Öffentliche Lasten

Öffentliche Lasten - Öffentliche Lasten sind Abgaben und Verpflichtungen, die kraft öffentlichen Rechts auf einem Grundstück ruhen und vom Eigentümer zu tragen sind. Dazu gehören insbesondere Grundsteuer, Erschließungsbeiträge, Anliegerbeiträge für Straßenbau und Kanalanschluss, Abwassergebühren und kommunale Sonderabgaben. Öffentliche Lasten gehen bei einem Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer über und sind im Kaufvertrag zu berücksichtigen.

Arten öffentlicher Lasten im Überblick

Grundsteuer: Die wichtigste öffentliche Last auf Grundstücken. Sie wird jährlich von der Gemeinde erhoben und richtet sich nach dem Grundsteuermessbetrag und dem gemeindlichen Hebesatz. In Bayern wird die Grundsteuer seit der Reform 2022/2025 nach einem neuen Berechnungsmodell ermittelt. In Nürnberg liegt der Hebesatz aktuell bei 555 % (Stand 2024).

Erschließungsbeiträge: Einmalige Beiträge für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen (Straße, Kanal, Wasserversorgung) nach §§ 127 ff. BauGB. Sie werden vom Grundstückseigentümer erhoben, wenn das Grundstück erstmals erschlossen wird. In Bayern wurde die Erhebungspflicht für Straßenausbaubeiträge (für die Erneuerung bestehender Anlagen) 2018 abgeschafft.

Kanalanschlussgebühren und Abwassergebühren: Einmalige Beiträge für den Anschluss an das öffentliche Abwassernetz sowie laufende Gebühren für die Entsorgung. Diese sind kommunal geregelt und variieren je nach Gemeinde erheblich.

Kommunale Sonderabgaben: Beiträge für bestimmte öffentliche Maßnahmen, die unmittelbar dem Grundstück zugutekommen - z. B. Schaffung von Gehwegen, Straßenbeleuchtung oder Lärmschutzmaßnahmen.

Abgrenzung zu privatrechtlichen Belastungen

Öffentliche Lasten sind von den privatrechtlichen Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs zu unterscheiden. Grundschulden, Hypotheken und Dienstbarkeiten sind privatrechtliche Belastungen und im Grundbuch eingetragen. Öffentliche Lasten werden nicht im Grundbuch eingetragen, sondern ergeben sich aus Bescheiden der Gemeinde oder anderer Behörden.

Trotzdem haben öffentliche Lasten im Zwangsversteigerungsverfahren Vorrang vor privatrechtlichen Gläubigern: Rückständige Grundsteuern werden im Rang vor eingetragenen Grundschulden berücksichtigt. Käufer übernehmen damit nicht nur die laufenden Grundsteuerverbindlichkeiten, sondern auch etwaige Rückstände des Verkäufers.

Bedeutung beim Immobilienkauf

Käufer sollten vor dem Kauf prüfen, ob offene öffentliche Lasten bestehen - insbesondere:

• Rückständige Grundsteuer: Rückstände haftet am Grundstück und gehen auf den Käufer über.
• Noch nicht abgerechnete Erschließungsbeiträge: Bei Grundstücken in Neubaugebieten können Erschließungsmaßnahmen noch nicht vollständig abgerechnet sein.
• Geplante kommunale Maßnahmen: Straßenausbau, Kanalerneuerung oder ähnliche Vorhaben können künftig zu Beiträgen führen, auch wenn die Maßnahme noch nicht begonnen hat.

Der Notar empfiehlt regelmäßig eine Lastenfreistellungsauskunft bei der Gemeinde. Im Kaufvertrag wird typischerweise geregelt, dass der Verkäufer alle bis zum Übergabetag entstandenen öffentlichen Lasten trägt.

Grundsteuer und die Reform 2025

Die Grundsteuerreform in Bayern trat zum 1. Januar 2025 in Kraft. Bayern nutzt dabei ein eigenständiges Landesmodell (Bayerisches Grundsteuergesetz - BayGrStG), das auf einer Flächenkomponente (Fläche des Grundstücks und der Gebäude) basiert statt auf Einheitswerten. Die Auswirkungen auf die konkrete Grundsteuerlast sind je nach Lage und Grundstückstyp erheblich unterschiedlich - manche Eigentümer zahlen mehr, andere weniger.

