Jahresrohertrag

Jahresrohertrag bezeichnet im Ertragswertverfahren die Gesamtsumme aller Erträge, die eine Immobilie im Laufe eines Jahres erzielt oder nachhaltig erzielen kann - in erster Linie die Mieteinnahmen (Jahreskaltmiete), aber auch sonstige Einnahmen wie Einnahmen aus Werbeflächen, Stellplätzen oder Antennenanlagen. Er ist der Ausgangspunkt der Ertragswertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und bildet die Grundlage, von der sämtliche Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, um den Reinertrag zu ermitteln.

Jahresrohertrag im Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist das Standardverfahren zur Bewertung von Renditeobjekten (Mietshäuser, Gewerbeimmobilien, gemischt genutzte Objekte). Die Rechenkette lautet:

1. Jahresrohertrag: Jahreskaltmiete (marktüblich erzielbar) + sonstige Erträge
2. abzüglich Bewirtschaftungskosten: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis, Sonstiges
3. = Reinertrag des Grundstücks (Jahresreinertrag)
4. abzüglich Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz)
5. = Gebäudereinertrag
6. × Vervielfältiger (abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz)
7. + Bodenwert
8. = Ertragswert der Immobilie

Der Jahresrohertrag ist bewusst auf der Basis der nachhaltigen Marktmiete (Sollmiete) und nicht der momentanen Ist-Miete angesetzt, wenn beide voneinander abweichen. Gutachter legen dabei den Mietspiegel und Vergleichstransaktionen zugrunde.

Unterschied zwischen Jahresrohertrag, Jahresreinertrag und Jahresnettomiete

Diese drei Begriffe bezeichnen drei verschiedene Stufen der Ertragsrechnung:

• Jahresrohertrag: Gesamte Einnahmen vor jeglichem Abzug (Brutto-Einnahmen)
• Jahresreinertrag (Netto-Rohertrag): Jahresrohertrag nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten - die Basis für die Kapitalisierung im Ertragswertverfahren
• Jahresnettomiete (bereinigt): Je nach Verwendung synonym zum Jahresreinertrag oder bezogen auf einen Einzelmieter

Die Verwechslung dieser Begriffe führt in der Praxis häufig zu Fehlkalkulationen bei Renditeberechnungen. Wer Bruttomietrenditen (auf Jahresrohertrag-Basis) mit Nettomietrenditen (auf Jahresreinertrag-Basis) vergleicht, vergleicht Äpfel mit Birnen.

Jahresrohertrag bei gemischt genutzten Immobilien

Bei Gebäuden mit mehreren Nutzungsarten (Wohnen, Einzelhandel, Büro, Gastronomie, Tiefgarage) setzt sich der Jahresrohertrag aus allen Teilerträgen zusammen:

• Wohnmieteinnahmen (nach Marktmiete für Wohnflächen)
• Gewerbeeinnahmen (nach Marktmiete für Gewerbeflächen, oft deutlich höher als Wohnmieten)
• Stellplatz- und Garageneinnahmen
• Werbeflächenmieten, Antennenverträge, sonstige Nutzungsüberlassungen

Bei der Bewertung werden die einzelnen Teilflächen oft mit unterschiedlichen Liegenschaftszinssätzen kapitalisiert, da Wohn- und Gewerbeimmobilien unterschiedliche Risikoprofile aufweisen.

Jahresrohertrag: Ist-Miete vs. Marktmiete

Ein wichtiger Unterschied, der in der Praxis oft zu Missverständnissen führt: Der Jahresrohertrag im Bewertungsgutachten basiert auf der nachhaltigen Marktmiete, nicht zwingend auf der aktuell gezahlten Ist-Miete. Liegt ein Gebäude mit Bestandsmietern deutlich unterhalb der Marktmiete, setzt der Gutachter dennoch die marktübliche Miete an und nimmt ggf. einen Abschlag für das Anpassungsrisiko (Mietausfallrisiko bei Mieterwechsel, Dauer bis zur Marktanpassung) vor.

Für Käufer bedeutet das: Ein Kaufpreis, der auf dem Jahresrohertrag der Marktmiete basiert, kann trotz niedriger aktueller Mieteinnahmen gerechtfertigt sein - wenn das Mietpotenzial realistisch und absehbar gehoben werden kann. Wir prüfen diesen Punkt bei jedem Anlageobjekt sorgfältig.

Jahresrohertrag und Mieterhöhungspotenzial

Für Käufer von Bestandsobjekten mit Bestandsmietern ist eine wichtige Analysefrage: Wie weit liegt die aktuelle Ist-Miete unter der erzielbaren Marktmiete, und wie schnell lässt sich diese Lücke schließen? Das Mieterhöhungspotenzial beeinflusst direkt den zukünftigen Jahresrohertrag und damit den Ertragswert.

