Obergeschoss

Das Obergeschoss bezeichnet alle Stockwerke eines Gebäudes, die sich unmittelbar oberhalb des Erdgeschosses befinden. Je nach Gebäudehöhe spricht man vom ersten, zweiten oder dritten Obergeschoss (abgekürzt 1. OG, 2. OG, 3. OG). Im Baurecht und in Exposés ist die korrekte Geschossbezeichnung Pflicht, da sie Grundlage für Wohnflächenberechnungen, Mietpreise und Genehmigungen ist.

Abgrenzung: Obergeschoss, Dachgeschoss und Staffelgeschoss

Obergeschosse im klassischen Sinne sind vollwertige Stockwerke mit voller Raumhöhe und regulären Fenstern. Das darüber liegende Dachgeschoss gilt baurechtlich oft als gesondertes Geschoss, ebenso ein eventuell vorhandenes Staffelgeschoss - ein aufgesetztes, zurückversetztes Geschoss mit oft geringerer Grundfläche.

Im deutschsprachigen Raum gibt es beim Zählen der Stockwerke einen häufigen Sprachstreit: In Deutschland ist das „Erdgeschoss” das erste Geschoss, das „erste Obergeschoss” das zweite. In manchen Ländern (z. B. Österreich, Großbritannien) ist das „erste Stockwerk” bereits das Erdgeschoss. In Exposés und rechtlichen Dokumenten sollte daher immer die eindeutige Bezeichnung „Erdgeschoss” oder „1. OG” genutzt werden.

Bei Mehrfamilienhäusern in Nürnberg werden die Wohnungen in Obergeschossen häufig bevorzugt, weil sie ruhiger liegen und einen besseren Ausblick bieten als die Erdgeschosswohnung. Der Energieausweis und die Nebenkostenabrechnung werden je Einheit ausgestellt, unabhängig vom Geschoss.

Einfluss des Obergeschosses auf den Immobilienwert

Die Lage innerhalb eines Gebäudes beeinflusst den Wert einer Wohnung spürbar. Wohnungen in höheren Obergeschossen erzielen in Nürnberger Lagen wie Gostenhof, Schweinau oder St. Johannis oft Aufschläge gegenüber dem Erdgeschoss, sofern ein Aufzug vorhanden ist. Ohne Aufzug verlieren hohe Geschosse für ältere Käufer und Mieter erheblich an Attraktivität - das dritte und vierte Obergeschoss ohne Fahrstuhl ist schwer vermarktbar und erzielt messbare Abschläge gegenüber dem Marktdurchschnitt.

Gleichzeitig können obere Geschosse im Sommer durch Wärme aus dem Dach belastet werden, was bei älteren Gebäuden ohne ausreichende Dämmung der obersten Geschossdecke zu beachten ist. Eine gut gedämmte oberste Geschossdecke oder ein saniertes Dach ist daher für den Wert einer Wohnung im obersten Geschoss besonders relevant.

Typische Wertunterschiede nach Geschoss in Nürnberg:

• Erdgeschoss ohne Garten: 5-10 % unter dem Mittelwert des Gebäudes
• Erdgeschoss mit Terrasse/Gartenzugang: auf Augenhöhe mit mittleren Geschossen
• 1. bis 2. OG: Mittelwert, stark nachgefragt
• 3. OG und höher mit Aufzug: 3-8 % Aufschlag
• 3. OG und höher ohne Aufzug: 5-10 % Abschlag

Diese Faustregeln variieren je nach Mikrostandort, Ausblick und Gebäudezustand erheblich.

Baurechtliche Relevanz und Baugenehmigung

Das Bauordnungsrecht Bayerns (BayBO) regelt, ab wann ein Geschoss als Vollgeschoss gilt - in der Regel, wenn die Deckenhöhe mindestens 2,30 m über mindestens der Hälfte der Nettogrundfläche beträgt. Die Anzahl der Vollgeschosse ist in Bebauungsplänen festgelegt und entscheidet darüber, wie viele Obergeschosse ein Neubau haben darf.

Abweichungen von der zulässigen Geschossanzahl bedürfen einer Befreiung beim zuständigen Bauordnungsamt und sind in Nürnberger Innenstadtbereichen mit historischer Bebauung nur in engen Grenzen möglich. Bei Dachgeschossausbauten ist besonders zu prüfen, ob das ausgebaute Dachgeschoss als weiteres Vollgeschoss zählt und damit die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) überschritten wird.

