Altlastenverzeichnis

Altlastenverzeichnis - Das Altlastenverzeichnis ist ein behördlich geführtes Register, in dem Grundstücke mit nachgewiesenen Bodenverunreinigungen (Altlasten) sowie Flächen mit bloßem Kontaminationsverdacht (Altlastenverdachtsflächen) systematisch erfasst werden.

Welche Rolle spielt das Altlastenverzeichnis beim Grundstückskauf?

Die rechtliche Grundlage für das Altlastenverzeichnis bildet das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) in Verbindung mit den jeweiligen Landesgesetzen. In Bayern ist das Bayerische Bodenschutzgesetz (BayBodSchG) maßgeblich. Zuständig für die Führung des Verzeichnisses sind die unteren Bodenschutzbehörden - in kreisfreien Städten wie Nürnberg also das städtische Umweltamt.

Im Verzeichnis werden zwei Kategorien unterschieden. Altlasten sind Flächen, bei denen eine schädliche Bodenveränderung bereits nachgewiesen wurde - etwa durch ehemalige Industrieproduktion, Tankstellen, chemische Reinigungen oder unsachgemäße Abfallablagerung. Altlastenverdachtsflächen hingegen sind Grundstücke, bei denen aufgrund der früheren Nutzung eine Kontamination vermutet wird, ein abschließender Nachweis aber noch aussteht.

Für Kaufinteressenten ist das Verzeichnis ein unverzichtbares Instrument der Risikoprüfung. Denn der Grundstückseigentümer haftet als sogenannter Zustandsstörer nach § 4 Abs. 3 BBodSchG für die Sanierung - und zwar unabhängig davon, ob er die Verunreinigung selbst verursacht hat. Wer ein belastetes Grundstück erwirbt, übernimmt damit automatisch die Sanierungspflicht. Die Kosten können je nach Art und Umfang der Kontamination von einigen tausend Euro bis in den sechsstelligen Bereich reichen.

Eine Altlastenauskunft sollte daher vor jedem Grundstückskauf eingeholt werden. Die Auskunft ist gebührenpflichtig und wird in der Regel innerhalb weniger Wochen erteilt. Viele Notare und Banken setzen eine solche Auskunft mittlerweile als Standardbestandteil der Kaufabwicklung voraus.

Häufige Kontaminationsquellen

Das Wissen um typische Altlastenquellen hilft Käufern, Risikogrundstücke frühzeitig zu identifizieren:

• Ehemalige Tankstellen und Mineralölhandel: Kohlenwasserstoffverunreinigungen (Benzin, Diesel) im Boden und Grundwasser
• Trockenreinigungen und Wäschereien: Chlorierte Lösungsmittel (PCE, TCE), die tief in den Untergrund eindringen
• Metallverarbeitende Betriebe: Schwermetalle (Blei, Kadmium, Chrom) in Boden und Schlämmen
• Altdeponien und Müllkippen: Organische Verbindungen, Schwermetalle, Deponiegas
• Ehemalige Gaswerke (Teerfabriken): Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) und Cyanid

Sanierungspflicht und Haftung des Eigentümers

Wird eine Altlast festgestellt, ordnet die Behörde Untersuchungs- und gegebenenfalls Sanierungsmaßnahmen an. Adressaten dieser Anordnung können der Verursacher (Handlungsstörer), der aktuelle Grundstückseigentümer (Zustandsstörer) oder der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück sein. In der Praxis ist der Verursacher häufig nicht mehr greifbar - etwa weil ein Unternehmen insolvent ist oder die Verunreinigung Jahrzehnte zurückliegt. Die Sanierungslast fällt dann vollständig auf den Eigentümer.

Ein vertraglicher Haftungsausschluss zwischen Verkäufer und Käufer entbindet den neuen Eigentümer nicht von der öffentlich-rechtlichen Sanierungspflicht. Allerdings kann ein privatrechtlicher Rückgriffsanspruch gegen den Verkäufer bestehen, wenn dieser eine bekannte Belastung arglistig verschwiegen hat.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

Die Metropolregion Nürnberg blickt auf eine lange Industriegeschichte zurück. Ehemalige Fabrikgelände in Stadtteilen wie Gibitzenhof, Gostenhof oder entlang des Main-Donau-Kanals stehen heute oft als Bauland oder für Wohnprojekte zur Verfügung. Gerade bei diesen Konversionsflächen empfehlen wir dringend eine Abfrage beim Umweltamt der Stadt Nürnberg oder beim zuständigen Landratsamt. Die Auskunft kann schriftlich beantragt werden und enthält Angaben darüber, ob ein Grundstück im Altlastenkataster geführt wird.

