Bauland

Bauland - Als Bauland werden Grundstücksflächen bezeichnet, die nach den Vorschriften des öffentlichen Baurechts für eine Bebauung vorgesehen oder geeignet sind. Die Einstufung als Bauland bestimmt maßgeblich den Wert eines Grundstücks und ist Voraussetzung dafür, dass eine Baugenehmigung erteilt werden kann.

Arten von Bauland und planungsrechtliche Grundlagen

Im deutschen Baurecht wird Bauland in drei Kategorien unterteilt, die sich nach dem Grad der Baureife unterscheiden. Bauerwartungsland sind Flächen, die im Flächennutzungsplan der Gemeinde bereits als künftige Bauflächen dargestellt, aber noch nicht durch einen Bebauungsplan konkretisiert sind. Eine Bebauung ist hier noch nicht zulässig, doch die Erwartung einer späteren Baurechtsausweisung spiegelt sich bereits im Grundstückspreis wider. Das Risiko trägt der Käufer: Die Baurechtsausweisung kann sich verzögern oder ganz ausbleiben.

Rohbauland ist im Bebauungsplan als Baugebiet ausgewiesen, jedoch noch nicht erschlossen. Es fehlen also noch die notwendigen Infrastruktureinrichtungen wie Straßenanschluss, Wasser-, Abwasser- und Stromleitungen. Rohbauland ist preislich deutlich günstiger als baureifes Land, bringt aber Unsicherheiten hinsichtlich Erschließungskosten und Zeitplan mit sich. Die Erschließungskosten können je nach Lage und Tiefe der Leitungen 20.000 bis 80.000 Euro und mehr betragen.

Baureifes Land erfüllt alle Voraussetzungen für eine sofortige Bebauung: Es liegt ein verbindlicher Bebauungsplan (B-Plan) vor, die Erschließung ist gesichert, und das Grundstück ist nach Lage, Form und Größe für die im B-Plan festgesetzte Nutzung geeignet. Der B-Plan regelt dabei verbindlich die Art und das Maß der baulichen Nutzung (GRZ, GFZ, Geschosszahl), die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche.

Nicht jedes Baugrundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. In sogenannten unbeplanten Innenbereichen richtet sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach § 34 BauGB. Hier muss sich das geplante Gebäude nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Diese Beurteilung erfordert eine Einzelfallprüfung durch die Bauaufsichtsbehörde und ist mit einer gewissen Planungsunsicherheit verbunden.

Erschließungszustand und Baulandpreise

Der Erschließungszustand eines Grundstücks hat unmittelbaren Einfluss auf den Kaufpreis und die Gesamtkosten eines Bauvorhabens. Ein voll erschlossenes Grundstück verfügt über Anschlüsse an das öffentliche Straßennetz, die Trinkwasserversorgung, die Abwasserentsorgung, das Stromnetz und in der Regel auch an Gas- und Telekommunikationsleitungen. Die Erschließungskosten werden anteilig auf die Grundstückseigentümer umgelegt und können je nach Umfang mehrere zehntausend Euro betragen.

Baulandpreise variieren stark nach Lage, Gemeinde und Region. In gefragten städtischen Lagen liegen die Quadratmeterpreise für baureifes Land ein Vielfaches über denen ländlicher Gebiete. Wer ein Grundstück als Rohbauland oder Bauerwartungsland erwirbt, kauft zwar günstiger ein, muss aber die ausstehenden Erschließungskosten und das Zeitrisiko bis zur tatsächlichen Baureife einkalkulieren.

