Bauplatz

Bauplatz - Ein Bauplatz ist ein Grundstück, das nach öffentlichem Baurecht bebaubar ist und die Voraussetzungen für eine Baugenehmigung erfüllt. Dazu muss es in einem Gebiet liegen, das durch einen Bebauungsplan als Baugebiet ausgewiesen ist oder sich im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) befindet. Zusätzlich muss das Grundstück erschlossen sein - also über einen gesicherten Zugang zu Straße, Wasser, Abwasser und Strom verfügen.

Voraussetzungen für einen Bauplatz

Damit ein Grundstück als Bauplatz gilt, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:

• Planungsrechtliche Zulässigkeit: Das Grundstück muss in einem Bereich liegen, in dem Baurecht besteht - entweder durch einen Bebauungsplan oder durch Einfügung in die nähere Umgebung (§ 34 BauGB). Im Außenbereich (§ 35 BauGB) ist eine Bebauung nur in Ausnahmefällen zulässig, etwa für privilegierte landwirtschaftliche Vorhaben.
• Erschließung: Die verkehrliche Erschließung (öffentliche Straße) und die technische Erschließung (Wasser, Abwasser, Strom, ggf. Gas und Telekommunikation) müssen gesichert sein. Nicht vollständig erschlossene Grundstücke sind zwar bebaubar, verursachen aber zusätzliche Erschließungskosten.
• Baugrundeignung: Der Boden muss tragfähig und für eine Bebauung geeignet sein. Altlasten, Hochwassergebiete oder mangelnde Tragfähigkeit können die Bebaubarkeit einschränken.
• Keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse: Baulasten, Denkmalschutz, Naturschutz oder Leitungsrechte können die Bebaubarkeit einschränken oder zusätzliche Auflagen verursachen.

Bauplatz vs. Bauerwartungsland vs. Bauland

In der Immobilienbewertung und nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird nach dem Entwicklungszustand unterschieden:

Entwicklungsstufe	Merkmale	Bodenrichtwert-Verhältnis (Nürnberg)
Freifläche / Landwirtschaft	Keine Bebauungsabsicht erkennbar	3-8 €/m²
Bauerwartungsland	Im FNP für Wohnen vorgesehen, kein B-Plan	80-150 €/m²
Rohbauland	Im B-Plan ausgewiesen, aber nicht erschlossen	150-300 €/m²
Baureifes Land (Bauplatz)	Erschlossen, sofort bebaubar	250-900 €/m² (lageabhängig)

Rohbauland: Flächen im Bebauungsplan, die aber noch nicht erschlossen sind - günstiger als baureifes Land, aber mit Unsicherheiten bei Erschließungskosten. In Nürnberger Neubaugebieten können Erschließungsbeiträge nach dem BauGB (§§ 127-135) zwischen 5.000 und 20.000 Euro pro Grundstück betragen.

Baureifes Land: Vollständig erschlossenes, sofort bebaubares Grundstück - höchste Wertstufe, da alle Voraussetzungen für eine sofortige Bebauung erfüllt sind. Der Eigentümer kann unmittelbar einen Bauantrag stellen, ohne weitere Infrastrukturmaßnahmen abwarten zu müssen.

Kaufprüfung bei Bauplätzen - Checkliste

Prüfpunkt	Wo prüfen	Risiko bei Versäumnis
Bebauungsplan (Art, Maß, Grenzen)	Stadtplanungsamt / Geoportal	Falscher Bebauungsumfang eingeplant
Altlastenkataster	Umweltamt Nürnberg	Sanierungskosten 30.000-500.000 €
Kampfmittelauskunft	BLKA Bayern	Verzögerung + Kosten Entschärfung
Erschließungsbeiträge	Stadtwerke / N-Ergie / Stadtentwässerung	Unerwartete Nebenkosten
Baugrundgutachten	Geotechnischer Sachverständiger	Mehrkosten Gründung 20.000-80.000 €
Baulasten / Grundbuch Abt. II	Grundbuchamt / Bauordnungsamt	Nutzungseinschränkungen unbekannt

