Liegenschaftskarte

Die Liegenschaftskarte ist der grafische Teil des amtlichen Liegenschaftskatasters und zeigt die genaue Lage, Form und Größe aller Flurstücke in einem bestimmten Gebiet - einschließlich Gebäudeumrissen, Straßen, Gewässern und Grenzen der Nutzungsarten. Sie ist das kartografische Pendant zum beschreibenden Liegenschaftsbuch und bildet gemeinsam mit diesem das Liegenschaftskataster. In Bayern wird die Liegenschaftskarte heute als digitales Geobasisdatum im amtlichen Liegenschaftskataster-Informationssystem (ALKIS) geführt.

Inhalt und Aufbau der Liegenschaftskarte

Die Liegenschaftskarte enthält Flurstücksgrenzen mit Koordinaten, Flurstücksnummern, Gebäudegrundrisse (Hausumringe), Nutzungsarten wie Wohn-, Gewerbe-, Landwirtschafts- oder Waldflächen sowie Straßen und Gewässer. Maßgeblich ist der amtliche Koordinatenbezug (ETRS89/UTM). Für Standardfälle reicht ein Maßstab von 1:1.000 oder 1:2.000 aus; für Grenzfeststellungen und Vermessungen werden präzisere Auszüge benötigt. In Bayern stellt das Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (LDBV) die Liegenschaftskarte bereit.

Die Hausumringe in der Liegenschaftskarte zeigen die tatsächliche Bebauung und werden nach Neubau oder Abriss aktualisiert. Sie sind wichtig für die Überprüfung, ob ein Bestandsgebäude vollständig genehmigt wurde und ob Anbauten oder Nebengebäude im Kataster eingetragen sind. Fehlende Einträge können auf ungenehmigte Baumaßnahmen hinweisen.

Verwendungszwecke in der Immobilienpraxis

Die Liegenschaftskarte wird bei nahezu jeder Immobilientransaktion benötigt:

• Als Anlage zum Kaufvertrag beim Notar, zur Identifikation der zu übertragenden Flurstücke
• Bei der Bebauungsplan-Prüfung - Flächennutzungsplan und Bebauungsplan beziehen sich auf die Liegenschaftskarte als Grundlage
• Für Baugenehmigungsanträge, bei denen ein amtlicher Lageplan eingereicht werden muss
• Bei der Finanzierung zur Grundschuldbestellung durch die finanzierende Bank
• Für Verkehrswertgutachten durch Sachverständige
• Bei Grenzstreitigkeiten zwischen Nachbarn zur Klärung der genauen Flurstücksgrenzen

Käufer sollten vor dem Kauf die Liegenschaftskarte mit dem Grundbuchauszug abgleichen, um sicherzustellen, dass alle Flurstücke korrekt erfasst sind und keine Grenzüberschreitungen vorliegen. Insbesondere bei älteren Gebäuden in gewachsenen Siedlungsstrukturen kann die tatsächliche Situation im Gelände von der Kartierung abweichen.

Lageplan vs. Liegenschaftskarte

Häufig werden Liegenschaftskarte und Lageplan verwechselt. Der Unterschied ist für Bauanträge relevant:

• Liegenschaftskarte: Amtliches Geobasisdatum ohne individuelle Planungsmaße; zeigt den Ist-Zustand des Katasters
• Amtlicher Lageplan (für Bauanträge): Vom Vermessungsingenieur oder Architekt erstellte Zeichnung auf Basis der Liegenschaftskarte, ergänzt um geplante Gebäude, Maße, Höhenangaben und Abstände zur Grundstücksgrenze

Für einen Bauantrag in Bayern ist in der Regel ein amtlicher Lageplan erforderlich, der bei einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur in Auftrag gegeben werden muss. Einfache Liegenschaftskartenausdrucke reichen als Antragsunterlage nicht aus.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg und der Metropolregion Franken kann die Liegenschaftskarte über das Bayerische Vermessungsamt (über den LDBV-Online-Shop oder das GeoPortal Bayern) bestellt werden. Der amtliche Flurkartenauszug ist kostenpflichtig; einfache Übersichtsauszüge sind für Eigentümer oft kostenfrei im BayernAtlas einsehbar. Vor einem Grundstückskauf empfehlen wir stets einen aktuellen Auszug - ältere Karten aus Maklerexposés können veraltet sein und Umstrukturierungen, Abrisse oder Neubebauungen nicht abbilden.

