Befreiung (Bauordnungsrecht)

Befreiung (Bauordnungsrecht) - Eine Befreiung ist die behördliche Erlaubnis, von den Festsetzungen eines Bebauungsplans abzuweichen, ohne dass der Plan selbst geändert werden muss. Die Rechtsgrundlage ist § 31 Abs. 2 BauGB: Die Bauaufsichtsbehörde kann eine Befreiung erteilen, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und die Befreiung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Voraussetzungen für eine Befreiung

Drei kumulative Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

1. Grundzüge der Planung werden nicht berührt: Die Abweichung darf das planerische Grundkonzept nicht in Frage stellen. Eine geringfügige Überschreitung der GRZ berührt die Grundzüge in der Regel nicht, ein kompletter Wechsel der Nutzungsart dagegen schon. Das BVerwG hat den Begriff der Grundzüge eng gefasst: Es kommt darauf an, ob die Gemeinde bei Kenntnis der Abweichung den Plan dennoch so erlassen hätte.
2. Städtebauliche Vertretbarkeit: Die Abweichung muss sich in das städtebauliche Umfeld einfügen und darf keine negativen Auswirkungen auf das Ortsbild oder die Infrastruktur haben. Maßstab ist, ob die Abweichung auch Gegenstand einer vertretbaren Bebauungsplanfestsetzung hätte sein können.
3. Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen und nachbarlichen Interessen: Nachbarliche Interessen müssen gewürdigt werden - die Befreiung darf Nachbarn nicht unzumutbar beeinträchtigen. Das nachbarrechtliche Rücksichtnahmegebot gilt auch hier.

Zusätzlich muss einer von drei Befreiungsgründen vorliegen: Die Einhaltung der Festsetzung wäre unverhältnismäßig (z. B. atypische Grundstücksform macht die Einhaltung unmöglich), die Abweichung ist im öffentlichen Interesse oder die Abweichung ist städtebaulich vertretbar. Seit der BauGB-Novelle 2024 ist der letzte Grund der Regelfall und erleichtert die Befreiung erheblich.

Typische Befreiungsfälle in der Praxis

• Überschreitung der GRZ oder GFZ: Geringfügige Überschreitung um 10-15 % für einen Anbau, Wintergarten oder eine Terrasse, die funktional notwendig erscheint
• Abweichung von der Dachform: Flachdach statt vorgeschriebenem Satteldach, wenn es sich harmonisch ins Ortsbild einfügt und die Nachbarn zustimmen
• Überschreitung der Geschosszahl: Zusätzliches Staffelgeschoss bei ausreichendem städtebaulichem Einpassen, z. B. wenn die umliegende Bebauung ohnehin mehrgeschossig ist
• Abweichung von der Baugrenze: Geringfügiges Überschreiten um 1-2 Meter für einen Erker, Vorbau oder Balkon, der das Erscheinungsbild aufwertet
• Nutzungsabweichung: Gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss eines allgemeinen Wohngebiets, wenn die Nutzung das Wohnumfeld nicht beeinträchtigt und der B-Plan ursprünglich für gemischte Nutzung angelegt war

Abgrenzung zur Abweichung nach BayBO

Neben der Befreiung nach § 31 BauGB gibt es die bauordnungsrechtliche Abweichung nach Art. 63 BayBO. Diese bezieht sich nicht auf den Bebauungsplan, sondern auf Anforderungen der Bayerischen Bauordnung - etwa Abstandsflächen, Stellplatznachweise oder barrierefreie Zugänge. Beide Instrumente sind voneinander unabhängig und können gleichzeitig beantragt werden: Ein Vorhaben kann eine Befreiung vom B-Plan und eine Abweichung nach BayBO erfordern. In der Praxis werden beide Anträge oft im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens gemeinsam bearbeitet.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Bauherren in der Metropolregion Nürnberg, bei geplanten Abweichungen vom Bebauungsplan frühzeitig eine Bauvoranfrage mit dem Antrag auf Befreiung zu stellen. Die Stadt Nürnberg entscheidet erfahrungsgemäß wohlwollend, wenn die Abweichung geringfügig ist und die Nachbarn nachweislich zustimmen. Holen Sie die schriftliche Zustimmung der betroffenen Nachbarn vor Antragstellung ein - dies beschleunigt das Verfahren erheblich und reduziert das Risiko eines Widerspruchs nach Genehmigungserteilung. Die Gebühren für einen Befreiungsantrag in Nürnberg liegen bei 100-500 Euro, je nach Umfang der Abweichung.

