ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung)

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die bundesrechtliche Rechtsgrundlage für die Ermittlung von Verkehrswerten (Marktwerten) von Immobilien in Deutschland. Sie regelt Grundsätze, Begriffsdefinitionen und Verfahren der Wertermittlung und richtet sich an Gutachterausschüsse, Sachverständige und alle, die professionell Immobilienwerte bestimmen. Die aktuelle Fassung trat 2022 in Kraft und ersetzte die vorherige Verordnung aus dem Jahr 2010. Sie basiert auf § 194 BauGB, der den Verkehrswert als den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis definiert.

Die drei Bewertungsverfahren der ImmoWertV

Die ImmoWertV schreibt drei Verfahren vor, die Sachverständige je nach Immobilientyp und Datenlage anwenden:

Das Vergleichswertverfahren basiert auf Kaufpreisen tatsächlich erfolgter Transaktionen vergleichbarer Objekte und ist für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser besonders geeignet. Es setzt eine ausreichend große Anzahl an Vergleichskauffällen voraus, die der Gutachterausschuss aus seiner Kaufpreissammlung bereitstellt. Gibt es zu wenig direkte Vergleiche, werden Vergleichswertfaktoren (z. B. für Bodenwert, Geschosslage oder Baujahr) angewendet, um die Unterschiede zwischen Vergleichsobjekt und Bewertungsobjekt auszugleichen.

Das Ertragswertverfahren kapitalisiert den nachhaltig erzielbaren Jahresmietertrag mit einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz und wird bei Mietwohngebäuden, Büro- und Gewerbeimmobilien eingesetzt. Der Liegenschaftszinssatz wird vom Gutachterausschuss auf Basis von Marktdaten abgeleitet und spiegelt das typische Renditeprofil eines Objekttyps wider. In Nürnberg veröffentlicht der Gutachterausschuss jährlich aktualisierte Liegenschaftszinssätze für verschiedene Objektkategorien.

Das Sachwertverfahren addiert den Bodenwert (aus Bodenrichtwerten) mit dem Gebäudeherstellungswert abzüglich Abnutzung und ist geeignet für individuell gebaute Einfamilienhäuser ohne ausreichend Vergleichspreise sowie für spezielle Objekte ohne Mietertrag. Ein Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) passt das rein rechnerische Ergebnis an das tatsächliche Marktgeschehen an. Ohne diesen Faktor würden Sachwertgutachten systematisch zu hoch oder zu niedrig ausfallen.

Bodenrichtwerte und Gutachterausschüsse

Ein zentrales Element der ImmoWertV ist die Nutzung von Bodenrichtwerten, die von den Gutachterausschüssen der Städte und Gemeinden auf Basis tatsächlicher Kauffälle ermittelt werden. In Nürnberg ist der Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg zuständig; er veröffentlicht regelmäßig den Grundstücksmarktbericht und die aktuellen Bodenrichtwerte. Diese sind öffentlich zugänglich über das Bayerische Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (LDBV) und das Portal BORIS Bayern. Sie bilden die Grundlage für jede professionelle Wertermittlung und sind auch für die Grundsteuerberechnung nach dem bayerischen Flächenmodell relevant.

Gutachterausschüsse sammeln alle beurkundeten Kaufpreise in ihrer Kaufpreissammlung. Diese Daten sind für die Öffentlichkeit nicht direkt einsehbar, fließen aber in die veröffentlichten Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren ein. Sachverständige können auf diese Daten unter bestimmten Voraussetzungen für Gutachten zugreifen.

Neuerungen der ImmoWertV 2022

Die Neufassung der ImmoWertV 2022 brachte mehrere wichtige Änderungen. Erstmals wurde die Verordnung durch eigenständige Wertermittlungsrichtlinien (ImmoWertA) ergänzt, die detaillierte methodische Vorgaben enthalten. Zudem wurde die Berücksichtigung von Marktanpassungsfaktoren stärker formalisiert und die Anforderungen an die Dokumentation von Gutachten verschärft. Der Marktbezug - also die Frage, wie der Verkehrswert tatsächlich erzielbar ist - steht noch stärker im Mittelpunkt als in der alten Fassung.

Für Eigentümer und Investoren bedeutet das: Gutachten, die nach der alten Verordnung von 2010 erstellt wurden, können bei aktuellen Bewertungsanlässen veraltet sein. Für steuerliche Zwecke (Erbschaft, Schenkung) und Finanzierungsgespräche mit Banken sollte immer ein aktuelles Gutachten auf Basis der ImmoWertV 2022 vorgelegt werden.

