Ordnungswidrigkeit

Eine Ordnungswidrigkeit ist ein gesetzlich definierter, vorwerfbarer Regelverstoß, der keine Straftat darstellt, aber mit einem Bußgeld geahndet wird. Im Immobilienbereich können Ordnungswidrigkeiten in vielen Bereichen entstehen: im Bau- und Planungsrecht, im Mietrecht, im Energierecht (GEG) sowie im Gewerbemietrecht. Anders als bei Straftaten werden Ordnungswidrigkeiten nicht im Bundeszentralregister vermerkt, können aber erhebliche finanzielle Konsequenzen haben und behördliche Maßnahmen auslösen.

Ordnungswidrigkeiten im Immobilien- und Mietrecht

Im Immobilienkontext begegnen Eigentümern Ordnungswidrigkeiten vor allem in diesen Bereichen: Fehler bei der Wohnflächenangabe in Mietverträgen (Mietminderungsrecht des Mieters, nicht zwingend OWi), fehlende oder unvollständige Energieausweis-Angaben in Immobilienanzeigen (Bußgeld bis 15.000 Euro nach GEG), Verstöße gegen Pflichten der Rauchmelderverordnung, nicht erfolgte Heizungswartung nach GEG sowie Verstöße gegen die Betriebssicherheitsverordnung bei Aufzügen. Im Bau- und Planungsrecht werden illegale Bauten und Nutzungsänderungen als Ordnungswidrigkeiten verfolgt.

Ein besonders praxisrelevantes Beispiel ist die Pflicht zur Angabe von Energieeffizienzklasse und Energiekennwert in Immobilienanzeigen. Seit Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind Anbieter - also Eigentümer und Makler - verpflichtet, diese Angaben in jede Verkaufs- oder Vermietungsanzeige aufzunehmen. Fehlen sie, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Wir stellen bei allen Inseraten unserer Kunden sicher, dass diese Pflichtangaben vollständig und korrekt enthalten sind.

Bußgeldrahmen und Verfahrensablauf

Ordnungswidrigkeiten werden von der zuständigen Behörde (Bauordnungsamt, Gewerbeaufsicht, Stadtplanungsamt, Energiebehörde) verfolgt. Der Bußgeldrahmen variiert je nach Tatbestand erheblich: Verstöße gegen den Energieausweis-Aushang im GEG können mit bis zu 15.000 Euro geahndet werden; baurechtliche Verstöße nach der BayBO bis zu 500.000 Euro. Das Ordnungswidrigkeitenverfahren läuft behördenintern; der Betroffene erhält einen Anhörungsbogen, kann Stellung nehmen und gegen den Bußgeldbescheid Einspruch einlegen.

Nach Zustellung des Bußgeldbescheids hat der Betroffene zwei Wochen Zeit, Einspruch einzulegen. Mit dem Einspruch wird das Verfahren an das Amtsgericht abgegeben, das dann in einem förmlichen Verfahren über die Berechtigung des Bußgelds entscheidet. Bei geringen Bußgeldern ist eine anwaltliche Vertretung oft nicht lohnenswert; bei höheren Beträgen oder grundsätzlichen Rechtsfragen empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Fachanwalts.

Prävention: Wie Eigentümer Ordnungswidrigkeiten vermeiden

Die wichtigsten Präventionsmaßnahmen für Immobilieneigentümer: regelmäßige Wartungsnachweise für Heizung, Aufzug und Brandschutz aufbewahren; bei Verkauf oder Vermietung stets einen aktuellen, vollständigen Energieausweis bereitstellen; bauliche Veränderungen nur nach Einholung der erforderlichen Genehmigungen vornehmen; Betriebskosten- und Nebenkostenabrechnungen fristgerecht und korrekt erstellen. Wir unterstützen Eigentümer dabei, ihre gesetzlichen Pflichten im Überblick zu behalten.

