Nebenkosten

Nebenkosten - Als Nebenkosten werden alle Kosten bezeichnet, die beim Kauf, Besitz oder der Vermietung einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis oder zur Kaltmiete anfallen. Je nach Kontext unterscheidet man zwischen Kaufnebenkosten, die einmalig beim Erwerb entstehen, und laufenden Nebenkosten, die Eigentümer oder Mieter regelmäßig tragen. Das Thema ist für Käufer, Investoren und Mieter gleichermaßen relevant - und wird bei der Finanzierungsplanung regelmäßig unterschätzt.

Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb

Wer eine Immobilie kauft, muss neben dem eigentlichen Kaufpreis mit erheblichen Zusatzkosten rechnen. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises und ist damit im Bundesvergleich moderat - in anderen Bundesländern wie Brandenburg oder Schleswig-Holstein werden bis zu 6,5 Prozent fällig. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch und gegebenenfalls die Bestellung einer Grundschuld für die finanzierende Bank.

Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, fällt eine Maklerprovision an, die seit Dezember 2020 bei Wohnimmobilien hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden muss. In der Metropolregion Nürnberg liegt die Gesamtprovision marktüblich bei 3,57 Prozent des Kaufpreises inkl. MwSt. - je 1,785 Prozent für jede Seite. Insgesamt sollten Käufer einen Nebenkostenpuffer von 8 bis 12 Prozent auf den Kaufpreis einplanen.

Für ein Einfamilienhaus mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro bedeutet das: rund 17.500 Euro Grunderwerbsteuer, circa 8.000 bis 10.000 Euro Notar- und Grundbuchkosten sowie knapp 9.000 Euro Käuferprovision - zusammen also 34.500 bis 36.500 Euro, die vollständig aus Eigenkapital aufgebracht werden müssen, da Banken Kaufnebenkosten in der Regel nicht finanzieren.

Laufende Nebenkosten für Eigentümer und Mieter

Im Mietverhältnis werden die laufenden Nebenkosten als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abgerechnet. Umlagefähig sind unter anderem Grundsteuer, Wasserversorgung und Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzugkosten, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausstrom, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeisterdienste sowie die Kosten der Verbrauchserfassung.

Nicht umlagefähig sind hingegen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Rücklagen sowie Reparaturen an der Bausubstanz. Vermieter dürfen nur diejenigen Positionen umlegen, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind. Fehlt eine wirksame Vereinbarung, verbleibt die Kostenlast beim Vermieter.

Für Wohnungseigentümer kommt das monatliche Hausgeld hinzu, das neben den Betriebskosten auch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und die Verwaltervergütung umfasst. Das Hausgeld liegt daher regelmäßig über den umlagefähigen Betriebskosten. Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwirbt, sollte das Hausgeld als echte laufende Kostenposition im Renditekalkül berücksichtigen - es mindert den Nettoüberschuss aus der Vermietung.

Nebenkosten bei der Baufinanzierung

Auch im Finanzierungskontext spielen Nebenkosten eine wichtige Rolle. Wer seinen Eigenkapitaleinsatz unterschätzt, weil er die Kaufnebenkosten nicht einkalkuliert hat, gerät schnell in eine Lücke zwischen dem von der Bank finanzierten Betrag und dem tatsächlichen Gesamtbedarf.

Banken finanzieren in der Regel 80 bis 90 Prozent des Kaufpreises - die Kaufnebenkosten müssen vollständig aus eigenen Mitteln gedeckt werden. Bei einem Haushalt mit 80.000 Euro Eigenkapital und einem angestrebten Kaufpreis von 450.000 Euro sieht die Rechnung so aus: 45.000 Euro Kaufnebenkosten (10 %) verbleiben für die Finanzierung nur 35.000 Euro Eigenkapital - deutlich weniger als die Faustregel von 20 Prozent eigenen Mitteln am Kaufpreis. Das führt zu schlechteren Konditionen oder einer Ablehnung durch die Bank.