ImmoWertV in der Praxis: Was Eigentümer wissen sollten

Die ImmoWertV stellt sicher, dass Immobilienwertgutachten nach einheitlichen, nachvollziehbaren Methoden erstellt werden. Für Eigentümer ist dies relevant, wenn es darum geht, einen fairen Preis für ihre Immobilie zu ermitteln - sei es für den Verkauf, für steuerliche Zwecke (Erbschaft, Schenkung) oder für Finanzierungsgespräche mit Banken. Ein Gutachten, das nach ImmoWertV erstellt wurde, wird von Gerichten, Finanzbehörden und Banken anerkannt und ist damit rechtssicher.

Auch ohne Vollgutachten ist die ImmoWertV-Systematik im Alltag präsent: Immobilienmakler orientieren sich bei der Marktwerteinschätzung an denselben Methoden - Vergleichspreise, Bodenrichtwerte, Ertragswertüberlegungen - auch wenn keine formelle Begutachtung nach ImmoWertV erfolgt. Eine fundierte Marktwerteinschätzung durch einen erfahrenen Makler bildet daher oft die Vorstufe zu einem formalen Gutachten.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer in Nürnberg oder der Metropolregion eine Immobilie verkaufen oder bewerten lassen möchte, profitiert von den regelmäßig aktualisierten Bodenrichtwerten und Marktberichten des Gutachterausschusses Nürnberg. Wir nutzen diese Daten in unserer Vermarktungsarbeit, um Eigentümer mit einer realistischen, marktbasierten Preisempfehlung zu versorgen. Bei Bedarf vermitteln wir öffentlich bestellte Sachverständige, die Vollgutachten nach ImmoWertV erstellen.

Für Erbschaften und Schenkungen lohnt es sich, ein Gutachten in Auftrag zu geben, das den Verkehrswert unter dem Finanzamt-Standardwert belegt: Das Finanzamt ermittelt Grundbesitzwerte für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke nach vereinfachten Verfahren, die in vielen Fällen zu überhöhten Werten führen. Ein Vollgutachten nach ImmoWertV kann diesen Wert nachweislich korrigieren und erhebliche Steuerersparnis bringen.

Häufig gestellte Fragen

Ist ein ImmoWertV-Gutachten Pflicht beim Immobilienverkauf?

Nein, ein Pflichtgutachten gibt es beim privatem Immobilienverkauf nicht. Für gerichtliche Verfahren (Erbauseinandersetzung, Scheidung), für Finanzbehörden oder für die Beleihungswertermittlung durch Banken ist ein Gutachten nach ImmoWertV jedoch regelmäßig erforderlich oder zumindest stark empfehlenswert.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Beide Begriffe sind synonym und bezeichnen den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den allgemeinen Verhältnissen ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Der Begriff „Verkehrswert” wird in deutschen Rechtstexten, „Marktwert” im europäischen Kontext (TEGoVA, RICS) bevorzugt.

Wer erstellt ein ImmoWertV-Gutachten?

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie zertifizierte Sachverständige nach ISO 17024 (z. B. HypZert) sind die anerkannten Ersteller. Gutachterausschüsse erstellen ebenfalls amtliche Gutachten (Obergutachten) auf Anfrage. Die IHK Nürnberg für Mittelfranken bestellt und überwacht öffentlich bestellte Sachverständige in der Region.

Welche Kosten entstehen für ein Vollgutachten nach ImmoWertV?

Die Kosten eines Vollgutachtens richten sich nach dem Verkehrswert des Objekts und dem Aufwand. Übliche Größenordnungen liegen bei 0,5-1,0 % des Verkehrswerts, mindestens jedoch 1.500-2.500 Euro für ein Einfamilienhaus. Kurzgutachten (ohne Gerichtsfestigkeit) sind günstiger, reichen aber für steuerliche oder rechtliche Zwecke meist nicht aus. Bei komplex zu bewertenden Objekten - etwa Gewerbeimmobilien, Sondernutzungen oder stark sanierungsbedürftigen Häusern - können die Kosten deutlich höher ausfallen.

Kann ein Makler den Verkehrswert nach ImmoWertV bestimmen?

Ein Makler kann eine Marktwerteinschätzung auf Basis der ImmoWertV-Methodik erstellen, die für Vermarktungszwecke hervorragend geeignet ist. Für rechtssichere Zwecke - Gericht, Finanzamt, Beleihung - ist jedoch ein öffentlich bestellter Sachverständiger erforderlich. Wir arbeiten in Nürnberg eng mit qualifizierten Sachverständigen zusammen und können schnell und unkompliziert vermitteln.

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