Firsthöhe

Firsthöhe bezeichnet die maximale Höhe eines Gebäudes gemessen von der natürlichen Geländeoberfläche (oder der festgelegten Bezugsebene) bis zum höchsten Punkt des Dachs - dem First. Sie ist ein zentraler Parameter in Bebauungsplänen und im Bauordnungsrecht, der das äußere Erscheinungsbild von Wohngebieten maßgeblich prägt und den zulässigen Ausbau von Dachgeschossen begrenzt.

Firsthöhe, Traufhöhe und Gebäudehöhe - Unterschiede

Im Baurecht werden verschiedene Höhenmaße unterschieden:

• Firsthöhe (FH): Höhe bis zum höchsten Punkt des Daches (First bei Satteldach, Spitze bei Walmdach)
• Traufhöhe (TH): Höhe bis zur Dachentwässerungsrinne (Schnittpunkt Außenwand / Dachfläche)
• Wandhöhe (WH): Höhe der Außenwand gemessen bis Oberkante Rohdecke oder Fußpfette
• Gebäudehöhe (GH): Im Bauordnungsrecht variierend definiert, oft gleich Firsthöhe oder Höhe bis Rohfirstkante

Die Differenz zwischen Traufhöhe und Firsthöhe ergibt - in Kombination mit der Gebäudebreite - den Dachneigungswinkel (Dachpitch).

Beispiel: Traufhöhe 6 m, Firsthöhe 10 m, Gebäudebreite 12 m → Dachneigungswinkel ca. 33°.

Firsthöhe im Bebauungsplan und in der Baugenehmigung

Bebauungspläne legen Firsthöhen als Maximalmaß oder als Spielraum fest (z. B. “FH max. 10,0 m” oder “FH 8,0-11,0 m”). Dabei gilt:

• Festsetzung als Höchstmaß: Das Gebäude darf nicht höher als angegeben sein
• Festsetzung als Mindest- und Höchstmaß: Das Gebäude muss innerhalb des angegebenen Rahmens bleiben
• Keine Festsetzung im B-Plan: Die Firsthöhe richtet sich nach dem Einfügungsgebot (§ 34 BauGB) - das Gebäude muss sich in die Umgebung einfügen

In Bayern regelt die Bayerische Bauordnung (BayBO) zusätzlich Abstandsflächen, die indirekt von der Firsthöhe abhängen: Höhere Gebäude müssen in der Regel größere Abstände zu Nachbargrundstücken einhalten.

Firsthöhe und Dachgeschossausbau

Ein wesentlicher Grund, warum die Firsthöhe für Eigentümer relevant ist: Sie bestimmt unmittelbar, ob und in welchem Umfang ein Dachgeschoss ausgebaut werden kann. Bei einem Satteldach mit einer Firsthöhe von 10 Metern und einer Traufhöhe von 6 Metern ergibt sich eine Dachkonstruktion, die - je nach Dachneigung und Gebäudebreite - mehrere Hundert Quadratmeter nutzbarer Fläche bieten kann.

Für die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) werden Dachschrägen folgendermaßen berücksichtigt:

• Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter: werden nicht angerechnet
• Flächen mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Metern: werden zur Hälfte angerechnet
• Flächen mit einer lichten Höhe von mehr als 2 Metern: werden vollständig angerechnet

Eine hohe Firsthöhe ermöglicht daher deutlich mehr vollwertig anrechenbare Wohnfläche im Dachgeschoss - was sich direkt auf den Marktwert der Immobilie auswirkt.