Ergänzend lohnt sich ein Blick in das Bayerische Altlastenkataster, das beim Landesamt für Umwelt (LfU) gepflegt wird. Außerdem empfehlen wir historische Luftbilder und Stadtpläne zu sichten, um frühere industrielle Nutzungen aufzuspüren, die im Kataster noch nicht erfasst sein könnten. Wir unterstützen unsere Kunden bei der Einholung und Bewertung dieser Auskünfte als Teil unserer Kaufbegleitung.

Häufig gestellte Fragen

Ist die Altlastenauskunft beim Grundstückskauf Pflicht?

Eine gesetzliche Pflicht zur Einholung besteht nicht. Allerdings verlangen viele Banken die Auskunft im Rahmen der Finanzierungsprüfung, da ein belastetes Grundstück als Sicherheit erheblich weniger wert ist. Wir raten grundsätzlich dazu, vor jedem Grundstückskauf eine Altlastenauskunft einzuholen - die Kosten von meist 20 bis 50 Euro stehen in keinem Verhältnis zum finanziellen Risiko einer unentdeckten Kontamination, die im schlimmsten Fall sechsstellige Sanierungskosten verursachen kann.

Kann ein Eintrag im Altlastenverzeichnis wieder gelöscht werden?

Ja, nach einer erfolgreichen Sanierung und dem Nachweis, dass keine schädliche Bodenveränderung mehr vorliegt, kann die zuständige Behörde den Eintrag streichen oder den Status auf „saniert” ändern. Dazu ist in der Regel ein umfassender Sanierungsabschlussbericht eines zertifizierten Gutachters erforderlich, der bestätigt, dass die Schadstoffwerte die Prüfwerte der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) dauerhaft unterschreiten.

Haftet der Käufer auch dann, wenn er von der Altlast nichts wusste?

Ja, die öffentlich-rechtliche Zustandsstörerhaftung trifft den Eigentümer unabhängig von seinem Wissen und Willen. Selbst ein gutgläubiger Erwerber, der das Grundstück in bestem Glauben gekauft hat, ist sanierungspflichtig. Deshalb ist die vorherige Prüfung des Altlastenverzeichnisses so wichtig. Ein privatrechtlicher Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer kann bestehen, wenn dieser die Belastung kannte und arglistig verschwieg - der Nachweis ist jedoch im Einzelfall schwierig zu führen.

Altlasten und Finanzierung: Auswirkungen auf die Beleihbarkeit

Für Käufer, die ein möglicherweise altlastenbelastetes Grundstück mit einem Bankdarlehen finanzieren möchten, ist die Beleihbarkeit ein entscheidender Faktor. Banken setzen für die Beleihungswertermittlung regelmäßig voraus, dass keine wesentlichen Altlastenrisiken bestehen. Liegt ein Eintrag im Altlastenverzeichnis vor oder besteht begründeter Verdacht, reduzieren Banken den Beleihungswert erheblich oder verweigern die Finanzierung ganz, bis eine Gefährdungsabschätzung oder Sanierung abgeschlossen ist. Das kann dazu führen, dass ein Kaufvertrag, der unter dem Vorbehalt der Finanzierungszusage steht, platzt, wenn nachträglich Altlasten entdeckt werden.

Wir empfehlen Käufern in Nürnberg, die Altlastenauskunft grundsätzlich vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags einzuholen und das Ergebnis der finanzierenden Bank mitzuteilen. Nur so lässt sich sicherstellen, dass die Finanzierungszusage das tatsächliche Grundstücksrisiko berücksichtigt. In manchen Fällen lässt sich im Kaufvertrag zudem ein Rücktrittsrecht für den Fall vereinbaren, dass eine laufende Gefährdungsabschätzung zu einer Sanierungspflicht führt - eine Klausel, die Käufer bei altlastenverdächtigen Grundstücken unbedingt anstreben sollten.

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