Bebauungsplan (B-Plan)

Bebauungsplan (B-Plan) - Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan der Gemeinde, der für ein bestimmtes Gebiet rechtsverbindlich festlegt, welche Art und welches Maß der baulichen Nutzung zulässig sind, und damit die Grundlage für die Erteilung von Baugenehmigungen bildet.

Was bedeutet Bebauungsplan (B-Plan) genau?

Der Bebauungsplan wird aus dem übergeordneten Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) entwickelt und ist in § 30 des Baugesetzbuches (BauGB) verankert. Während der Flächennutzungsplan die allgemeine städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde skizziert, enthält der Bebauungsplan verbindliche Festsetzungen für einzelne Grundstücke. Er entfaltet als Satzung unmittelbare Rechtswirkung gegenüber Grundstückseigentümern und Bauherren.

Die wichtigsten Festsetzungen eines Bebauungsplans betreffen die Art der baulichen Nutzung (etwa reines Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet nach der Baunutzungsverordnung) sowie das Maß der baulichen Nutzung. Letzteres wird durch Kennzahlen wie die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt. Die GRZ gibt an, welcher Anteil des Grundstücks maximal überbaut werden darf, die GFZ regelt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Liegt die GRZ beispielsweise bei 0,4, dürfen auf einem 500-Quadratmeter-Grundstück maximal 200 Quadratmeter bebaut werden.

Darüber hinaus legt der B-Plan Baulinien und Baugrenzen fest. Eine Baulinie schreibt vor, dass ein Gebäude genau an dieser Linie errichtet werden muss, während eine Baugrenze die äußerste zulässige Bebauung markiert. Weitere Festsetzungen können die Bauweise (offene oder geschlossene Bauweise), die Zahl der Vollgeschosse, die Dachform, Stellplatzanforderungen sowie Grünflächen und Pflanzgebote umfassen.

Das Gesetz unterscheidet zwischen dem qualifizierten Bebauungsplan und dem einfachen Bebauungsplan. Ein qualifizierter B-Plan im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB enthält mindestens Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Grundstücksflächen sowie zu den örtlichen Verkehrsflächen. Liegen diese vier Mindestfestsetzungen vor, richtet sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens ausschließlich nach dem Bebauungsplan. Ein einfacher B-Plan hingegen enthält nicht alle vier Mindestfestsetzungen. In diesem Fall wird die Zulässigkeit ergänzend nach § 34 BauGB (Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich) beurteilt.

Einsichtnahme und Beteiligungsverfahren

Jeder Bebauungsplan ist öffentlich zugänglich. Eigentümer und Kaufinteressenten können ihn beim zuständigen Bauamt oder Stadtplanungsamt einsehen. Viele Gemeinden stellen ihre Bebauungspläne mittlerweile auch digital über Geoportale zur Verfügung. Vor der Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans ist eine öffentliche Auslegung vorgeschrieben, bei der Bürger und Träger öffentlicher Belange Stellungnahmen abgeben können. Dieses Beteiligungsverfahren nach §§ 3 und 4 BauGB stellt sicher, dass Anwohner und betroffene Eigentümer ihre Interessen frühzeitig einbringen können. Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte den geltenden Bebauungsplan unbedingt vor der Kaufentscheidung prüfen, da er maßgeblich über die Bebaubarkeit und damit über den Wert des Grundstücks entscheidet.

Wichtige Festsetzungen im Bebauungsplan - Überblick

Festsetzungsart	Kürzel	Bedeutung	Beispiel
Grundflächenzahl	GRZ	Max. Anteil der überbaubaren Grundstücksfläche	GRZ 0,4 = 40 % bebaubar
Geschossflächenzahl	GFZ	Max. Verhältnis Geschossfläche zu Grundstücksfläche	GFZ 1,2 = 120 m² GF je 100 m² Grundstück
Vollgeschosse	II, III, IV	Zulässige Anzahl Vollgeschosse	„II” = maximal 2 Vollgeschosse
Baugrenze	-	Äußerste Grenze des Baukörpers (nicht überschreitbar)	Abstand zur Straße mind. 5 m
Baulinie	-	Baukörper muss genau auf dieser Linie stehen	Historische Blockrandbebauung
Art der Nutzung	WA, MI, GE	Baugebietstyp nach BauNVO	WA = allgemeines Wohngebiet
Dachform	-	Satteldach, Flachdach, Walmdach	„SD 30-45°“
Stellplätze	-	Pflicht zur Herstellung von Kfz-Stellplätzen	1 SP je WE

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg sind die Bebauungspläne über das Geoportal der Stadt Nürnberg sowie über die Stadtplanungsämter der umliegenden Gemeinden wie Fürth, Erlangen und Schwabach digital abrufbar. Gerade in den begehrten Lagen der Nürnberger Südstadt, in Erlangen-Süd oder in den wachsenden Randgemeinden wie Wendelstein und Schwanstetten werden regelmäßig neue Bebauungspläne aufgestellt oder bestehende geändert.

Unser Experten-Netzwerk empfiehlt, vor jedem Grundstückskauf den aktuellen B-Plan einzusehen und auf mögliche Änderungsverfahren zu prüfen. Denn ein laufendes Änderungsverfahren kann die Bebauungsmöglichkeiten erheblich verändern. Wer ein bestehendes Gebäude umbauen oder erweitern möchte, sollte ebenfalls den Bebauungsplan konsultieren, um sicherzustellen, dass das Vorhaben innerhalb der festgesetzten GRZ und GFZ realisierbar ist.

Häufig gestellte Fragen

Was passiert, wenn es für mein Grundstück keinen Bebauungsplan gibt?

Liegt ein Grundstück im zusammenhängend bebauten Innenbereich, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Das Vorhaben muss sich dann nach Art und Maß der Nutzung in die umgebende Bebauung einfügen. Liegt das Grundstück im Außenbereich, gelten die strengeren Regelungen des § 35 BauGB, die eine Bebauung nur in Ausnahmefällen zulassen, etwa für land- und forstwirtschaftliche Betriebe.

Kann ein Bebauungsplan geändert werden?

Ja, Gemeinden können Bebauungspläne ändern, ergänzen oder aufheben. Dafür ist dasselbe Verfahren erforderlich wie bei der Erstaufstellung, einschließlich öffentlicher Auslegung und Bürgerbeteiligung. Eigentümer, die von einer geplanten Änderung betroffen sind, sollten die Auslegungsfristen nutzen, um Stellungnahmen einzureichen und ihre Interessen geltend zu machen.

Darf ich gegen Festsetzungen im Bebauungsplan verstoßen?

Grundsätzlich nicht. Der Bebauungsplan ist als Satzung rechtsverbindlich. Abweichungen sind nur über eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB möglich, die die Gemeinde im Einzelfall erteilen kann, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. In der Praxis bewilligen Bauämter solche Befreiungen nur bei nachvollziehbarer Begründung und geringfügiger Abweichung.

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