Abstandsflächen und Nachbarrecht

In Bayern schreibt die BayBO vor, dass Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück verbleiben müssen. Die Tiefe der Abstandsfläche ergibt sich aus dem Maß H (Wandhöhe plus Anteil der Dachfläche). Bei geneigten Dächern wird die Dachfläche bis zu einer Neigung von 45° zu einem Drittel, bei steileren Dächern zur Hälfte zur Wandhöhe hinzugerechnet. Das bedeutet: Ein hohes Sattelbach erhöht die erforderliche Abstandsfläche und begrenzt damit auch die bebaubare Fläche eines Grundstücks.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Eigentümern, die einen Dachgeschossausbau oder eine Aufstockung in Nürnberg planen, den gültigen Bebauungsplan ihres Grundstücks zuerst beim Stadtplanungsamt Nürnberg einzusehen. Häufig sind Firsthöhen in Nürnberger Wohngebieten auf 9 bis 11 m begrenzt. Wird diese überschritten, ist eine Befreiung (§ 31 BauGB) erforderlich, die nicht immer genehmigt wird. In alten Stadtteilen wie Maxfeld oder Gostenhof gibt es zudem Erhaltungssatzungen, die das Stadtbild schützen und den Dachausbau einschränken können. Lassen Sie Vorhaben frühzeitig durch einen Architekten vorprüfen - eine Bauvoranfrage beim Bauordnungsamt Nürnberg schafft innerhalb weniger Wochen Klarheit und erspart teure Planungsarbeit, die sich am Ende als nicht genehmigungsfähig erweist.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird die Firsthöhe gemessen?

Ausgangspunkt ist die im Bebauungsplan oder in der BayBO definierte Bezugsebene - in der Regel die natürliche Geländeoberfläche oder das festgelegte Höhenniveau (Gelände nach Planfestlegung). Der First ist der höchste Punkt des fertigen Daches inklusive Dachziegel.

Kann ich mein Dach erhöhen, wenn ich ein älteres Haus in Nürnberg besitze?

Das hängt vom geltenden Bebauungsplan und der aktuellen Firsthöhe Ihres Gebäudes ab. Ist noch Spielraum bis zur Maximalfirsthöhe vorhanden, ist eine Erhöhung genehmigungsfähig. Eine Voranfrage bei der Bauordnungsbehörde der Stadt Nürnberg gibt schnell Klarheit.

Hat die Firsthöhe Einfluss auf den Wert einer Immobilie?

Ja, indirekt. Eine hohe Firsthöhe ermöglicht einen vollwertigen Dachgeschossausbau, was die Wohnfläche und damit den Wert der Immobilie erheblich steigert. Ein Gebäude mit nicht mehr ausbaufähigem Dach hat in der Regel einen geringeren Entwicklungsspielraum.

Was ist der Unterschied zwischen Firsthöhe und Traufhöhe im Bebauungsplan?

Im Bebauungsplan werden manchmal beide Maße festgesetzt. Die Traufhöhe begrenzt die Wandhöhe des Gebäudes, die Firsthöhe das gesamte Gebäude einschließlich Dach. Wenn nur eine der beiden Kennziffern festgesetzt ist, ergibt sich die jeweils andere aus dem zulässigen Dachneigungswinkel - soweit dieser ebenfalls im Plan geregelt ist.

Welche Auswirkungen hat die Firsthöhe auf den Energieausweis und die Wärmedämmung?

Eine höhere Firsthöhe bedeutet bei gleichem Grundriss ein größeres Innenvolumen - was sich auf den spezifischen Transmissionswärmeverlust des Gebäudes auswirkt. Der Wärmedämmstandard nach GEG (Gebäudeenergiegesetz) wird nicht direkt über die Firsthöhe berechnet, jedoch beeinflusst das Verhältnis von Hüllfläche (beheizter Umfang) zu Volumen (A/V-Verhältnis) den Energiebedarf. Flachere Gebäude mit niedrigerer Firsthöhe und kompaktem Grundriss haben ein günstigeres A/V-Verhältnis als hohe, schlanke Gebäude mit ausgedehnten Dachflächen. Für Neubauten in Nürnberg, die KfW-Effizienzhaus-Standards anstreben, sollte die Dachkonstruktion und damit auch die Firsthöhe in der Gesamtenergieplanung berücksichtigt werden. Wer ein Bestandsgebäude mit ausgebautem Dachgeschoss saniert, profitiert von einer hohen Firsthöhe - denn mehr Wohnfläche im Dach verbessert das wirtschaftliche Ergebnis der Dachsanierung und rechtfertigt höhere Investitionen in eine gute Dachdämmung.

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