Häufig gestellte Fragen

Habe ich einen Anspruch auf Befreiung?

Grundsätzlich nein - die Erteilung einer Befreiung steht im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde. Es gibt keinen Rechtsanspruch auf Befreiung, auch wenn alle Voraussetzungen dem Grunde nach vorliegen. In der Praxis wird das Ermessen jedoch häufig zugunsten des Antragstellers ausgeübt, wenn die Abweichung geringfügig ist, alle Voraussetzungen erfüllt sind und keine nachbarlichen Bedenken bestehen. Wir empfehlen, den Antrag gut begründet einzureichen und, wenn möglich, präzedenzhafte Fälle aus der näheren Umgebung zu nennen.

Können Nachbarn gegen eine Befreiung vorgehen?

Ja, betroffene Nachbarn können gegen eine erteilte Befreiung Widerspruch und Klage beim Verwaltungsgericht erheben, wenn sie in ihren nachbarlichen Rechten verletzt werden. Die Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme ist der häufigste Anfechtungsgrund - etwa wenn eine befreite Überschreitung der Geschosszahl zu erheblicher Verschattung des Nachbargrundstücks führt oder eine befreite Nutzungsänderung unzumutbare Lärmemissionen mit sich bringt. Daher empfehlen wir, Nachbarn frühzeitig einzubeziehen und ihre schriftliche Zustimmung einzuholen, bevor der Antrag gestellt wird.

Wie unterscheidet sich eine Befreiung von einer Ausnahme?

Eine Ausnahme (§ 31 Abs. 1 BauGB) bezieht sich auf Nutzungen, die im Bebauungsplan bereits als „ausnahmsweise zulässig” aufgeführt sind - der Plangeber hat sie also bei der Planung bereits berücksichtigt. Eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) erlaubt Abweichungen von Festsetzungen, die der Plan so nicht vorsieht. Die Hürde für eine Befreiung ist daher höher als für eine Ausnahme: Bei der Ausnahme genügt es, dass die Voraussetzungen des B-Plans erfüllt sind; bei der Befreiung muss zusätzlich der Abwägungsrahmen des § 31 Abs. 2 BauGB eingehalten werden.

Befreiung im Zusammenhang mit Nachverdichtung und energetischer Sanierung

Ein wachsendes Anwendungsfeld für Befreiungen sind Vorhaben zur Nachverdichtung und energetischen Sanierung. Wer eine Außendämmung anbringen möchte, die die zulässige Abstandsfläche oder GRZ geringfügig überschreitet, kann eine Befreiung oder eine bauordnungsrechtliche Abweichung nach Art. 63 BayBO beantragen. Der Gesetzgeber hat die Anforderungen hier erleichtert: In Bayern dürfen Wärmedämmschichten bis 25 Zentimeter Dicke die Abstandsflächen geringfügig unterschreiten, ohne dass eine formelle Befreiung erforderlich ist (Art. 6 Abs. 7 BayBO).

In der Metropolregion Nürnberg ist die Nachverdichtung durch Aufstockungen oder Dachgeschossausbauten in manchen Bebauungsplangebieten der 1960er und 1970er Jahre nur mit Befreiung möglich - etwa wenn der B-Plan eine zweigeschossige Bebauung festsetzt, die vorhandene Grundstücksreserve aber wirtschaftlich ein drittes Geschoss erlauben würde. Wir empfehlen Eigentümern, die solche Potenziale auf ihrem Grundstück vermuten, eine Bauvoranfrage beim Bauordnungsamt Nürnberg einzureichen. Diese verbindliche Auskunft kostet typischerweise 200 bis 500 Euro, gibt aber Planungssicherheit, bevor kostenintensive Architekten- und Ingenieurleistungen beauftragt werden. Bei einer positiven Bauvoranfrage lassen sich Grundstücksreserven realisieren, die den Immobilienwert erheblich steigern können.

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