Notarkosten

Notarkosten - Notarkosten sind die gesetzlich geregelten Gebühren, die für die Beurkundung von Immobiliengeschäften durch einen Notar anfallen. Sie umfassen die Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag, die Vollzugsgebühren für die Abwicklung sowie die Betreuungsgebühr und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) verbindlich festgelegt.

Gebührenstruktur und Berechnung

Die Notargebühren richten sich nach dem Geschäftswert, also in der Regel nach dem Kaufpreis der Immobilie. Das GNotKG legt für jeden Geschäftswert eine feste Gebührentabelle fest - Notare dürfen weder Rabatte gewähren noch höhere Gebühren verlangen. Die Kosten setzen sich aus mehreren Einzelpositionen zusammen:

Die Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag beträgt das 2,0-fache der vollen Gebühr nach der Gebührentabelle B des GNotKG. Hinzu kommt eine Vollzugsgebühr in Höhe des 0,5-fachen der vollen Gebühr für die Einholung und Überwachung notwendiger Genehmigungen, Löschungsbewilligungen und Grundbucherklärungen. Wird eine Grundschuld zur Absicherung des Bankdarlehens beurkundet, fällt dafür eine gesonderte Beurkundungsgebühr in Höhe des 1,0-fachen der vollen Gebühr an, wobei der Geschäftswert der Grundschuldbetrag ist.

Zusätzlich berechnet der Notar die Betreuungsgebühr (0,5-faches der vollen Gebühr) für die Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto, sofern ein solches vereinbart wird. In der Praxis wird heute jedoch häufig eine Direktzahlung über eine Fälligkeitsmitteilung des Notars abgewickelt, sodass das Notaranderkonto und die damit verbundene Betreuungsgebühr entfallen.

Grundbuchkosten als Teil der Gesamtbelastung

Neben den reinen Notargebühren fallen Grundbuchkosten beim Amtsgericht an, die häufig zusammen mit den Notarkosten als ein Posten betrachtet werden. Die Eintragung des neuen Eigentümers kostet das 1,0-fache der vollen Gebühr nach dem Geschäftswert, die Eintragung einer Grundschuld ebenfalls das 1,0-fache. Vormerkungen, Löschungen und Rangänderungen verursachen weitere Gebühren.

Als Faustregel gilt: Notar- und Grundbuchkosten zusammen betragen rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen somit etwa 6.000 bis 8.000 Euro an.

Übersicht typischer Notarkosten bei 400.000 Euro Kaufpreis:

Position	Faktor	Betrag (ca.)
Beurkundung Kaufvertrag	2,0-fach	2.140 Euro
Vollzugsgebühr	0,5-fach	535 Euro
Betreuungsgebühr (Notaranderkonto)	0,5-fach	535 Euro
Grundbuch - Eigentumsumschreibung	1,0-fach	935 Euro
Grundbuch - Grundschuldeintragung (320.000 €)	1,0-fach	635 Euro
Auslagen, Mehrwertsteuer	pauschal	ca. 300 Euro
Gesamtkosten (ca.)		ca. 5.100 Euro

Diese Tabelle ist eine Orientierung - die tatsächlichen Kosten können je nach Region, Notar und konkreter Abwicklung leicht abweichen.

Wer trägt die Notarkosten?

Gesetzlich gilt nach § 448 BGB der Grundsatz, dass der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags trägt. In der Praxis wird dies im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich geregelt. Der Käufer übernimmt in aller Regel sämtliche Notar- und Grundbuchkosten mit Ausnahme der Kosten für die Löschung von Belastungen des Verkäufers - etwa einer bestehenden Grundschuld, die der Verkäufer ablöst. Beide Parteien haften gegenüber dem Notar jedoch gesamtschuldnerisch, weshalb der Notar bei Zahlungsausfall des Käufers auch den Verkäufer in Anspruch nehmen kann.