Käufer sollten die aktuelle Grundsteuerbelastung des zu erwerbenden Objekts beim Verkäufer erfragen und prüfen, ob der neue Grundsteuerbescheid (ab 2025) bereits vorliegt oder noch aussteht. Bei vermieteten Objekten ist die Grundsteuer in der Regel auf die Mieter umlegbar.

Praxis-Tipp für Käufer in Nürnberg

Wir empfehlen Käufern in der Metropolregion Nürnberg, vor dem Kauf eine Auskunft bei der Stadtkasse Nürnberg einzuholen, ob offene Grundsteuern oder Erschließungsbeiträge bestehen. Besonders bei Grundstücken an noch nicht endgültig ausgebauten Straßen kann die Gemeinde nachträglich Erschließungsbeiträge erheben.

Fragen Sie außerdem gezielt nach geplanten Erschließungsmaßnahmen in der Umgebung, die nach dem Stichtag der Einschätzung geplant, aber noch nicht beschlossen sind. Unser Netzwerk zu lokalen Architekten und Planern hilft dabei, zukünftige Belastungen frühzeitig einzuschätzen.

Häufig gestellte Fragen

Sind öffentliche Lasten im Grundbuch sichtbar?

Nein. Öffentliche Lasten werden nicht im Grundbuch eingetragen. Sie ergeben sich aus Bescheiden und Satzungen der Gemeinde. Eine Auskunft über bestehende öffentliche Lasten erhalten Sie bei der Stadtkasse oder Gemeindekasse des jeweiligen Ortes - in Nürnberg ist das die Stadtkasse der Stadt Nürnberg.

Wer haftet für rückständige öffentliche Lasten nach dem Kauf?

Grundsteuer und andere öffentliche Lasten sind Reallasten - sie haften am Grundstück, nicht an der Person. Rückstände des Verkäufers können daher gegen den neuen Eigentümer vollstreckt werden, auch wenn dieser von den Rückständen nichts wusste. Im Kaufvertrag sollte daher geregelt sein, dass der Verkäufer alle Rückstände vor Übergabe begleicht und dies nachweist.

Kann ich öffentliche Lasten steuerlich geltend machen?

Bei vermieteten Immobilien sind Grundsteuer und Erschließungsbeiträge als Werbungskosten absetzbar. Einmalige Erschließungsbeiträge für die erstmalige Herstellung gehören allerdings zu den Anschaffungskosten des Grundstücks und fließen in die AfA-Bemessungsgrundlage ein. Bei selbstgenutzten Immobilien sind öffentliche Lasten (Grundsteuer, Erschließungsbeiträge) nicht steuerlich absetzbar.

Wie hoch ist die Grundsteuer in Nürnberg?

In Nürnberg beträgt der Hebesatz aktuell 555 % (Stand 2024). Durch die Grundsteuerreform 2025 kann sich die Steuerlast im Vergleich zu früher verändern. Den konkreten Grundsteuerbescheid für ein Objekt stellt das Finanzamt oder die Gemeinde aus. Für Kaufinteressenten ist der aktuelle Bescheid beim Verkäufer anzufordern.

Welche öffentlichen Lasten fallen nach dem Kauf in Neubaugebieten besonders häufig an?

In Neubaugebieten der Metropolregion Nürnberg - etwa in neu erschlossenen Wohngebieten in Stein, Zirndorf oder am Nürnberger Stadtrand - werden Erschließungsbeiträge häufig nicht im Kaufpreis für das Grundstück eingeschlossen. Die Gemeinde rechnet die Erschließung oft erst ab, wenn alle Maßnahmen abgeschlossen sind - das kann Jahre nach dem Grundstückserwerb der Fall sein. Hinzu kommen Kanalanschlussgebühren, die einmalig für den Anschluss an das öffentliche Abwassernetz erhoben werden und je nach Gemeinde und Grundstücksgröße mehrere Tausend Euro betragen können. Wer ein Grundstück in einem noch nicht vollständig erschlossenen Neubaugebiet kauft, sollte sich vom Verkäufer schriftlich bestätigen lassen, welche Erschließungsmaßnahmen noch nicht endgültig abgerechnet sind. Im Zweifelsfall empfehlen wir eine direkte Anfrage beim zuständigen Baurechts- oder Erschließungsamt der Gemeinde, bevor der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wird.

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