Zertifizierter Verwalter

Zertifizierter Verwalter - Ein zertifizierter Verwalter ist ein WEG-Verwalter, der durch eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer (IHK) seine rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse in der Wohnungseigentumsverwaltung nachgewiesen hat. Seit der WEG-Reform 2020 haben Wohnungseigentümer einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Rechtsgrundlage und Qualifikationsanforderungen

Die WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 hat mit § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG den Anspruch jedes einzelnen Wohnungseigentümers auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters eingeführt. Die konkreten Anforderungen an die Zertifizierung regelt die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV), die am 1. Dezember 2022 in Kraft getreten ist.

IHK-Prüfung: Die Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer umfasst einen schriftlichen Teil mit etwa 90 Minuten Dauer und einen mündlichen Teil von etwa 15 Minuten. Der schriftliche Teil besteht aus Multiple-Choice-Fragen und offenen Aufgaben zu den Themenfeldern Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht, Grundlagen des Vertragsrechts, kaufmännische Grundlagen der Immobilienverwaltung sowie technische und bauphysikalische Gebäudekenntnisse. Im mündlichen Teil werden praxisnahe Fallbeispiele besprochen, etwa die Vorbereitung und Durchführung einer Eigentümerversammlung oder die Abwicklung einer Instandsetzungsmaßnahme.

Bestandsschutz für Altverwalter: Verwalter, die zum Zeitpunkt der Gesetzesänderung bereits mindestens drei Jahre ununterbrochen als WEG-Verwalter bestellt waren, galten bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert, ohne die Prüfung ablegen zu müssen. Diese Übergangsfrist ist inzwischen abgelaufen. Verwalter, die den Bestandsschutz in Anspruch genommen haben, mussten bis zu diesem Stichtag die IHK-Prüfung bestehen, um weiterhin als zertifiziert zu gelten.

Gleichgestellte Qualifikationen: Bestimmte Berufsabschlüsse werden der IHK-Prüfung gleichgestellt. Dazu gehören unter anderem die Abschlüsse als Immobilienkaufmann/-frau, Immobilienfachwirt/in (IHK), ein abgeschlossenes Hochschulstudium mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt sowie Volljuristen. Wer eine dieser Qualifikationen vorweisen kann, muss die Prüfung nicht ablegen, erhält aber auf Antrag das Zertifikat.

Fortbildungspflicht: Die Zertifizierung allein ist kein einmaliger Nachweis. Verwalter unterliegen gemäß § 34c GewO in Verbindung mit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) einer Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Diese Pflicht besteht unabhängig von der Zertifizierung und soll sicherstellen, dass Verwalter ihre Kenntnisse auf dem aktuellen Stand halten.

Bedeutung für Wohnungseigentümer

Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter stärkt die Position der Wohnungseigentümer erheblich. Jeder einzelne Eigentümer kann in der Eigentümerversammlung verlangen, dass nur ein zertifizierter Verwalter bestellt wird - auch gegen den Willen der Mehrheit. Wird ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, kann jeder Eigentümer den Beschluss anfechten. Die Zertifizierung bietet Eigentümern die Sicherheit, dass der Verwalter über fundierte Kenntnisse in den relevanten Rechtsgebieten, in der kaufmännischen Verwaltung und in technischen Grundlagen verfügt. Allerdings ersetzt die Prüfung keine praktische Erfahrung: Wir empfehlen Eigentümern, neben dem Zertifikat auch Referenzen, die Anzahl verwalteter Einheiten und die Erreichbarkeit des Verwalters in die Auswahlentscheidung einzubeziehen. Bei Gemeinschaften mit nur einem Wohnungseigentümer (etwa bei noch nicht aufgeteilten Neubauprojekten) besteht der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter nicht.

Praxis-Tipp für Nürnberg und Franken

Die IHK Nürnberg für Mittelfranken bietet regelmäßig Prüfungstermine für die Zertifizierung als Verwalter an. Wohnungseigentümer in der Metropolregion Nürnberg können über das Verwalterregister beim Deutschen Industrie- und Handelskammertag (DIHK) gezielt nach zertifizierten Verwaltern in ihrer Region suchen. Wir empfehlen Eigentümergemeinschaften, bei der nächsten Verwalterbestellung oder -verlängerung das Zertifikat ausdrücklich anzufordern und sich eine Kopie vorlegen zu lassen. Gerade in Nürnberger Stadtteilen mit hohem WEG-Anteil wie Langwasser, Röthenbach oder Schweinau, wo viele Wohnanlagen aus den 1960er- und 1970er-Jahren umfangreichen Sanierungsbedarf haben, ist ein fachlich qualifizierter Verwalter mit fundierten technischen Kenntnissen besonders wertvoll.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich als Eigentümer einen nicht zertifizierten Verwalter ablehnen?

