Obligatorische Versicherung

Eine obligatorische Versicherung ist eine Versicherung, die gesetzlich, behördlich oder vertraglich vorgeschrieben ist - das heißt, deren Abschluss nicht im freien Ermessen des Eigentümers liegt. Im Immobilienbereich zählen dazu insbesondere die Wohngebäudeversicherung bei finanzierter Immobilie (als Bedingung der Bank), die Betriebshaftpflichtversicherung für Vermieter gewerblicher Flächen und bestimmte technische Versicherungen für Aufzugsanlagen. Das Nichtabschließen einer obligatorischen Versicherung kann zum Verlust des Versicherungsschutzes, zu Vertragspflichtverletzungen oder zu Bußgeldern führen.

Obligatorische Versicherungen bei Immobilienfinanzierung

Banken und Bausparkassen verlangen bei der Kreditvergabe für Immobilien in aller Regel den Nachweis einer Wohngebäudeversicherung als Sicherheit. Diese Versicherung deckt Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel ab und sichert den Beleihungswert der Immobilie für die Bank ab.

Erlischt der Versicherungsschutz oder wird die Prämie nicht gezahlt, kann die finanzierende Bank den Kredit fällig stellen oder selbst eine Versicherung auf Kosten des Kreditnehmers abschließen. Die Versicherungssumme muss wertangepasst sein (gleitender Neuwert), sonst droht im Schadensfall Unterversicherung - die Versicherung zahlt dann nur anteilig.

Beim Eigentümerwechsel geht die Wohngebäudeversicherung automatisch auf den Käufer über. Dieser hat jedoch ein einmaliges Sonderkündigungsrecht nach Eigentumsübergang, um eine neue Versicherung abzuschließen. Wir empfehlen Käufern, dieses Recht zu nutzen und die bestehende Police auf Aktualität und Deckungsumfang zu prüfen.

Obligatorische Versicherungen für Vermieter und WEGs

Wohnungseigentümergemeinschaften sind nach § 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG gesetzlich verpflichtet, eine angemessene Gebäudeversicherung abzuschließen - dies ist eine gesetzliche Pflicht, keine Ermessensfrage. Der WEG-Verwalter schließt die Versicherung im Namen der Gemeinschaft ab und rechnet die Prämie über das Hausgeld auf alle Eigentümer um.

Für gewerbliche Vermieter sind je nach Nutzungsart und behördlicher Auflage bestimmte Haftpflichtversicherungen obligatorisch. Vermieter von Gaststättenflächen, Produktionsstätten oder öffentlich zugänglichen Räumen haben häufig behördenspezifische Auflagen.

Technische Versicherungen, die in der Praxis obligatorisch oder faktisch unvermeidbar sind:

• Aufzüge: Betriebssicherheitsverordnung schreibt regelmäßige TÜV-Prüfungen vor; viele Versicherungsverträge machen den Versicherungsschutz von einer laufenden technischen Prüfung abhängig.
• Heizöltanks: Ab einer bestimmten Lagermenge sind Haftpflichtversicherungen nach WHG (Wasserhaushaltsgesetz) erforderlich oder faktisch unverzichtbar.
• Photovoltaikanlagen: Bei einem Schaden durch die PV-Anlage (z. B. Brandschäden durch Kurzschluss) greift die normale Gebäudeversicherung oft nicht - eine separate PV-Versicherung oder eine Erweiterung der Gebäudeversicherung ist obligatorisch im wirtschaftlichen Sinne.

Unterschied: obligatorische vs. empfohlene Versicherungen

Neben den obligatorischen Versicherungen gibt es eine Reihe dringend empfohlener, aber nicht zwingend vorgeschriebener Versicherungen für Immobilieneigentümer:

• Elementarschadenversicherung: Ergänzung zur Wohngebäudeversicherung für Schäden durch Überschwemmung, Starkregen, Erdrutsch. In der Region Nürnberg mit der Pegnitz und verschiedenen Tieflagen besonders relevant.
• Rechtsschutzversicherung für Vermieter: Deckt Kosten für Mietrechtsstreitigkeiten, Räumungsklagen und WEG-Verfahren ab.
• Mietausfallversicherung: Sichert Einnahmeausfälle bei unbewohnbarer Immobilie ab (oft als optionale Klausel in der Gebäudeversicherung).
• Vermögensschadenhaftpflicht (für WEG-Verwalter): Schützt den Verwalter vor Schadensersatzansprüchen der Eigentümergemeinschaft.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer eine Immobilie in Nürnberg kauft, sollte unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung prüfen, welche Versicherungen auf ihn übergehen und ob diese ausreichend sind. Die Wohngebäudeversicherung geht automatisch auf den Käufer über - er hat aber ein einmaliges Sonderkündigungsrecht nach Eigentumsübergang. Nutzen Sie dieses Recht, um zu prüfen, ob der bestehende Vertrag noch zeitgemäß ist, oder schließen Sie eine neue, passgenaue Versicherung ab.

