet die Basis für alle weiteren Eintragungen in Abteilung I bis III.

Aufbau und Inhalt

Das Bestandsverzeichnis gliedert sich in mehrere Spalten: die laufende Nummer des Grundstücks im Grundbuch, die Katasterbezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstücknummer), die Lagebezeichnung (Straße und Hausnummer), die Nutzungsart (z. B. Gebäude- und Freifläche, Ackerland, Gartenland, Wald, Verkehrsfläche) und die Größe in Quadratmetern.

Bei Wohnungseigentum enthält das Bestandsverzeichnis zusätzlich den Miteigentumsanteil an der Gesamtanlage (ausgedrückt als Bruch, z. B. 87/1.000) sowie eine textliche Beschreibung des Sondereigentums (z. B. „Wohnung im 2. OG links, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, WC, Flur sowie Kellerraum Nr. 7”). Diese Beschreibung basiert auf der Teilungserklärung, die beim Notar beurkundet und im Grundbuchamt hinterlegt ist.

Zudem werden im Bestandsverzeichnis grundstücksgleiche Rechte vermerkt, wie etwa ein Erbbaurecht (das Recht, auf fremdem Grund dauerhaft ein Gebäude zu errichten). Das Erbbaurecht hat ein eigenes Grundbuchblatt - das sogenannte Erbbaugrundbuch -, in dem ebenfalls ein Bestandsverzeichnis geführt wird.

Bedeutung beim Immobilienkauf

Das Bestandsverzeichnis ist die erste Anlaufstelle bei der Grundbuchprüfung vor einem Kauf. Es beantwortet die zentralen Fragen: Welches Grundstück wird verkauft? Wie groß ist es tatsächlich? Stimmen die Angaben im Exposé und im notariellen Kaufvertragsentwurf mit den Grundbuchdaten überein?

Abweichungen zwischen der tatsächlichen Nutzung und der im Bestandsverzeichnis eingetragenen Nutzungsart können auf baurechtliche Probleme hinweisen - etwa wenn ein als „Landwirtschaftsfläche” eingetragenes Grundstück tatsächlich bebaut ist, ohne dass dies genehmigt wurde. Auch die korrekte Flurstücknummer ist entscheidend: Im notariellen Kaufvertrag muss exakt das im Grundbuch bezeichnete Grundstück mit seiner vollständigen Katasterbezeichnung benannt werden. Fehlerhafte Grundstücksbezeichnungen können die Wirksamkeit der Auflassung gefährden.

Zusammenspiel mit dem Liegenschaftskataster

Das Grundbuch (Rechtsbuch) und das Liegenschaftskataster (tatsächliches Nachweis- und Vermessungswerk) sind in Deutschland getrennte Register, die sich jedoch gegenseitig ergänzen. Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs übernimmt seine Angaben aus dem Kataster - Änderungen im Kataster (Flurstücksneubildungen, Teilungen, Verschmelzungen) müssen daher im Grundbuch nachgezogen werden, was von Amts wegen durch das Grundbuchamt erfolgt. In Bayern werden Grundbuch und Kataster beim jeweiligen Amtsgericht (Grundbuchamt) bzw. beim Vermessungsamt geführt.

In Nürnberg ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Nürnberg angesiedelt. Grundbuchauszüge können persönlich, schriftlich oder über das elektronische Grundbuchportal der bayerischen Justiz angefordert werden - allerdings nur bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse.

Praxis-Tipp für Käufer in Nürnberg

Wir empfehlen, vor jedem Immobilienkauf in der Metropolregion Nürnberg einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als vier Wochen) anzufordern und das Bestandsverzeichnis sorgfältig zu prüfen. Insbesondere bei älteren Grundstücken kann es vorkommen, dass Flurstücke zwischenzeitlich zerteilt oder verschmolzen wurden, ohne dass alle Beteiligten davon wissen - etwa wenn Nachbargrundstücke im Rahmen einer Flurbereinigung neu geordnet wurden. Bei Eigentumswohnungen in älteren Nürnberger Anlagen (insbesondere aus den 1970er und 1980er Jahren) sollte geprüft werden, ob die Beschreibung des Sondereigentums mit der tatsächlichen Wohnung übereinstimmt - nachträgliche Umbauten wie die Zusammenlegung zweier Wohnungen oder die Umwidmung von Keller- zu Wohnraum müssen im Grundbuch und der Teilungserklärung nachvollzogen sein.

Häufig gestellte Fragen

Wer kann das Bestandsverzeichnis einsehen?

