Untervermietungserlaubnis

Die Untervermietungserlaubnis ist die schriftliche oder mündliche Zustimmung des Vermieters, die es einem Mieter erlaubt, die gemietete Wohnung oder Teile davon an eine dritte Person unterzuvermieten. Ohne diese Erlaubnis ist die Untervermietung grundsätzlich unzulässig und kann zur Kündigung des Mietvertrags führen. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter jedoch einen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis.

Gesetzlicher Anspruch auf Untervermietungserlaubnis

Nach § 553 BGB kann ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entsteht - etwa durch beruflich bedingte Abwesenheit, Partnerschaft oder finanzielle Engpässe. Dieses Recht gilt jedoch nicht uneingeschränkt: Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des potenziellen Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung dadurch überbelegt würde oder wenn sonstige berechtigte Interessen des Vermieters entgegenstehen. In diesem Fall kann der Vermieter auch eine angemessene Mieterhöhung verlangen.

Das Recht auf Untervermietungserlaubnis entsteht erst nach Abschluss des Mietvertrags und setzt eine Änderung der Lebensumstände voraus. Wer von vornherein plant, die Wohnung unterzuvermieten, hat keinen Anspruch auf die Erlaubnis - dies müsste bereits bei Vertragsschluss vereinbart werden. In der Praxis prüfen Gerichte bei Streitigkeiten stets, ob das berechtigte Interesse des Mieters glaubhaft und die Verweigerung des Vermieters sachlich begründet ist.

Anforderungen an die Erlaubniserteilung

Die Untervermietungserlaubnis kann formlos erteilt werden - auch mündlich oder per E-Mail gilt sie rechtlich. Zur Beweissicherung empfiehlt sich jedoch stets die Schriftform. Der Erlaubnis können Bedingungen beigefügt werden, etwa die Beschränkung auf einen bestimmten Personenkreis, eine Begrenzung auf Teile der Wohnung oder eine zeitliche Befristung. Vermieter sind berechtigt, den Namen und grundlegende Informationen zur geplanten Untermietperson zu erfragen, bevor sie entscheiden.

Eine wichtige Frage in der Praxis ist die Reichweite der Erlaubnis: Gilt sie nur für den benannten Untermieter oder auch für dessen Nachfolger? Und erlischt sie, wenn der Untermieter auszieht und ein neuer einziehen soll? Grundsätzlich gilt: Die Erlaubnis bezieht sich auf die konkrete Situation, nicht auf beliebige Untervermietungen in der Zukunft. Für jeden neuen Untermieter ist im Zweifelsfall eine neue Erlaubnis einzuholen.

Folgen einer unerlaubten Untervermietung

Vermietet ein Mieter ohne Erlaubnis unter, berechtigt dies den Vermieter zur Abmahnung und - bei Fortführung - zur ordentlichen oder sogar außerordentlichen Kündigung des Hauptmietverhältnisses. Zudem können Schadensersatzansprüche entstehen, wenn durch die unerlaubte Untervermietung Schäden an der Mietsache entstehen oder Hausordnungsverstöße auftreten.

Besonders kritisch ist die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb ohne Erlaubnis: Hier haben Gerichte wiederholt bestätigt, dass dies eine besonders schwerwiegende Pflichtverletzung darstellt, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt - selbst wenn der Mieter die Untervermietung nur gelegentlich betrieben hat. Vermieter, die eine solche Nutzung vermuten, können vom Mieter Auskunft über die tatsächliche Nutzung verlangen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg - einer Universitätsstadt mit hoher Studierendenzahl und einem wachsenden Anteil von Fachkräften aus dem europäischen Ausland - ist die Nachfrage nach Untermiete, WG-Zimmern und vorübergehender Wohnraumüberlassung groß. Vermieter sollten im Mietvertrag klar regeln, ob und unter welchen Bedingungen Untervermietung erlaubt ist. Wir raten dazu, eine Klausel aufzunehmen, die die Untervermietung von der vorherigen schriftlichen Zustimmung abhängig macht.

So behalten Sie als Vermieter die Kontrolle über die Nutzung Ihrer Immobilie, ohne automatisch im gesetzlichen Rahmen verpflichtet zu sein, jeden Antrag zu genehmigen. Gleichzeitig empfehlen wir, berechtigte Anfragen von Mietern ernstzunehmen und konstruktiv zu reagieren - denn ein langjähriger, zuverlässiger Mieter, der vorübergehend untervermieten möchte, ist oft wertvoller als ein Leerstand oder ein unbekannter Nachmieter.

Häufig gestellte Fragen

Kann der Vermieter die Untervermietungserlaubnis ohne Begründung verweigern?

Nein, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweist, muss der Vermieter die Verweigerung begründen. Nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes - etwa Überbelegung oder unzumutbarer Untermieter - darf er ablehnen. Eine grundlose Ablehnung ist rechtswidrig und kann den Mieter berechtigen, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

Darf der Vermieter für die Erteilung der Erlaubnis eine Mehrmiete verlangen?

Ja, § 553 Abs. 2 BGB erlaubt dem Vermieter, die Erteilung der Erlaubnis von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig zu machen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Untervermietung zu einer intensiveren Nutzung der Wohnung führt. Die Mieterhöhung muss angemessen sein; überhöhte Forderungen können vom Mieter gerichtlich angefochten werden.

Erlischt die Untervermietungserlaubnis bei Eigentümerwechsel?

Nein. Wird die Immobilie verkauft, tritt der neue Eigentümer nach § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein - einschließlich erteilter Erlaubnisse. Die Untervermietungserlaubnis bleibt also in der Regel bestehen. Käufer eines vermieteten Objekts sollten sich daher vor dem Erwerb über bestehende Untermietverhältnisse informieren.

Darf der Mieter die Wohnung an Touristen per Plattform vermieten, wenn er eine allgemeine Untervermietungserlaubnis hat?

Nein. Eine allgemeine Untervermietungserlaubnis nach § 553 BGB deckt keine kommerzielle Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb ab. Die Kurzzeitvermietung an wechselnde Touristen wird von der Rechtsprechung als eigenständige, besonders intensive Nutzungsform gewertet, die einer ausdrücklichen, gesonderten Genehmigung bedarf. Fehlt diese, ist die Kündigung des Hauptmietverhältnisses möglich - in mehreren Urteilen wurde auch die fristlose Kündigung bestätigt. Zusätzlich können in Nürnberg und anderen bayerischen Städten öffentlich-rechtliche Vorschriften (Zweckentfremdungsrecht) greifen, die eine Genehmigung der Stadt erfordern, bevor Wohnraum regelmäßig an Touristen vermietet werden darf.

Besonderheiten bei WG-Gründung und Untervermietung

Ein häufiges Praxisproblem ist die WG-Gründung durch den Mieter: Zieht ein Partner oder eine befreundete Person dauerhaft in die Wohnung ein, liegt aus juristischer Sicht eine (Teil-)Untervermietung vor, die grundsätzlich der Erlaubnis bedarf. Ausnahmen gelten für enge Angehörige (Kinder, Eltern, Ehepartner), die in die Wohnung einziehen dürfen, ohne dass eine Untervermietungserlaubnis erforderlich ist. In Nürnberg - mit einem hohen Anteil an Studierenden und jungen Berufstätigen - entstehen regelmäßig Konflikte, wenn Mieter ihre Wohnung nach einem Umzug befristet untervermieten oder eine WG-Konstellation ohne Information des Vermieters begründen. Wir empfehlen Vermietern, im Mietvertrag klare Regelungen zur Personenzahl und zur Genehmigungspflicht für das Einziehen weiterer Personen zu treffen.

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