Untergeschoss

Das Untergeschoss (UG) bezeichnet das Stockwerk eines Gebäudes, das ganz oder teilweise unterhalb der natürlichen Geländeoberfläche liegt. Es wird von vollständig eingeerdeten Kellergeschossen bis zu halbversenkten Sockelgeschossen unterschieden, die noch natürliches Licht erhalten können. Das Untergeschoss wird je nach Ausbaustandard und baurechtlicher Einstufung als Lagerfläche, Technikraum, Tiefgarage, Hobbyraum oder - bei ausreichender Raumhöhe und Belichtung - als vollwertige Wohnfläche genutzt.

Untergeschoss, Kellergeschoss und Souterrain: Abgrenzung

In der Praxis werden die Begriffe Untergeschoss, Kellergeschoss und Souterrain oft synonym verwendet, haben aber nuancierte Unterschiede. Das Kellergeschoss liegt vollständig unter Gelände und dient meist der Lagerung, der Haustechnik (Heizung, Wasserversorgung) oder der Tiefgarage. Das Souterrain liegt nur teilweise unter Gelände, hat Fensteröffnungen und kann als Wohnraum genutzt werden - typisch in Gründerzeithäusern. Das Untergeschoss ist der Oberbegriff für alle Geschosse unterhalb des Erdgeschosses, unabhängig von der Einbautiefe. Für die Berechnung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist entscheidend, ob die Räume als Aufenthaltsräume geeignet sind (ausreichende Raumhöhe, Belichtung).

In Kaufverträgen und Exposés ist die Bezeichnung häufig nicht einheitlich. Verkäufer oder Vermieter verwenden manchmal den Begriff “Wohnfläche im Untergeschoss”, ohne zu prüfen, ob die Räume baurechtlich als Aufenthaltsräume genehmigt sind. Käufer sollten daher immer die Baugenehmigungsunterlagen einsehen und prüfen, welche Nutzung für das Untergeschoss genehmigt ist - denn ungenehmigt als Wohnraum genutzte Kellerräume können zu behördlichen Auflagen oder Rückbaupflichten führen.

Wohnflächenberechnung und Nutzbarkeit des Untergeschosses

Die Frage, ob Flächen im Untergeschoss als Wohnfläche angerechnet werden dürfen, hängt von mehreren Faktoren ab. Nach WoFlV werden Flächen mit einer lichten Raumhöhe unter 1 m gar nicht, zwischen 1 und 2 m hälftig und ab 2 m vollständig angerechnet. Baurechtlich ist zudem entscheidend, ob die Räume als Aufenthaltsräume genehmigt sind - was in Bayern eine Fensterfläche von mindestens 1/10 der Bodenfläche erfordert. Ein gut ausgebautes, halbversenktes Untergeschoss mit 2,50 m Raumhöhe und ausreichenden Fenstern kann vollwertige Wohnfläche darstellen und den Immobilienwert erheblich steigern.

Die energetische Qualität des Untergeschosses ist ebenfalls relevant: Ungedämmte Kellerdecken verursachen erhebliche Wärmeverluste und sind seit der Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) bei bestimmten Sanierungsanlässen gedämmungspflichtig. Eine Kellerdeckendämmung kostet je nach Methode 20-60 € pro m² und amortisiert sich über die eingesparten Heizkosten in wenigen Jahren. Wir beraten Eigentümer, welche energetischen Maßnahmen im Untergeschoss sinnvoll und förderfähig sind.

Untergeschoss sanieren und aufwerten

Viele Einfamilienhäuser der 1960er-1980er-Jahre in der Region Nürnberg haben unausgebaute Kellergeschosse, die erhebliches Potenzial bieten: Durch Ausbau zu einem Hobbyraum, Homeoffice, Gästebereich oder Einliegerwohnung lässt sich die nutzbare Fläche deutlich erweitern. Wichtig dabei: Feuchteschutz (Außenabdichtung, Innenabdichtung oder Kombination), ausreichende Belüftung und Heizung sowie baurechtliche Genehmigung, falls eine Nutzungsänderung (z. B. zu Wohnzwecken) beabsichtigt ist. Wir empfehlen, den Ausbau mit einem erfahrenen Bau- und Haustechnikplaner zu planen.