Notarkosten als Kaufnebenkosten

Bei der Finanzierungsplanung werden die Notarkosten als Teil der Kaufnebenkosten berücksichtigt, die Käufer aus Eigenkapital tragen müssen (Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht). Die vollständigen Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bayern setzen sich zusammen aus:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5-2,0 %
• Maklerprovision: in der Regel 3,57 % (inklusive MwSt.) je Seite bei gleichmäßiger Teilung

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro belaufen sich die Kaufnebenkosten auf ca. 34.000-38.000 Euro - ein nicht unerheblicher Betrag, den Käufer bei der Planung einkalkulieren müssen.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

Bei Immobilientransaktionen in der Metropolregion Nürnberg empfehlen wir, den Notar frühzeitig in den Kaufprozess einzubinden. Viele Notariate in Nürnberg, Fürth und Erlangen bieten eine unverbindliche Erstberatung an, bei der die voraussichtlichen Kosten transparent aufgeschlüsselt werden. Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, spielt die Wahl des Notars für die Kostenhöhe keine Rolle - wohl aber für die Qualität der Beratung und die Geschwindigkeit der Abwicklung.

Wir raten außerdem, die Notarkostenaufstellung vor der Beurkundung schriftlich anzufordern und mit der eigenen Finanzierungskalkulation abzugleichen. So vermeiden Sie Überraschungen bei der Kaufpreisfälligkeit. Besonders bei knapper Eigenkapitaldecke ist es wichtig, die tatsächlichen Nebenkosten nicht zu unterschätzen - erfahrungsgemäß unterschätzen Erstkäufer diesen Posten regelmäßig.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich die Notarkosten steuerlich absetzen?

Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind die Notarkosten nicht steuerlich absetzbar. Anders verhält es sich bei vermieteten Immobilien: Hier können die Notar- und Grundbuchkosten, die im Zusammenhang mit der Finanzierung stehen (etwa die Grundschuldbestellung), als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Die Beurkundungskosten des Kaufvertrags selbst zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

Wie lange dauert die Abwicklung beim Notar?

Zwischen der Beurkundung des Kaufvertrags und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch vergehen in der Regel sechs bis zwölf Wochen. Der Notar stellt zunächst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch sicher, holt erforderliche Genehmigungen ein und erteilt dann die Fälligkeitsmitteilung zur Kaufpreiszahlung. Nach Eingang des Kaufpreises veranlasst er die Eigentumsumschreibung. In einzelnen Fällen - etwa wenn Genehmigungen lange auf sich warten lassen oder das Grundbuchamt mit Anträgen überhäuft ist - kann die Dauer auch drei bis vier Monate betragen.

Was kostet die Beurkundung einer Grundschuld separat?

Wird die Grundschuld in einer gesonderten Urkunde - also nicht zusammen mit dem Kaufvertrag - beurkundet, fallen dafür Notargebühren in Höhe des 1,0-fachen der vollen Gebühr nach dem Grundschuldbetrag an. Bei einer Grundschuld von 300.000 Euro liegen die reinen Notarkosten bei rund 800 bis 900 Euro zuzüglich Grundbuchgebühren für die Eintragung. Manche Banken bestehen auf einer separaten Urkunde, andere akzeptieren die Beurkundung im Kaufvertrag - das sollte vorab mit der finanzierenden Bank geklärt werden.

Fallen Notarkosten auch an, wenn ein Kauf nicht zustande kommt?

Ja. Sobald eine Urkunde verlesen und unterzeichnet wurde, entstehen die Notargebühren - unabhängig davon, ob der Kauf vollzogen wird oder nicht. Kommt es zum Rücktritt, fallen die Kosten trotzdem an. Nur Leistungen, die der Notar noch nicht erbracht hat (z. B. Grundbuchanträge, die noch nicht gestellt wurden), können ggf. entfallen. Käufer und Verkäufer sollten daher sicherstellen, dass alle wesentlichen Bedingungen vor dem Beurkundungstermin geklärt sind.

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