Notverwalter

Der Notverwalter ist eine vom Gericht eingesetzte Person oder Gesellschaft, die die Verwaltung einer Immobilie oder Wohnanlage übernimmt, wenn der ordnungsgemäße Betrieb nicht mehr gewährleistet ist und kein regulärer Verwalter tätig ist. Die Einsetzung eines Notverwalters erfolgt auf Antrag von Eigentümern oder Wohnungseigentümergemeinschaften und ist in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) geregelt. Sie ist ein letztes Mittel, wenn die WEG-interne Lösung gescheitert ist.

Wann wird ein Notverwalter eingesetzt?

Die Bestellung eines Notverwalters durch das Amtsgericht kommt in folgenden Situationen in Betracht:

• Die bisherige Hausverwaltung hat gekündigt oder ist weggefallen - und die WEG ist handlungsunfähig
• Die Eigentümerversammlung ist dauerhaft beschlussunfähig (z. B. wegen Streitigkeiten oder Kontaktverweigerung einzelner Eigentümer)
• Dringende Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen müssen sofort veranlasst werden, aber der Verwalter fehlt
• Misswirtschaft oder Untätigkeit des amtierenden Verwalters gefährdet das gemeinschaftliche Eigentum
• Der bisherige Verwalter ist verstorben, insolvent oder nicht mehr erreichbar

Das Amtsgericht kann in diesem Fall auf Antrag eines oder mehrerer Wohnungseigentümer einen Notverwalter für einen befristeten Zeitraum einsetzen. Zuständig ist das Amtsgericht am Standort der Anlage. Der Antrag kann formlos gestellt werden, sollte aber die konkreten Umstände und die Dringlichkeit detailliert darlegen und belegen.

Befugnisse und Aufgaben des Notverwalters

Der Notverwalter hat grundsätzlich dieselben Befugnisse wie ein regulärer WEG-Verwalter gemäß § 27 WEG. Er kann:

• Dringende Instandhaltungsmaßnahmen beauftragen und bezahlen
• Gemeinschaftskonten führen und Wohngelder einziehen
• Die Eigentümerversammlung einberufen und leiten
• Verträge für die laufende Verwaltung abschließen (z. B. Hausmeisterdienst, Versicherungen, Energielieferverträge)
• Eigentümer und Behörden gegenüber der WEG vertreten

Der Notverwalter handelt im Auftrag des Gerichts und ist diesem gegenüber rechenschaftspflichtig. Seine Tätigkeit ist zeitlich begrenzt - er soll die Handlungsfähigkeit der WEG so schnell wie möglich wiederherstellen und einen regulären Verwalter ermöglichen. Das Gericht kann den Umfang seiner Befugnisse im Bestellungsbeschluss einschränken oder erweitern, je nach den konkreten Umständen.

Der Notverwalter ist jedoch kein dauerhafter Ersatz für einen ordentlichen Verwalter. Er kann keine wesentlichen Änderungen an der Gemeinschaftsordnung vornehmen und keine Sanierungsmaßnahmen beschließen, die über das zur Schadensbegrenzung notwendige Maß hinausgehen. Für größere Investitionen ist die Eigentümerversammlung weiterhin zuständig.

Kosten und Haftung

Die Kosten des Notverwalters werden in der Regel vom Gemeinschaftsvermögen der WEG getragen. Wenn das Gemeinschaftsvermögen nicht ausreicht, können alle Wohnungseigentümer anteilig zur Zahlung herangezogen werden - entsprechend ihren Miteigentumsanteilen. Die Vergütung des Notverwalters richtet sich nach der Vereinbarung mit dem Gericht oder nach dem üblichen Marktpreis für Hausverwaltungen.

Der Notverwalter haftet für Fehler bei der Ausübung seiner Tätigkeit nach allgemeinen Haftungsgrundsätzen. Da er als Organ der Rechtspflege handelt, gelten besondere Sorgfaltspflichten. Eine Berufshaftpflichtversicherung ist für Notverwalter in der Regel Pflicht.