Ja, jeder einzelne Wohnungseigentümer hat nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG einen individuellen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Wird in der Eigentümerversammlung ein nicht zertifizierter Verwalter gewählt, kann jeder Eigentümer diesen Beschluss innerhalb eines Monats nach der Versammlung beim Amtsgericht anfechten. Das Gericht wird den Beschluss in der Regel für ungültig erklären und die Gemeinschaft muss erneut über die Verwalterbestellung entscheiden.

Gilt die Pflicht zur Zertifizierung auch für Selbstverwalter?

Nein, die Pflicht zur Zertifizierung betrifft nur gewerbliche Fremdverwalter. Verwaltet ein Wohnungseigentümer die Anlage selbst oder übernimmt ein Miteigentümer ehrenamtlich die Verwaltung, ist keine Zertifizierung erforderlich. Allerdings können die übrigen Eigentümer auch in einer selbstverwalteten Gemeinschaft jederzeit die Bestellung eines zertifizierten Fremdverwalters verlangen, wenn sie mit der Selbstverwaltung unzufrieden sind.

Wie erkenne ich, ob mein Verwalter tatsächlich zertifiziert ist?

Zertifizierte Verwalter erhalten von der IHK eine Bescheinigung, die sie auf Verlangen vorlegen müssen. Zusätzlich können Eigentümer über die Datenbank des DIHK prüfen, ob ein Verwalter registriert ist. Wir empfehlen, sich nicht allein auf mündliche Zusicherungen zu verlassen, sondern das Zertifikat in Kopie zu den Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Bei Zweifeln kann eine direkte Anfrage bei der zuständigen IHK Klarheit schaffen.

Was sollte neben dem Zertifikat noch bei der Verwalterauswahl geprüft werden?

Das Zertifikat allein ist kein Qualitätsmerkmal für den tatsächlichen Verwaltungsstandard. Ergänzend sollten Eigentümergemeinschaften die Anzahl der verwalteten Einheiten, die Erreichbarkeit im Notfall, die Art der genutzten Verwaltungssoftware (Buchhaltung, Kommunikation, Dokumentenverwaltung) und aktuelle Referenzen vergleichbarer Gemeinschaften prüfen. Eine Verwalterbestellung ohne Probephase ist riskant: Viele Verwalterverträge lassen sich frühzeitig nur kündigen, wenn wichtige Gründe vorliegen. Wir empfehlen Eigentümergemeinschaften in Nürnberg, bei der Verwaltersuche mindestens drei Angebote einzuholen und Referenzobjekte mit ähnlichem Baujahr und ähnlicher Wohnungszahl zu besichtigen oder deren aktuelle Eigentümerversammlung als Gastgemeinde zu besuchen.

Aufgaben des zertifizierten Verwalters: Abgrenzung technische, kaufmännische und rechtliche Verwaltung

Ein zertifizierter WEG-Verwalter übernimmt drei Kernaufgabenbereiche. Die kaufmännische Verwaltung umfasst die Buchführung, Hausgeldabrechnung, Rücklagenplanung und Wirtschaftsplanerstellung. Die technische Verwaltung schließt Beauftragung und Überwachung von Handwerkern, Planung und Begleitung von Sanierungsmaßnahmen sowie die Prüfung von Wartungsverträgen ein. Die rechtliche Verwaltung umfasst die Vorbereitung und Durchführung von Eigentümerversammlungen, die Umsetzung von Beschlüssen und die Kommunikation mit Behörden. Gerade bei älteren Nürnberger Wohnanlagen mit erheblichem Sanierungsbedarf ist die technische Kompetenz des Verwalters besonders wichtig: Wer Sanierungsprojekte für Dach, Fassade und Heizung nicht kompetent begleiten kann, kostet die Gemeinschaft im Zweifel mehr Geld als er an Verwaltungsgebühren kostet.

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