Eine realistische Finanzierungsplanung muss die Kaufnebenkosten daher von Beginn an einbeziehen und als Teil des Eigenkapitaleinsatzes verstehen.

Nebenkosten bei Neubauten und Sanierungen

Bei Neubauten entstehen neben den reinen Baukosten zusätzliche Nebenkosten, die häufig unterschätzt werden: Architektenhonorare nach HOAI, Kosten für Statik und Bodengutachten, Gebühren für Baugenehmigung und Bauzustandsbesichtigungen, Erschließungskosten sowie Versicherungen während der Bauphase (Bauherrenhaftpflicht, Feuerversicherung). Diese Kosten können 15 bis 20 Prozent der reinen Baukosten ausmachen.

Bei Sanierungen von Bestandsimmobilien sind insbesondere unvorhergesehene Mängel (Schimmel, Schadstoffe, marode Leitungen) ein häufiger Kostentreiber. Wir empfehlen, vor dem Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie ein unabhängiges Baugutachten einzuholen, um versteckte Nebenkosten frühzeitig abschätzen zu können.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In Nürnberg liegen die durchschnittlichen Betriebskosten für Mietwohnungen bei rund 2,50 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter monatlich, abhängig von Baujahr, Ausstattung und energetischem Zustand des Gebäudes. Besonders in Altbauvierteln wie der Südstadt oder St. Johannis können die Heizkosten durch ältere Heizungsanlagen und fehlende Dämmung überdurchschnittlich ausfallen.

Wir empfehlen Käufern, vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung die Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre sowie den aktuellen Wirtschaftsplan einzufordern. Daraus lässt sich ableiten, ob die Instandhaltungsrücklage ausreichend dotiert ist oder Sonderumlagen drohen. Bei vermieteten Objekten sollte die Betriebskostenabrechnung geprüft werden, um Nachzahlungsrisiken realistisch einzuschätzen.

Für Investoren, die Mehrfamilienhäuser erwerben, gilt: Eine professionelle Analyse der Ist-Betriebskosten ist ebenso wichtig wie die Prüfung des Mietspiegels. Zu hoch angesetzte Vorauszahlungen können Mieter irritieren; zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen führen zu hohen Jahres-Nachzahlungen, die das Mietverhältnis belasten.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Nebenkosten und Betriebskosten?

Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe oft synonym verwendet, rechtlich gibt es jedoch einen Unterschied. Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung abschließend definiert und umfassen nur die laufend entstehenden, umlagefähigen Kosten. Nebenkosten ist der weiter gefasste Begriff und kann auch Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Finanzierungskosten einschließen, die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern?

In Bayern liegen die Kaufnebenkosten typischerweise zwischen 8 und 10 Prozent des Kaufpreises. Dieser Wert setzt sich zusammen aus 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2 Prozent Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls der hälftigen Maklerprovision von 1,785 Prozent. Bayern hat damit die niedrigste Grunderwerbsteuer aller Bundesländer, was den Standort für Käufer attraktiv macht.

Kann ein Vermieter alle Nebenkosten auf den Mieter umlegen?

Nein, umlagefähig sind ausschließlich die in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten, sofern sie im Mietvertrag vereinbart wurden. Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturen und Bankgebühren darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Enthält der Mietvertrag keine wirksame Nebenkostenvereinbarung, sind die Betriebskosten mit der Kaltmiete abgegolten.

Werden Nebenkosten von der Bank mitfinanziert?

In der Regel nein. Die meisten Banken finanzieren ausschließlich den Kaufpreis der Immobilie - manchmal bis zu 100 Prozent des Verkehrswertes, aber selten die Kaufnebenkosten. Die Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision müssen daher vollständig aus Eigenkapital bestritten werden. Das ist der Hauptgrund, warum Finanzierungsberater mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital am Gesamtbedarf (Kaufpreis plus Nebenkosten) empfehlen.

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