Neubaumiete

Die Neubaumiete bezeichnet die Miete, die für Wohnungen in neu errichteten Gebäuden verlangt wird. Neubauten sind in Deutschland weitgehend von den Regelungen der Mietpreisbremse ausgenommen: Erstvermieter neuer Wohnungen dürfen die Anfangsmiete frei festlegen, sofern das Gebäude nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurde. Damit liegt die Neubaumiete in begehrten Lagen oft deutlich über dem ortsüblichen Mietspiegel - sie spiegelt die tatsächlichen Baukosten und die Renditeanforderungen der Bauträger wider.

Neubaumiete und Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) untersagt es Vermietern, bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % zu überschreiten. Diese Regelung gilt in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, zu denen Nürnberg gehört. Für Erstvermieter von Neubauten - d. h. Gebäude, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden - gilt diese Einschränkung jedoch ausdrücklich nicht.

Wichtig: Die Ausnahme betrifft nur die Erstvermietung. Sobald eine Neubauwohnung zum zweiten Mal vermietet wird, greift die Mietpreisbremse wieder - sofern der ausgewiesene Gebietscharakter noch Bestand hat. Vermieter müssen dann prüfen, ob die bisherige Neubaumiete als Vormiete zulässigerweise weitergegeben werden darf oder ob die 10 %-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt.

In der Praxis ist die rechtliche Einordnung der Zweitmietung bei Neubauten oft komplex. Wurde die Erstvermietung zu einer sehr hohen Neubaumiete abgeschlossen, kann der Vermieter diese als Vormiete unter Umständen auch beim nächsten Mieterwechsel noch geltend machen - vorausgesetzt, die Ausnahmeregelung war bei der Erstmietung ordnungsgemäß eingehalten. Wir empfehlen, bei Zweitmietungen juristischen Rat einzuholen.

Kostenfaktoren hinter der Neubaumiete

Die hohe Neubaumiete ist kein Willkürprodukt der Vermieter, sondern ergibt sich aus gestiegenen Herstellungskosten. Seit 2015 sind die Baukosten in Deutschland um über 50 % gestiegen - getrieben durch Materialpreise, Lohnkosten im Baugewerbe, verschärfte energetische Anforderungen (GEG) und gestiegene Grundstückskosten, insbesondere in Ballungsräumen. Um eine marktübliche Rendite zu erzielen, müssen Bauträger und Vermieter die Anfangsmiete entsprechend hoch ansetzen.

Ein weiterer Faktor: Neubauwohnungen bieten in der Regel höheren Wohnkomfort (bessere Dämmung, moderne Heizungstechnik, Aufzüge, Tiefgaragenstellplätze), was eine Mehrmiete gegenüber Bestandswohnungen rechtfertigt. Hinzu kommen niedrigere Nebenkosten durch Energieeffizienz - die Warmmiete einer teuren Neubauwohnung kann daher trotz höherer Kaltmiete vergleichbar mit einer billigeren Bestandswohnung mit hohen Heizkosten sein.

Neubaumiete und Mietspiegel - ein wachsendes Problem

Die steigende Neubaumiete hat einen systemischen Nebeneffekt: In Mietspiegel fließen nur tatsächliche Bestandsmietverträge ein, nicht aber Neuvertragsmieten oberhalb des Marktes. Da Neubaumietverträge formal nicht in klassischen Mietspiegel-Erhebungen berücksichtigt werden, klafft in vielen Städten eine Lücke zwischen der ausgewiesenen Vergleichsmiete und den tatsächlichen Marktmieten.

Dies führt dazu, dass der Nürnberger Mietspiegel die tatsächlichen Angebotsmieten - insbesondere für Neubauwohnungen - systematisch unterbewertet. Für Kapitalanleger, die eine Neubauwohnung mit hoher Anfangsmiete vermieten, bedeutet das: Beim Mieterwechsel zur Zweitmietung kann die erzielbare Miete deutlich absinken, wenn die bisherige Neubaumiete nicht als Vormiete geltend gemacht werden kann.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer in Nürnberg eine neu errichtete Wohnung vermieten möchte, kann die Anfangsmiete frei festlegen - sollte aber darauf achten, dass die Miete nachhaltig und langfristig erzielbar ist. Zu hohe Einstiegsmieten können zu häufigem Mieterwechsel führen, was Leerstandszeiten und Renovierungskosten verursacht.

In Nürnberg liegen die Neubaumieten je nach Lage und Ausstattung heute zwischen 14 und über 20 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete - Tendenz weiter steigend. Wir beraten Vermieter gerne bei der marktgerechten Positionierung ihrer Neubauwohnung und kennen die aktuellen Neubaumietniveaus in allen Nürnberger Stadtteilen sowie in Fürth und Erlangen.

Häufig gestellte Fragen

Gilt die Mietpreisbremse für Neubauten?

Nein. Für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse bei der Erstvermietung nicht. Ab der zweiten Vermietung gelten die allgemeinen Regelungen der Mietpreisbremse, sofern das Gebiet als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist. In Nürnberg ist die Mietpreisbremse-Verordnung in Kraft.

Warum ist die Neubaumiete so viel höher als die Bestandsmiete?

Die gestiegenen Baukosten, höhere Grundstückspreise, energetische Anforderungen und die notwendige Rendite für Investoren führen dazu, dass Neubauwohnungen deutlich teurer in der Herstellung sind als Bestandswohnungen. Um wirtschaftlich vermieten zu können, müssen Eigentümer höhere Mieten verlangen. Zusätzlich rechtfertigt der höhere Wohnkomfort von Neubauten (moderne Heizung, Dämmung, Aufzug) einen Aufschlag gegenüber dem Bestandssegment.

Kann ich nach dem Einzug die Neubaumiete reduzieren lassen?

Als Erstmieter eines Neubaus ist eine Mietpreisbremsenrüge nicht möglich, da die Ausnahmeregelung gilt. Mietminderungsansprüche können jedoch bestehen, wenn die Wohnung mit Mängeln übergeben wurde oder vereinbarte Ausstattungsmerkmale fehlen. Wer eine Neubauwohnung bezieht, sollte bei der Übergabe ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellen und alle Mängel sofort dokumentieren.

Welche Ausstattungsmerkmale rechtfertigen eine höhere Neubaumiete?

Neubauwohnungen unterscheiden sich in ihrer Ausstattungsqualität erheblich - und entsprechend variiert auch die erzielbare Miete. Zu den Merkmalen, die eine überdurchschnittliche Neubaumiete rechtfertigen, zählen: Fußbodenheizung statt Radiatoren, hochwertige Bodenbeläge (Echtholzparkett, großformatige Fliesen), bodentiefe Fenster mit dreifacher Verglasung, Smart-Home-Infrastruktur, Tiefgaragenstellplatz mit E-Ladepunkt, eine gut ausgestattete Einbauküche sowie ein Aufzug. Ebenso werterhöhend sind eine gute Energieeffizienzklasse (A oder A+) und eine nachhaltige Haustechnik (Wärmepumpe, PV-Anlage). In Nürnberg liegen Neubauwohnungen mit Premium-Ausstattung in guten Lagen - etwa in der Südstadt, in Maxfeld oder entlang der Pegnitz - mitunter bei 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. Für Kapitalanleger lohnt sich der Aufpreis für eine hochwertige Ausstattung nur dann, wenn die Zielgruppe der Mieter (Fach- und Führungskräfte, Doppelverdiener, Expats) tatsächlich in der Lage und bereit ist, diese Miete langfristig zu tragen.

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