Einsicht ins Grundbuch - und damit ins Bestandsverzeichnis - erhält jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist (§ 12 GBO). Als berechtigtes Interesse anerkannt sind: das Eigentümerrecht an der Immobilie, eine konkrete Kaufabsicht mit entsprechendem Nachweis (Vollmacht des Eigentümers, Exposé, Maklerauftrag), die Beauftragung als Notar oder Rechtsanwalt in einer die Immobilie betreffenden Sache sowie das Finanzierungsinteresse einer Bank. Eine reine Neugier oder allgemeines Informationsinteresse reicht nicht aus. Das Grundbuchamt entscheidet im Ermessen des zuständigen Rechtspflegers über den jeweiligen Antrag.

Kann das Bestandsverzeichnis Fehler enthalten?

Ja, Fehler entstehen etwa durch veraltete Katasterdaten, fehlerhafte Übernahmen bei der Anlage neuer Grundbuchblätter oder nicht eingetragene Flurstücksänderungen nach einer Vermessung. Wenn die Grundstücksgröße im Bestandsverzeichnis von der tatsächlichen Größe abweicht, kann beim Vermessungsamt eine Neuvermessung und anschließend eine Berichtigung des Grundbuchs beantragt werden. Der Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB gibt dem wahren Rechtsinhaber das Recht, die Korrektur unrichtiger Eintragungen gerichtlich durchzusetzen. Stimmen Kataster und Grundbuch nicht überein, gilt das Grundbuch in Bezug auf die Rechtelage, das Kataster in Bezug auf die Flächenangaben.

Was ist der Unterschied zwischen Bestandsverzeichnis und Flurkarte?

Das Bestandsverzeichnis ist der textliche Teil des Grundbuchs mit Angaben zur Katasterbezeichnung, Nutzungsart und Größe des Grundstücks. Die Flurkarte (amtliche Liegenschaftskarte, in Bayern als ALKIS-Karte geführt) ist die grafische Darstellung des Liegenschaftskatasters und zeigt die tatsächliche Lage, Form und Grenzen der Flurstücke im Maßstab. Beide Dokumente ergänzen sich gegenseitig - für eine vollständige und rechtssichere Grundstücksprüfung vor einem Kauf sollten stets beide herangezogen werden. In Bayern ist die ALKIS-Karte über das Geoportal Bayern öffentlich einsehbar - für eine rechtssichere Auskunft empfiehlt sich jedoch ein beglaubigter Auszug aus dem Liegenschaftskataster.

Wie wirken sich Erbbaurechte auf das Bestandsverzeichnis aus?

Ist ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, erscheint das Erbbaurecht selbst in einer eigenen Abteilung des Grundbuchs (Abteilung II: Lasten und Beschränkungen). Gleichzeitig wird für das Erbbaurecht ein eigenes Grundbuchblatt - das sogenannte Erbbaugrundbuch - angelegt, das ebenfalls ein Bestandsverzeichnis enthält. Dieses beschreibt das Erbbaurecht als solches: Lage, Fläche des belasteten Grundstücks und die vertraglich vereinbarten Nutzungsrechte des Erbbauberechtigten. Für Kaufinteressenten in Nürnberg ist wichtig zu wissen, dass Erbbaurechtsgrundstücke im Bestandsverzeichnis nicht immer auf den ersten Blick als solche erkennbar sind - erst das vollständige Lesen aller Abteilungen des Grundbuchs legt den Status offen. Erbbaugrundstücke können günstiger im Einstiegspreis sein, bringen aber monatliche Erbbauzinsen und ein Heimfallrisiko mit sich, das beim Kauf sorgfältig geprüft werden sollte.

Bestandsverzeichnis und Leitungsrechte

Im Bestandsverzeichnis können auch grundstücksgleiche Rechte und Dienstbarkeiten vermerkt sein, die die Nutzung des Grundstücks einschränken. Besonders relevant sind öffentliche Versorgungsleitungen (Strom, Gas, Wasser, Abwasser), die über ein Grundstück verlaufen und im Grundbuch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder Grunddienstbarkeit eingetragen sind. Käufer sollten solche Einträge im Bestandsverzeichnis und in Abteilung II des Grundbuchs sorgfältig prüfen: Eine Leitungstrasse durch das Grundstück kann die Bebaubarkeit bestimmter Bereiche einschränken und bei Sanierungsarbeiten (Tiefbau, Keller, Fundamente) erhebliche Mehrkosten verursachen. In Nürnberg sind insbesondere ältere Innenstadtgrundstücke häufig mit historischen Leitungsrechten belastet, die aus dem 19. oder frühen 20. Jahrhundert stammen und oft nicht mehr aktuellen technischen Standards entsprechen - aber dennoch rechtlich bestehen und den Grundstückseigentümer binden.

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