Besonders beim Verkauf einer Immobilie zahlt sich eine sorgfältige Vorbereitung aus: Wer als Verkäufer alle relevanten Unterlagen vollständig vorlegt - Baugenehmigungen, Energieausweis, Wartungsprotokolle, Mietverträge - signalisiert Transparenz und schützt sich vor späteren Schadensersatzansprüchen des Käufers wegen verschwiegener Mängel oder Rechtsverstöße.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg haben die zuständigen Behörden (Stadtplanungsamt, Gewerbeaufsicht, Energiebehörde) in den letzten Jahren ihre Kontrolldichte erhöht - insbesondere bei Energieausweis-Pflichten und GEG-Nachweisen. Wer eine Immobilie vermietet oder verkauft, sollte sicherstellen, dass der Energieausweis aktuell (nicht älter als 10 Jahre), vollständig und korrekt ist. Fehlende Angaben in Inseraten sind die häufigste Ursache für Ordnungswidrigkeitenverfahren gegen Vermieter und Makler.

Darüber hinaus empfehlen wir Eigentümern in der Metropolregion, bei Umbaumaßnahmen frühzeitig mit dem Bauordnungsamt Kontakt aufzunehmen, um zu klären, ob eine Genehmigungspflicht besteht. Eine kurze Voranfrage kostet wenig Zeit, schützt aber vor teuren Konsequenzen - denn ein Schwarzbau, der bei einem späteren Verkauf auffällt, kann den Kaufpreis erheblich mindern oder den Abschluss ganz verhindern.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich als Eigentümer für Ordnungswidrigkeiten meines Mieters haftbar gemacht werden?

Grundsätzlich nicht. Ordnungswidrigkeiten des Mieters (z. B. nicht angemeldetes Gewerbe in Wohnräumen) treffen zunächst den Mieter. Als Eigentümer können Sie jedoch in die Verantwortung genommen werden, wenn Sie von der ordnungswidrigen Nutzung wussten und sie nicht unterbunden haben.

Verjähren Ordnungswidrigkeiten im Immobilienbereich?

Ja. Die Verfolgungsverjährung beträgt nach § 31 OWiG je nach Tatbestand zwischen einem Jahr (einfache Verstöße) und drei Jahren (schwere Verstöße). Nach Ablauf der Verjährungsfrist kann kein Bußgeld mehr festgesetzt werden. Behördliche Anordnungen zur Beseitigung eines rechtswidrigen Zustands sind davon aber unabhängig.

Was sollte ich tun, wenn ich einen Bußgeldbescheid erhalten habe?

Zunächst die Frist für den Einspruch (zwei Wochen nach Zustellung) beachten. Dann prüfen, ob der Tatvorwurf berechtigt ist. Bei unsicherer Rechtslage empfehlen wir, einen Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht oder Verwaltungsrecht hinzuzuziehen.

Muss ich beim Verkauf offenlegen, wenn ich eine Ordnungswidrigkeit begangen habe?

Das hängt vom Einzelfall ab. Bekannte baurechtswidrige Zustände (z. B. ungenehmigt errichtete Anbauten) müssen dem Käufer offenbart werden - das arglistige Verschweigen kann Schadensersatzansprüche und im schlimmsten Fall die Anfechtung des Kaufvertrags begründen. Wir empfehlen grundsätzlich vollständige Transparenz im Verkaufsprozess.

Wie hoch sind typische Bußgelder für fehlende Energieausweis-Angaben in Inseraten?

Der Bußgeldrahmen nach § 108 GEG beträgt für Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht in Immobilienanzeigen bis zu 15.000 Euro je Einzelfall. In der Praxis orientieren sich die Behörden bei erstmaligen Verstößen häufig an Beträgen von 500 bis 3.000 Euro, bei Wiederholungsfällen oder gewerblichen Anbietern auch deutlich höher. Für Makler, die regelmäßig Objekte inserieren, ist die Pflicht zur Angabe von Energieeffizienzklasse, Endenergiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger sowie das Baujahr des Gebäudes in jede Anzeige besonders relevant. Die Nürnberger und bayerischen Gewerbeaufsichtsbehörden haben in den vergangenen Jahren die Kontrollen bei Portal-Inseraten intensiviert. Wir stellen bei allen unseren Vermarktungsmaßnahmen sicher, dass die gesetzlichen Pflichtangaben vollständig und korrekt enthalten sind - und empfehlen Eigentümern, die selbst inserieren, dies ebenfalls sorgfältig zu prüfen, bevor das Inserat online geht.

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