Besondere Vorsicht ist bei Gebäuden in Hochwasserrisikogebieten geboten: In einigen Nürnberger Stadtteilen entlang der Pegnitz können Keller bei Starkregenereignissen überfluten. Hier sollten Rückstauklappen und Hebeanlagen installiert werden, bevor das Untergeschoss als Aufenthaltsraum ausgebaut wird. Das Tiefbauamt der Stadt Nürnberg gibt Auskunft über das Hochwasserrisiko eines konkreten Standorts.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnbergs Einfamilienhaus-Lagen (Thon, Langwasser, Gebersdorf, Ziegelstein) sind viele Keller nicht ausgebaut oder werden nur als Lager genutzt. Ein hochwertiger Kellerausbau kann die Wohnfläche um 20-40 m² erweitern und den Wert des Hauses um 30.000-80.000 € steigern - bei Ausbaukosten von typischerweise 800-1.500 € pro Quadratmeter. Wir berücksichtigen ausgebaute Untergeschossflächen bei der Verkehrswertermittlung und empfehlen, den Zustand und das Potenzial des Untergeschosses immer als Teil der Immobilienbewertung zu betrachten.

Bei einem geplanten Verkauf lohnt es sich manchmal, vor der Vermarktung in einen einfachen, sauberen Ausbau zu investieren - selbst eine trockene, helle und ordentliche Kellerfläche, die als Hobbyraum präsentiert wird, erzielt bei Käufern einen deutlich besseren Eindruck als ein dunkler, vollgestellter Keller und kann den erzielbaren Verkaufspreis überproportional verbessern.

Häufig gestellte Fragen

Zählt das Untergeschoss zur Wohnfläche?

Nur wenn es als Aufenthaltsraum geeignet und baurechtlich genehmigt ist. Voraussetzungen: lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 m (WoFlV-Standard), ausreichende Fensterfläche (1/10 der Bodenfläche), genehmigte Nutzungsart als Wohnraum. Keller ohne Aufenthaltsraumqualität zählen nicht zur Wohnfläche.

Brauche ich eine Baugenehmigung für den Kellerausbau?

In Bayern ist der reine Innenausbau ohne Nutzungsänderung grundsätzlich verfahrensfrei (Art. 57 BayBO). Wenn jedoch eine Nutzungsänderung (z. B. von Lager zu Wohnen) stattfindet, ist eine Baugenehmigung erforderlich. Das Stadtplanungsamt Nürnberg gibt kostenlos Auskunft über die Genehmigungspflicht.

Wie schütze ich das Untergeschoss vor Feuchtigkeit?

Wichtigste Maßnahmen: außenseitige Abdichtung der Kellerwände (WU-Beton, Abdichtungsbahnen), Drainage, Innenabdichtung mit Dichtschlämme, Sockelabdichtung und eine funktionierende Kellerentwässerung. Bei feuchten Kellern ist vor dem Ausbau immer eine Ursachenanalyse durch einen Sachverständigen geboten - Behandlung der Symptome ohne Ursachenbehebung führt zu dauerhaftem Schimmelrisiko. Im Schnitt kostet eine professionelle Kellerabdichtung von außen je nach Umfang 10.000-30.000 €, ist aber die nachhaltigste Lösung.

Welchen Einfluss hat ein ausgebautes Untergeschoss auf den Energieausweis?

Ein ausgebautes, beheiztes Untergeschoss vergrößert die beheizte Nutzfläche des Gebäudes und fließt damit in die Berechnung des Energiebedarfs ein. Je nach Dämm- und Heizstandard des Untergeschosses kann sich der Energieverbrauch pro Quadratmeter des Gesamtgebäudes verbessern oder verschlechtern. Ein gut gedämmtes, effizient beheiztes Untergeschoss mit moderner Heiztechnik verbessert den spezifischen Energiekennwert, wenn es mit vertretbarem Aufwand in den Gebäudestandard integriert ist. Ein schlecht gedämmtes Kellergeschoss hingegen erhöht die Wärmeverluste und verschlechtert die Energieeffizienzklasse - was bei der Vermarktung nachteilig ist. In der Praxis empfehlen wir, vor dem Ausbau eines Untergeschosses ein energetisches Konzept zu erstellen, das Kellerdecken-, Außenwand- und Fußbodendämmung im Zusammenspiel betrachtet. In der Metropolregion Nürnberg sind Energieberater der Verbraucherzentrale Bayern eine kostengünstige erste Anlaufstelle für diese Planung.

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