Bauland und Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein wesentlicher Orientierungswert für die Preisbestimmung von Bauland. Er wird vom zuständigen Gutachterausschuss auf Basis der tatsächlichen Kaufpreise ermittelt und in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert. In Bayern veröffentlicht der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte im Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS Bayern), das online einsehbar ist. Für Nürnberg gibt der Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg im jährlichen Grundstücksmarktbericht detaillierte Richtwerte je Stadtteil heraus. Wichtig: Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für ein Richtwertgebiet - der tatsächliche Verkaufspreis eines einzelnen Grundstücks kann je nach Erschließungsgrad, Grundstücksform, Besonnung und Bebaubarkeit erheblich davon abweichen. Ein Sachverständiger kann den individuellen Grundstückswert ermitteln.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

Bauland ist in der Stadt Nürnberg ein knappes Gut. Freie Grundstücke in etablierten Wohnlagen wie Erlenstegen, Mögeldorf oder am Schmausenbuck sind selten und entsprechend hochpreisig - Bodenrichtwerte von 400 bis über 700 Euro je m² sind in Premiumlagen keine Seltenheit. Wer ein Baugrundstück sucht, sollte auch die umliegenden Gemeinden wie Schwabach, Wendelstein, Feucht, Heroldsberg oder Lauf an der Pegnitz in Betracht ziehen, wo die Quadratmeterpreise oft deutlich moderater ausfallen und dennoch eine gute Anbindung an Nürnberg besteht.

Wir empfehlen, vor dem Grundstückskauf eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu stellen, um die planungsrechtliche Bebaubarkeit verbindlich klären zu lassen. Besonders bei Grundstücken nach § 34 BauGB ohne Bebauungsplan schützt dies vor teuren Überraschungen. Außerdem sollte stets ein Blick in das Baulastverzeichnis und das Altlastenkataster erfolgen, um verdeckte Belastungen auszuschließen. Das Altlastenkataster Nürnberg ist beim Umweltamt der Stadt einsehbar - in den ehemaligen Industriegebieten im Süden und Südwesten Nürnbergs gibt es durchaus Grundstücke mit Altlastenverdacht.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Bauland und Baugrundstück?

Bauland ist der übergeordnete planungsrechtliche Begriff für Flächen, die zur Bebauung vorgesehen sind. Ein Baugrundstück hingegen ist ein konkretes, katastermäßig abgegrenztes Flurstück, das alle Voraussetzungen für eine Bebauung erfüllt - einschließlich Erschließung und Bebauungsplankonformität. Nicht jedes Bauland ist automatisch ein sofort bebaubares Baugrundstück. Zwischen der Ausweisung als Bauland im Flächennutzungsplan und dem baureif erschlossenen Baugrundstück können Jahre und erhebliche Kosten liegen. Diese Unterscheidung ist beim Grundstückskauf entscheidend, da sie den Kaufpreis und das Risikoprofil maßgeblich beeinflusst.

Wie erfahre ich, ob mein Grundstück als Bauland eingestuft ist?

Die Einstufung ergibt sich aus dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde. Beide Pläne können in der Regel beim Stadtplanungsamt eingesehen werden. In Nürnberg sind viele Bebauungspläne auch über das Online-Geoportal der Stadt abrufbar. Zusätzlich gibt die Bodenrichtwertkarte Auskunft darüber, welche Flächen als Bauland bewertet werden. Eine verbindliche Auskunft erteilt die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag im Rahmen einer Bauvoranfrage - das ist die einzige Möglichkeit, eine rechtssichere und behördlich bindende Bestätigung der Bebaubarkeit zu erhalten.

Welche Kosten kommen neben dem Kaufpreis auf mich zu?

Neben dem reinen Grundstückspreis fallen Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 Prozent), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 bis 2 Prozent) sowie gegebenenfalls Maklergebühren an. Hinzu kommen Erschließungskosten, falls das Grundstück noch nicht voll erschlossen ist, sowie Kosten für Bodengutachten (800-2.500 Euro), Kampfmittelprüfung in Risikolagen und die Vermessung (je nach Aufwand 500-2.000 Euro). Bei Bauerwartungsland sollte ein Risikoabschlag von 10-30 Prozent auf den angestrebten Baureifewert einkalkuliert werden. Wir raten dazu, einen Gesamtkostenpuffer von mindestens 15 Prozent über dem Grundstückskaufpreis einzuplanen.

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