In Deutschland gelten für Wohnraum strenge Mietpreisregelungen: Vergleichsmieterhöhungen nach § 558 BGB sind auf 20 % innerhalb von drei Jahren gedeckelt (in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 % - in Nürnberg gilt die Mietpreisbremse). Das bedeutet: Ein Käufer, der auf schnelle Mietsteigerungen zur Wertsteigerung setzt, muss realistische Zeitpläne einkalkulieren. Ausnahmen gelten bei umfassenden Modernisierungen (§ 559 BGB): Bis zu 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr können auf die Miete umgelegt werden - aber auch das ist gedeckelt.

Jahresrohertrag als Basis für den Kaufpreismultiplikator

In der Praxis wird der Ertragswert häufig vereinfacht über einen Kaufpreismultiplikator (Faktor) ausgedrückt: Kaufpreis geteilt durch den Jahresrohertrag ergibt den Multiplikator. Ein Multiplikator von 20 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 20-fachen Jahresrohertrag entspricht (entspricht einer Bruttomietrendite von 5 %). In deutschen Großstädten lagen diese Multiplikatoren zwischen 2018 und 2022 oft bei 25-35 - ein Spiegel der Niedrigzinsphase und des Nachfrageüberhängs.

Für Verkäufer ist es sinnvoll, den erzielten Kaufpreis im Verhältnis zum Jahresrohertrag zu kennen, um ihn mit Marktvergleichen (veröffentlicht im Grundstücksmarktbericht) einordnen zu können. Liegt der eigene Multiplikator weit über dem Marktdurchschnitt, kann das auf eine besonders gute Lage oder Ausstattung hindeuten - oder auf eine Überbewertung. Wir helfen Eigentümern, diesen Wert realistisch zu verorten.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberger Mehrfamilienhäusern mit Erdgeschoss-Gewerbeflächen (z. B. in der Südstadt, der Innenstadt oder Gostenhof) liegt der Jahresrohertrag oft deutlich höher als bei reinen Wohnhäusern - bedingt durch höhere Gewerbemieten. Aber: Gewerbemieten unterliegen höheren Leerstandsrisiken, was sich in höheren Liegenschaftszinssätzen (4,5-6,5 % statt 2,5-4,5 % für Wohnen in Nürnberg) und damit niedrigeren Vervielfältigern niederschlägt.

Wir helfen Ihnen, den Jahresrohertrag Ihres Objekts realistisch zu ermitteln und daraus einen nachvollziehbaren Ertragswert abzuleiten - ob als Grundlage für einen Verkauf oder für Finanzierungsgespräche.

Häufig gestellte Fragen

Rechnet man für den Jahresrohertrag mit der Ist-Miete oder der Marktmiete?

Im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV wird grundsätzlich mit der nachhaltig erzielbaren Marktmiete (Sollmiete) gerechnet. Weicht die Ist-Miete erheblich ab, kann der Gutachter einen Zu- oder Abschlag vornehmen, um das Anpassungsrisiko zu berücksichtigen.

Werden Betriebskosten in den Jahresrohertrag eingerechnet?

Nein. Der Jahresrohertrag basiert auf der Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten). Betriebskosten sind bei ordnungsgemäßer Abrechnung durchlaufende Posten und für die Ertragsbetrachtung nicht relevant.

Wie hoch sind typische Bewirtschaftungskosten, die vom Jahresrohertrag abgezogen werden?

Als Faustformel: 20-25 % des Jahresrohertrags bei Wohnimmobilien (Verwaltungskosten ca. 3-5 %, Instandhaltungskosten ca. 10-15 %, Mietausfallwagnis ca. 2-5 %). Bei Gewerbeimmobilien können die Abzüge aufgrund höherer Leerstandsrisiken deutlich größer sein (30-40 %).

Welche „sonstigen Erträge” zählen zum Jahresrohertrag?

Neben den Mieteinnahmen können folgende Positionen zum Jahresrohertrag gehören: Einnahmen aus vermieteten Stellplätzen und Garagen, Erträge aus Werbeflächen an der Fassade, Antennenmietverträge (z. B. Mobilfunkantennen auf dem Dach), Einnahmen aus Gemeinschaftseinrichtungen (Waschmaschinen, Fahrradräume) und - sofern vertraglich vereinbart - Erträge aus Energieversorgung (z. B. Nahwärme, Photovoltaik-Pacht). Diese Positionen können den Jahresrohertrag und damit den Ertragswert merklich erhöhen.

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