Gebäudeenergiegesetz (GEG 2026)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das zentrale Bundesgesetz zur Regelung des Energiebedarfs von Gebäuden in Deutschland. Es fasst die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammen. Die im Jahr 2023 beschlossene Novelle (GEG 2024) und die Weiterentwicklung zum Stand 2026 verschärfen die Anforderungen an Heizungsanlagen und erneuerbare Energien erheblich und haben weitreichende Auswirkungen auf Kauf, Verkauf und Sanierung von Immobilien.

Kernpflichten des GEG für Bestandsimmobilien

Das GEG enthält für Bestandsgebäude folgende Schlüsselregelungen:

Heizungsanlagen (§ 71 GEG): Ab dem 1. Januar 2024 müssen neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen bis zu ihrem Ausfall weiter betrieben werden; nach einem Heizungsausfall muss beim Austausch die 65-Prozent-Erneuerbare-Regelung erfüllt werden. Eine Übergangsfrist bis 2026 bzw. 2028 gilt je nach kommunaler Wärmeplanung.

Dämmstandards und Energieeffizienz: Bei Eigentümerwechsel (§ 47 GEG) müssen innerhalb von zwei Jahren bestimmte energetische Mindeststandards erfüllt werden (z. B. Dämmung der obersten Geschossdecke, falls nicht bereits vorhanden). Diese sogenannte „Eigentümerwechselpflicht” ist beim Hauskauf zu berücksichtigen.

Energieausweis: Beim Verkauf und bei der Vermietung muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Fehlt er, kann ein Bußgeld verhängt werden.

GEG und Immobilienkauf: Pflichten für Käufer

Wer ein Bestandsgebäude kauft, übernimmt die energetischen Sanierungspflichten des Voreigentümers. Im Kaufvertrag muss der Energieausweis übergeben werden; Käufer sollten die darin genannte Energieeffizienzklasse und etwaige Empfehlungen sorgfältig prüfen. Gebäude der Klassen F, G und H haben in der Regel erheblichen Sanierungsbedarf und können den Käufer zu Investitionen verpflichten.

Die häufigsten Sanierungspflichten nach Eigentümerwechsel gemäß § 47 GEG:

• Wärmedämmung der obersten Geschossdecke: Pflicht, wenn das Dach nicht begehbar und der Dachboden zugänglich ist. Diese Maßnahme ist in der Regel kostengünstig umsetzbar (ca. 3.000 bis 8.000 Euro) und amortisiert sich durch Heizkostenersparnis.
• Wärmedämmung von Heizungsleitungen: Ungedämmte oder schlecht gedämmte Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen müssen nachgedämmt werden.
• Ablösung von Konstanttemperaturkesseln: Ölheizkessel, die vor 1991 eingebaut wurden und auf einen Wirkungsgrad unter 75 Prozent kommen, müssen ausgetauscht werden. Selbstgenutztes Wohneigentum (Eigentümer bewohnt selbst) ist von dieser Pflicht befreit.

Kommunale Wärmeplanung als neuer Faktor

Mit dem Wärmeplanungsgesetz (WPG) müssen alle Kommunen ab 2026 (Großstädte) bzw. 2028 (kleinere Gemeinden) eine Wärmeplanung vorlegen. Diese Pläne entscheiden, welche Gebiete künftig über Fernwärme versorgt werden, in welchen Gebieten Wasserstoffnetze geplant sind und wo Eigentümer auf eigene dezentrale Heizungslösungen angewiesen sind. Die kommunale Wärmeplanung hat damit unmittelbaren Einfluss auf die wirtschaftlich sinnvolle Heizungswahl - und damit auf den Wert von Bestandsgebäuden.

Förderung von GEG-konformen Sanierungen

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) des Bundes fördert GEG-konforme Sanierungen mit Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen. Je höher der erreichte Effizienzhaus-Standard (EH 55, EH 40), desto höher der Fördersatz. Auch der Einbau von Wärmepumpen, Biomasse-Heizungen und Solarthermie ist über die BEG und das BAFA förderungsfähig.

Die wichtigsten Förderwege im Überblick:

• BAFA-Förderung (Heizungsförderung): Basisförderung 30 Prozent für Wärmepumpen; zuzüglich Klimageschwindigkeitsbonus (20 Prozent bis 2028), Einkommensbonus und ggf. Effizienzbonus - insgesamt bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten möglich
• KfW-Kredit für Komplettsanierung: Zinsgünstige Darlehen für Gesamtsanierungen zum Effizienzhaus-Standard
• § 35c EStG: Steuerliche Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen mit 20 Prozent der Kosten über drei Jahre für selbstgenutztes Wohneigentum

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg sind viele Bestandsgebäude aus den 1950er bis 1980er Jahren noch mit alten Öl- oder Gasheizungen ausgestattet. Beim Kauf solcher Häuser sollten Käufer die Kosten einer GEG-konformen Heizungsmodernisierung (typisch: 15.000 bis 35.000 Euro für eine Wärmepumpe) bereits bei der Kaufpreiskalkulation einplanen. Wir weisen unsere Kunden im Rahmen der Besichtigung auf den energetischen Zustand hin und empfehlen bei Bedarf ein unabhängiges Energieberatungsgespräch.

Die Stadt Nürnberg muss bis 30. Juni 2026 eine kommunale Wärmeplanung vorlegen. In bestimmten Nürnberger Quartieren - etwa in dichtbesiedelten Gründerzeitgebieten - ist Fernwärme von N-ERGIE bereits verfügbar oder geplant. In diesen Gebieten kann ein Fernwärmeanschluss die wirtschaftlich sinnvollste Alternative zur eigenen Wärmepumpe sein. Wir empfehlen, vor einem Heizungstausch die aktuelle Wärmeplanung der Stadt Nürnberg zu prüfen oder direkt bei N-ERGIE Auskunft über Anschlussmöglichkeiten einzuholen.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich nach dem Kauf eines Altbaus sofort die Heizung tauschen?

Nein, solange die bestehende Heizung noch funktioniert. Die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht tritt erst beim Einbau einer neuen Heizung in Kraft. Allerdings gilt die Eigentümerwechselpflicht nach § 47 GEG: Innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang müssen z. B. ungedämmte Heizleitungen und die oberste Geschossdecke gedämmt werden (sofern dies nicht bereits der Fall ist).

Was passiert, wenn ich die GEG-Pflichten nicht einhalte?

Die Einhaltung des GEG wird von den zuständigen Behörden überwacht. Verstöße können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Bei der Nichteinhaltung der Eigentumsübergang-Pflichten (§ 47 GEG) kann die Baubehörde die Nachrüstung anordnen.

Lohnt sich eine GEG-konforme Sanierung vor dem Verkauf?

Das hängt vom Einzelfall ab. Eine energetische Sanierung vor dem Verkauf kann den erzielbaren Kaufpreis steigern und die Vermarktungsdauer verkürzen, weil Käufer weniger Sanierungsrisiken einkalkulieren müssen. Wir analysieren für unsere Verkäufer, ob und welche Maßnahmen den besten Renditeeffekt haben.

Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) und warum ist er sinnvoll?

Der iSFP ist eine geförderte, von einem zertifizierten Energieberater erstellte Planung der schrittweisen Gebäudesanierung. Er zeigt auf, in welcher Reihenfolge energetische Maßnahmen am wirtschaftlichsten sind, und sichert einen zusätzlichen Förderbonus von 5 Prozent bei BAFA-Förderanträgen. Eigentümer, die langfristig sanieren wollen, profitieren von der strukturierten Planung und der höheren Förderung erheblich.

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