In fränkischen Kleinstädten und Dörfern rund um Nürnberg (Lauf an der Pegnitz, Schwaig, Feucht, Wendelstein) sind historisch gewachsene Parzellierungen mit unregelmäßig geformten Flurstücken häufig. Hier lohnt sich vor dem Kauf ein genauer Blick auf die Liegenschaftskarte: Grenzverläufe, die in der Natur nicht erkennbar sind (z. B. unter Gebäuden verlaufende Grenzen zwischen zwei Flurstücken, die zu demselben Grundstück gehören), können bei einer späteren Grundstücksteilung oder Bebauung relevant werden.

Häufig gestellte Fragen

Wo beantrage ich eine Liegenschaftskarte in Bayern?

In Bayern erhalten Sie amtliche Auszüge aus der Liegenschaftskarte beim Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (LDBV) über den Online-Shop BayernAtlas oder direkt beim zuständigen Vermessungsamt. Für Nürnberg ist das Amt für Geoinformation und Bodenordnung (AGB) zuständig. Auszüge können auch über die Online-Plattform des LDBV bestellt und als PDF geliefert werden.

Was kostet ein Auszug aus der Liegenschaftskarte?

Die Kosten variieren je nach Maßstab, Blattschnitt und Verwendungszweck. Für einen einfachen Flurkartenauszug im Maßstab 1:1.000 sind in der Regel 10 bis 30 Euro zu veranschlagen. Für amtlich beglaubigte Auszüge, etwa für Notare oder Baugenehmigungsverfahren, fallen höhere Gebühren an. Der Lageplan für einen Bauantrag, der vom Vermessungsingenieur erstellt wird, kostet je nach Umfang 300 bis 1.500 Euro.

Ist die Liegenschaftskarte dasselbe wie ein Lageplan?

Nein. Die Liegenschaftskarte ist eine amtliche Grundlage und zeigt nur den Ist-Zustand. Ein Lageplan ist eine vom Architekten oder Vermessungsingenieur erstellte Zeichnung für Baugenehmigungsverfahren, die auf der Liegenschaftskarte basiert, aber zusätzliche Angaben wie Höhenlinien, geplante Gebäudeumrisse und Planungsmaße enthält.

Wie erkenne ich auf der Liegenschaftskarte, ob ein Grundstück bebaut werden darf?

Die Liegenschaftskarte zeigt nur den Ist-Zustand und gibt keine direkte Auskunft über das zulässige Baurecht. Das Baurecht ergibt sich aus dem Bebauungsplan oder (im unbeplanten Innenbereich) aus § 34 BauGB. Die Liegenschaftskarte ist jedoch die Basis für die Überprüfung der Abstandsflächen, der Grundflächenzahl (GRZ) und der Überbaubarkeit, die der Architekt im Bauantrag berechnet.

Wie aktuell ist die Liegenschaftskarte und wie oft wird sie aktualisiert?

Die Aktualität der Liegenschaftskarte hängt davon ab, wie zeitnah Veränderungen - Neubauten, Abrisse, Grundstücksteilungen oder Zusammenlegungen - im Kataster nachgetragen werden. In Bayern sind Eigentümer, Bauherren und Notare verpflichtet, Veränderungen dem Vermessungsamt zu melden. Nach einem Neubau muss ein Gebäudeeinmessungsantrag gestellt werden; die Frist beträgt in Bayern in der Regel sechs Monate nach Fertigstellung. Dennoch gibt es Verzögerungen: In Nürnberg zeigen Liegenschaftskarten aus dem BayernAtlas gelegentlich Gebäudezustände, die ein bis zwei Jahre alt sind. Für rechtssichere Transaktionen - insbesondere beim Grundstückskauf oder bei Baugenehmigungsverfahren - empfehlen wir stets die Bestellung eines amtlichen, aktuellen Auszugs direkt beim Amt für Geoinformation und Bodenordnung Nürnberg (AGB) oder über den LDBV-Online-Shop. Nur amtlich beglaubigte Auszüge sind als Urkundengrundlage beim Notar oder als Baugenehmigungsunterlage zugelassen.

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