Wir empfehlen außerdem, bei jedem Objektkauf auch die Elementarschadenabdeckung zu prüfen. In den letzten Jahren haben Starkregenereignisse in der Metropolregion Nürnberg auch bislang wenig gefährdete Bereiche getroffen. Eine fehlende Elementarschadendeckung kann im Schadensfall existenzbedrohende Folgen haben.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn ich als Eigentümer keine Wohngebäudeversicherung habe?

Ohne Gebäudeversicherung tragen Sie alle Reparaturkosten bei Brand, Leitungswasserschäden oder Sturmschäden selbst - ohne Begrenzung. Bei einer finanzierten Immobilie droht zusätzlich eine Vertragsverletzung gegenüber der Bank, die zur Kreditkündigung führen kann. Im schlimmsten Fall - bei einem Totalschaden - stehen Sie ohne Dach über dem Kopf und mit einer verbleibenden Kreditschuld auf ein wertloses Grundstück gegenüber.

Ist die Elementarschadenversicherung in Bayern obligatorisch?

Nein, in Bayern gibt es keine gesetzliche Pflicht zur Elementarschadenversicherung. Sie ist jedoch dringend empfohlen, da die standardmäßige Wohngebäudeversicherung Schäden durch Überschwemmung, Starkregen oder Erdrutsch nicht abdeckt. In einigen Hochrisikogebieten kann die Elementarschadenversicherung schwer oder nur zu hohen Prämien abschließbar sein - ein Prüfpunkt vor dem Kauf in potenziell gefährdeten Lagen.

Wer ist bei einer WEG für den Abschluss der Pflichtversicherungen zuständig?

Der WEG-Verwalter schließt die Gebäudeversicherung im Namen der Gemeinschaft ab und rechnet die Prämie über das Hausgeld auf alle Eigentümer um. Eigentümer sollten im Rahmen der WEG-Versammlung regelmäßig prüfen, ob der Versicherungsschutz noch ausreicht - insbesondere nach Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebäudewert erhöht haben.

Kann die Wohngebäudeversicherung bei einer Mängelrüge des Käufers gekündigt werden?

Der Käufer hat nach dem Eigentumsübergang ein einmaliges außerordentliches Kündigungsrecht nach § 96 VVG. Er kann dieses Recht innerhalb eines Monats nach Eigentumsübergang ausüben. Eine Kündigung aus anderen Gründen ist nur unter den allgemeinen Vertragsbedingungen möglich - z. B. nach einem Schadensfall oder zum regulären Ablauftermin.

Welche Versicherungen sind bei einem Immobilienerwerb zwingend zu übertragen?

Beim Eigentumsübergang geht die Wohngebäudeversicherung automatisch auf den Käufer über (§ 95 VVG). Alle anderen Versicherungen - etwa eine Hausratsversicherung des Verkäufers oder eine separate Mietausfallversicherung - gehen nicht automatisch über, sondern enden mit dem Eigentumsübergang oder müssen separat übertragen oder neu abgeschlossen werden. Wir empfehlen Käufern in Nürnberg und der Metropolregion, unmittelbar nach dem Notartermin eine vollständige Versicherungsübersicht für das Objekt zu erstellen: Welche Policen laufen weiter, welche sind zu kündigen, und welche neuen Versicherungen sind zu schließen? Besonders bei Mehrfamilienhäusern mit Mieterbeziehungen ist eine lückenlose Versicherungskontinuität entscheidend.

Obligatorische Versicherungen in der WEG-Verwaltung: Überblick

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind der WEG-Verwalter und die Eigentümerversammlung gemeinsam für den Abschluss und die Pflege der Pflichtversicherungen verantwortlich. Neben der Gebäudeversicherung (§ 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG) gehören dazu in der Praxis auch: die Haftpflichtversicherung für das gemeinschaftliche Eigentum (deckt Schäden durch Verwalterentscheidungen und Mängel am Gemeinschaftseigentum gegenüber Dritten ab), eine Vermögensschadenhaftpflicht für den Verwalter (schützt die WEG vor Schäden durch fehlerhafte Verwaltung) sowie technische Prüfpflichten und die damit verbundenen Versicherungen für Aufzüge und Heizungsanlagen. In der Metropolregion Nürnberg verwalten zahlreiche professionelle WEG-Verwalter diese Verpflichtungen - ein Blick auf die jährliche Abrechnung zeigt, welche Policen zu welchen Prämien bestehen, und lohnt sich als Qualitätskontrolle.

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