Bauplatzsuche und Kaufprüfung

Bei der Suche nach einem Bauplatz in der Metropolregion Nürnberg empfehlen wir eine systematische Prüfung. Neben den offensichtlichen Faktoren wie Lage und Preis sind folgende Punkte entscheidend: Ausrichtung und Verschattungssituation (Himmelsrichtung der Hauptfassade), Topographie (Hanglage erfordert Stützmauerungen und teurere Gründung), Nachbarbebauung (Abstandsflächen einhalten), mögliche Erweiterungspotenziale und die geplante Bebauung in der unmittelbaren Umgebung.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wir empfehlen Kaufinteressenten in der Metropolregion Nürnberg, vor dem Erwerb eines Bauplatzes drei Prüfschritte durchzuführen: Erstens den Bebauungsplan einsehen (beim Stadtplanungsamt oder online im Geoportal Nürnberg), zweitens einen Auszug aus dem Altlastenkataster beim Umweltamt anfordern und drittens die Erschließungskosten detailliert klären - bei Neubaugebieten in Randlagen wie Brunn, Röthenbach oder Worzeldorf können Erschließungsbeiträge von 5.000-15.000 Euro hinzukommen, die im Kaufpreis nicht enthalten sind.

Eine Bauvoranfrage (Art. 71 BayBO) für ca. 200-500 Euro gibt verbindliche Auskunft über die Bebaubarkeit und ist besonders bei Grundstücken ohne qualifizierten Bebauungsplan unverzichtbar. Der Bauvorbescheid ist drei Jahre gültig und sichert die planungsrechtliche Beurteilung ab - ideal, bevor teure Architektenplanung beginnt.

Häufig gestellte Fragen

Wie finde ich heraus, ob ein Grundstück ein Bauplatz ist?

Den sichersten Nachweis liefert eine Bauvoranfrage (Art. 71 BayBO) beim zuständigen Bauordnungsamt, die innerhalb von drei Monaten beantwortet werden muss und drei Jahre Gültigkeit hat. Alternativ können Sie den Bebauungsplan einsehen und beim Katasteramt die Flurstückdaten abfragen. Ein positiver Bauvorbescheid bestätigt, dass das Grundstück grundsätzlich bebaubar ist - besonders wichtig bei Grundstücken im unbeplanten Innenbereich, wo die Bebaubarkeit von der Einzelfallbeurteilung nach § 34 BauGB abhängt. In Nürnberg können viele Bebauungspläne online im Geoportal (geoportal.nuernberg.de) eingesehen werden.

Was kostet ein Bauplatz in Nürnberg?

Die Bodenrichtwerte in Nürnberg variieren stark nach Lage: In einfachen Lagen (z. B. Langwasser, Kornburg) liegen sie bei 250-400 Euro/m², in mittleren Lagen (Ziegelstein, Mögeldorf) bei 400-600 Euro/m² und in bevorzugten Lagen (Erlenstegen, Rechenberg) bei 600-1.000 Euro/m². Im Umland - Schwabach, Wendelstein, Feucht, Heroldsberg - sind die Preise deutlich moderater (100-250 Euro/m²). Aktuelle Bodenrichtwerte veröffentlicht der Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg im jährlichen Grundstücksmarktbericht, der beim Gutachterausschuss bezogen werden kann.

Kann ein Grundstück seine Bauplatzeigenschaft verlieren?

Ja, wenn der Bebauungsplan geändert oder aufgehoben wird, kann ein Grundstück seine Bauplatzeigenschaft verlieren. Auch eine Ausweisung als Natur- oder Überschwemmungsgebiet kann die Bebaubarkeit einschränken. Solche Änderungen gehen mit Entschädigungsansprüchen nach dem BauGB einher - nach §§ 39-44 BauGB muss der Eigentümer für einen planbedingten Wertverlust entschädigt werden, wenn er auf das Baurecht vertraut und konkrete Maßnahmen eingeleitet hat. Umgekehrt kann ein bisher nicht bebaubares Grundstück durch einen neuen Bebauungsplan zum Bauplatz werden - ein häufiger Wertsteigerungseffekt in wachsenden Stadtrandgebieten.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.