Zwischennutzung

Zwischennutzung bezeichnet die temporäre, zeitlich begrenzte Nutzung von Immobilien oder Grundstücken, die sich in einer Planungs- oder Entwicklungsphase befinden und dauerhaft einer anderen Verwendung zugeführt werden sollen. Sie schließt die Lücke zwischen dem Ende einer bisherigen Nutzung und dem Beginn einer neuen, dauerhaften Nutzung - und verhindert damit Leerstand, Vandalismus, Verwahrlosung und wirtschaftliche Ertragsausfälle. Zwischennutzungen begegnen uns in vielen Formen: von Pop-up-Läden und Kulturveranstaltungen über Gemeinschaftsgärten bis hin zu temporären Büroflächen und Notunterkünften.

Rechtliche Einordnung und Vertragsgestaltung

Zwischennutzungen werden in der Regel als befristete Miet- oder Gestattungsverträge gestaltet. Da das Mietrecht für Wohnraummieten einen besonderen Schutz für Mieter vorsieht, wird bei gewerblichen Zwischennutzungen häufig ein Gewerberaummietvertrag mit fester Laufzeit und eindeutiger Befristungsklausel abgeschlossen. Bei unentgeltlichen Gestattungen - etwa für gemeinnützige oder kulturelle Nutzungen - ist eine schriftliche Vereinbarung mit klarer Räumungsverpflichtung unverzichtbar, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Die häufigste rechtliche Herausforderung bei Zwischennutzungen ist die Sicherung des Rückgabeanspruchs: Mietrechtlicher Kündigungsschutz - besonders bei länger laufenden Mietverhältnissen - kann dazu führen, dass ein Zwischennutzer sich nicht mehr so leicht heraussetzen lässt. Deshalb empfehlen wir, Zwischennutzungsverträge sorgfältig zu gestalten:

• Feste Befristung: Ein eindeutig befristeter Vertrag endet automatisch - kein Kündigungserfordernis.
• Zweckbindungsklausel: Die Nutzung ist streng auf den vereinbarten Zweck begrenzt.
• Räumungsverpflichtung mit vollstreckungsfähiger Urkunde: Die notarielle Unterwerfungsklausel ermöglicht eine sofortige Räumungsvollstreckung ohne Gerichtsverfahren.
• Haftpflichtnachweis: Der Nutzer muss eine ausreichende Haftpflichtversicherung nachweisen.

Bauplanungsrechtlich muss die Zwischennutzung mit dem geltenden Bebauungsplan oder den Zielen der Bauleitplanung vereinbar sein. Weicht sie von der planungsrechtlich genehmigten Nutzungsart ab, ist eine Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich - auch wenn die Nutzung nur vorübergehend ist.

Chancen für Eigentümer und Entwickler

Für Eigentümer bietet die Zwischennutzung klare Vorteile: Mieteinnahmen statt Leerstandskosten, Belebung der Immobilie und des Umfelds, Vermeidung von Vandalismus und Instandhaltungsverfall sowie eine positive Öffentlichkeitswirkung. Leerstehende Immobilien verursachen laufende Kosten (Grundsteuer, Verkehrssicherungspflicht, Mindestbeheizung, Versicherung) ohne Erträge. Eine Zwischennutzung deckt zumindest einen Teil dieser Kosten.

Investoren und Projektentwickler nutzen Zwischennutzungen außerdem strategisch, um Standorte zu beleben und Investoren, Behörden und die Öffentlichkeit von einer Entwicklung zu überzeugen (“Place Making”). Eine belebte, gut gepflegte Immobilie - auch wenn sie provisorisch genutzt wird - erzeugt eine positivere Wahrnehmung im Umfeld als ein verbarrikadierter Leerstand. Das kann bei Bebauungsplanverfahren und Bürgeranhörungen die Akzeptanz für geplante Neubauprojekte erhöhen.

Auch die Grundsteuer spielt eine Rolle: In manchen Kommunen werden für dauerhaft ungenutzte Immobilien erhöhte Grundsteuern diskutiert (Grundsteuer C). Eine nachweisbare Zwischennutzung kann dieses Risiko mindern und zeigt den Behörden, dass der Eigentümer die Immobilie aktiv bewirtschaftet.

Zwischennutzung im Kontext der Stadtentwicklung Nürnberg

Nürnberg und andere fränkische Städte kennen das Phänomen der Zwischennutzung aus Konversionsflächen (z. B. ehemalige Industrieareale, Kasernenflächen) und aus innerstädtischen Entwicklungsgebieten, die sich über Jahre in der Planung befinden. Die Stadt Nürnberg hat in der Vergangenheit Zwischennutzungen aktiv gefördert - etwa auf dem AEG-Gelände in Mögeldorf, der Östlichen Innenstadt und auf ehemaligen Bundeswehrflächen im Nürnberger Norden.