Abgrenzung zum Notgeschäftsführungsrecht

In einer WEG hat jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 3 WEG ein Notgeschäftsführungsrecht: Er darf in akuten Notfällen ohne Beschluss der Gemeinschaft handeln, um drohenden Schaden abzuwenden - etwa durch die sofortige Beauftragung eines Klempners bei einem Rohrbruch. Dieses Recht besteht unabhängig von der Existenz eines Verwalters und stellt kein Notverwalteramt dar. Der Notverwalter hingegen übernimmt dauerhaft und umfassend die Verwaltungsfunktion.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Praxis erleben wir, dass Eigentümergemeinschaften in Nürnberg und der Region die Notverwalter-Situation oft vermeiden können, wenn frühzeitig eine professionelle Hausverwaltung gewählt wird. Bei Konflikten zwischen Eigentümern oder Problemen mit dem amtierenden Verwalter empfehlen wir, schnell und aktiv zu handeln: eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, die Situation sachlich zu dokumentieren und parallel nach einer neuen Verwaltung zu suchen.

Wir kennen die etablierten Hausverwaltungen in der Metropolregion Nürnberg, Fürth und Erlangen und helfen gerne dabei, einen zuverlässigen Nachfolger zu finden - oft ist die Übergabe an eine neue Verwaltung innerhalb weniger Wochen möglich. Das vermeidet das langwierige und kostspielige Gerichtsverfahren zur Bestellung eines Notverwalters.

Häufig gestellte Fragen

Wie beantragt man einen Notverwalter?

Der Antrag ist beim zuständigen Amtsgericht am Ort der Wohnanlage zu stellen. In Nürnberg ist das Amtsgericht Nürnberg zuständig. Antragsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer. Der Antrag sollte die Gründe für die Dringlichkeit und die Handlungsunfähigkeit der WEG darlegen und von Belegen (z. B. Kündigungsschreiben der Verwaltung, gescheiterte Beschlüsse, Protokolle erfolgloser Eigentümerversammlungen) begleitet werden. Ein Rechtsanwalt kann bei der Formulierung des Antrags helfen und die Chancen auf eine schnelle Bestellung verbessern.

Kann ein Notverwalter auch für eine Einzelimmobilie bestellt werden?

Nein, der Notverwalter nach WEG ist auf Wohnungseigentumsanlagen beschränkt. Bei Einzelimmobilien kann bei Handlungsunfähigkeit des Eigentümers (z. B. durch Betreuung oder Abwesenheit) ggf. ein Betreuer oder Abwesenheitspfleger durch das Gericht eingesetzt werden. Bei Mietobjekten, bei denen der Vermieter dauerhaft nicht erreichbar ist, können Mieter in bestimmten Fällen Miete beim Amtsgericht hinterlegen.

Endet das Amt des Notverwalters automatisch?

Das Amt endet entweder durch Ablauf der gerichtlich festgesetzten Frist oder wenn die WEG einen regulären Verwalter bestellt. In der Regel informiert der Notverwalter das Gericht über die Lage, wenn die Handlungsfähigkeit der WEG wiederhergestellt ist. Das Gericht hebt die Bestellung dann formell auf. Eigentümer sollten parallel zum Notverwalter-Verfahren aktiv eine neue Verwaltung suchen, um die kostspielige Phase zu minimieren.

Was passiert, wenn eine WEG keinen Notverwalter beantragt, obwohl sie handlungsunfähig ist?

Ohne Verwalter kann die WEG keine rechtswirksamen Beschlüsse fassen und keine Verträge abschließen. Dringende Reparaturen bleiben aus, Wohngelder werden nicht eingezogen, Versicherungsansprüche können nicht geltend gemacht werden. Im schlimmsten Fall entsteht durch Untätigkeit erheblicher Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum, für den alle Eigentümer anteilig haften. Die Beantragung eines Notverwalters ist in solchen Situationen keine Option, sondern eine Pflicht gegenüber der Gemeinschaft.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.