Obergeschoss und Barrierefreiheit

Die Lage einer Wohnung im Obergeschoss ist ohne Aufzug barrierefrei nicht zugänglich - ein zunehmend relevantes Thema in Anbetracht einer alternden Gesellschaft. Wohngebäude ab einer bestimmten Größe unterliegen in Bayern der Pflicht zur Barrierefreiheit nach BayBO. Für Bestandsgebäude gibt es keine generelle Nachrüstpflicht, aber beim Umbau oder Ausbau können entsprechende Anforderungen ausgelöst werden.

Wer ein Mehrfamilienhaus saniert und dabei Wohnungen im Obergeschoss aufwertet, sollte den Einbau eines Aufzugs wirtschaftlich bewerten. In der Metropolregion Nürnberg kann ein Aufzug die Vermietbarkeit und den Verkaufspreis oberer Geschosse signifikant verbessern - besonders bei Gebäuden mit mehr als drei Geschossen.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer ein Mehrfamilienhaus in Nürnberg oder dem Umland (z. B. Fürth, Erlangen, Schwabach) verkauft, sollte im Exposé alle Geschosse klar benennen und die Wohnflächen nach DIN 277 oder Wohnflächenverordnung je Einheit ausweisen. Fehlerhafte Geschossbezeichnungen können zu Kaufpreisstreitigkeiten führen. Wir helfen Ihnen, alle Objektdaten rechtssicher aufzubereiten und den Wert jeder Einheit lagebedingt korrekt zu kommunizieren.

Bei der Vorbereitung eines Verkaufs achten wir besonders auf geschossspezifische Besonderheiten wie Aufzugsausstattung, Dachterrassen, Stellplatzsituation und Dämmzustand des Daches - Faktoren, die für Käufer und Mieter in oberen Geschossen besonders relevant sind.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Obergeschoss und Stockwerk?

„Stockwerk” ist der umgangssprachliche Begriff, „Obergeschoss” der bautechnische und baurechtliche Fachausdruck. Im deutschsprachigen Raum werden beide Begriffe synonym verwendet, wobei Exposés und amtliche Unterlagen stets die Bezeichnung „Obergeschoss” (OG) nutzen sollten - nicht zuletzt, weil „Stockwerk” international unterschiedlich interpretiert werden kann.

Zählt ein Dachgeschoss als Obergeschoss?

Nein. Das Dachgeschoss ist ein eigenes Geschoss mit schrägem Dach und wird getrennt vom Obergeschoss ausgewiesen. Ob es baurechtlich als Vollgeschoss gilt, hängt von der nutzbaren Deckenhöhe ab und ist im jeweiligen Bebauungsplan geregelt. In Nürnberg werden ausgebaute Dachgeschosse häufig als separate Wohneinheit angeboten und erzielen - bei guter Qualität und Terrasse - Preise auf Augenhöhe mit normalen Obergeschossswohnungen.

Beeinflusst das Obergeschoss die Miete oder den Kaufpreis?

Ja, in der Regel positiv für höhere Etagen bei guten Aussichtslagen mit Aufzug, und negativ ohne Aufzug. Die Auswirkungen hängen stark vom konkreten Standort, der Deckenhöhe und der Qualität der Aussicht ab. Wir analysieren den Lagevorteil oder -nachteil im Rahmen einer professionellen Marktpreiseinschätzung und berücksichtigen dabei alle geschossrelevanten Faktoren.

Ab wann ist ein Aufzug für Obergeschosswohnungen baurechtlich vorgeschrieben?

In Bayern ist nach BayBO für Gebäude mit mehr als vier Vollgeschossen ein Aufzug vorgeschrieben, wenn Wohnungen in oberen Geschossen barrierefrei zugänglich sein müssen. Bei kleineren Bestandsgebäuden gilt keine generelle Nachrüstpflicht, aber bauliche Änderungen können eine Auseinandersetzung mit dem Thema erforderlich machen. Ein freiwillig nachgerüsteter Aufzug wertet das Gebäude in der Regel erheblich auf.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.