Kulturelle Zwischennutzungen - Ateliers, Off-Spaces, Proberäume, gemeinschaftliche Gärten - können die Akzeptanz für spätere bauliche Entwicklungen in der Nachbarschaft deutlich erhöhen. Sie stärken das Gemeinschaftsgefühl, schaffen lokale Identität und signalisieren, dass der Eigentümer gesellschaftliche Verantwortung wahrnimmt. Stadtentwicklungsgesellschaften wie die WBG Nürnberg haben Zwischennutzungen systematisch in ihre Projektentwicklungsprozesse integriert.

Steuerliche und bilanzielle Aspekte der Zwischennutzung

Mieteinnahmen aus Zwischennutzungen sind steuerpflichtig - bei privaten Eigentümern als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gleichzeitig können die mit der Immobilie verbundenen laufenden Kosten weiterhin als Werbungskosten geltend gemacht werden, sofern die Zwischennutzung der Einkünfteerzielung dient. Für Unternehmen, die Grundstücke bilanzieren, ist die Zwischennutzung in der Regel als Mietertrag zu erfassen, ohne dass dies den Entwicklungsstatus der Immobilie in der Bilanzierung verändert.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Eigentümer von Gewerbe- oder Entwicklungsflächen, die sich im Planungsprozess befinden, sollten eine Zwischennutzung aktiv in Betracht ziehen, statt die Immobilie ungenutzt zu lassen. Wir unterstützen dabei, geeignete Nutzer zu identifizieren, Vertragsstrukturen zu entwickeln und die Abstimmung mit der Stadt sicherzustellen.

Wichtig ist dabei, die Räumungspflicht vertraglich klar zu regeln - damit die Entwicklung nicht durch hartnäckige Zwischennutzer verzögert wird. Wir empfehlen grundsätzlich, bei Zwischennutzungen einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen. Die Kosten einer sauber aufgesetzten Vertragsstruktur sind gering im Vergleich zu den möglichen Kosten einer erzwungenen Räumung.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange kann eine Zwischennutzung vertraglich vereinbart werden?

Es gibt keine gesetzlich festgelegte Höchstdauer. Üblich sind Laufzeiten von drei Monaten bis drei Jahren - abhängig vom Planungshorizont des Eigentümers und den Bedürfnissen des Nutzers. Wichtig ist eine eindeutige Befristung und ein Räumungsanspruch, der nicht durch mietrechtlichen Kündigungsschutz unterlaufen werden kann. Bei sehr kurzen Zeiträumen unter einem Monat ist auch eine Gestattung (kein Mietvertrag) denkbar.

Brauche ich eine Baugenehmigung für eine Zwischennutzung?

Das hängt von der Art der Nutzung ab. Ist die beabsichtigte Zwischennutzung eine andere Nutzungsart als die planungsrechtlich genehmigte (z. B. Wohngebäude soll als Eventlocation genutzt werden), ist in der Regel eine Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich. Bei nur kurzfristigen, geringfügigen Abweichungen kann unter Umständen eine Ausnahme oder Befreiung beantragt werden - das sollte vorab mit der zuständigen Baubehörde geklärt werden.

Wer haftet für Schäden, die durch eine Zwischennutzung entstehen?

Die Haftungsregelung muss im Vertrag klar geregelt sein: Der Zwischennutzer sollte zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet werden und eine ausreichende Haftpflichtversicherung nachweisen. Der Eigentümer bleibt gegenüber Dritten (z. B. Nachbarn, Besuchern) in der Verkehrssicherungspflicht und sollte sich durch eine entsprechende Klausel im Vertrag beim Nutzer regressieren können.

Wie finde ich geeignete Zwischennutzer für eine Leerstandsimmobilie?

Geeignete Kanäle für die Suche nach Zwischennutzern sind: lokale Kulturämter und Stadtentwicklungsbehörden (oft gibt es Programme zur Leerstandsaktivierung), Netzwerke der Kreativwirtschaft, Startup-Netzwerke und Co-Working-Initiativen sowie spezialisierte Vermittlungsplattformen. In Nürnberg ist das Stadtplanungsamt ein guter Ansprechpartner, der oft Kontakt zu Initiativen und gemeinnützigen Organisationen mit Flächenbedarf hat. Wir unterstützen unsere Kunden bei der Vernetzung mit potenziellen Zwischennutzern aus unserem lokalen Netzwerk.

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