Sicherheitsleistung

Die Sicherheitsleistung ist eine vertraglich vereinbarte Absicherung, durch die eine Partei Geld, Wertpapiere oder eine Bankbürgschaft hinterlegt, um die ordnungsgemäße Erfüllung ihrer Verpflichtungen zu garantieren. Im Immobilienbereich begegnet sie vor allem als Mietsicherheit (Kaution), als Bauhandwerkersicherung im Werkvertragsrecht oder als Abzug vom Werklohn beim Bauträgerkauf. Sie schützt den Berechtigten vor finanziellen Schäden bei Nichterfüllung.

Sicherheitsleistung im Mietrecht: die Mietkaution

Die häufigste Form der Sicherheitsleistung im Immobilienalltag ist die Mietkaution. Gemäß § 551 BGB darf die Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Der Vermieter muss sie getrennt vom eigenen Vermögen anlegen - üblicherweise auf einem Kautionskonto. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter eine angemessene Frist, die Kaution abzurechnen; in der Praxis sind drei bis sechs Monate üblich. Wir sehen häufig, dass Kautionen zu Unrecht einbehalten werden - Mieter sollten ihre Ansprüche kennen.

Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Ein häufig übersehener Punkt: Der Vermieter muss die Kaution verzinslich anlegen - die Zinseinnahmen stehen dem Mieter zu und werden bei der Rückzahlung mitberücksichtigt. Vermieter, die die Kaution auf einem unverzinsten Konto parken, verstoßen gegen § 551 Abs. 3 BGB. Bei Zinsen von derzeit 2-3 % p. a. auf Tagesgeldkonten ist dieser Punkt bei mehrjährigen Mietverhältnissen und hohen Kautionen durchaus relevant.

Sicherheitsleistung im Baurecht: §§ 648a BGB und MaBV

Im Werkvertragsrecht kann der Besteller nach § 650f BGB vom Unternehmer eine Sicherheitsleistung für die rechtzeitige Herstellung des Werkes verlangen. Umgekehrt sichert der Einbehalt von Teilen des Werklohns - oft 5 % für die Dauer der Gewährleistungsfrist - den Besteller gegen Mängelansprüche ab. Bei Bauträgerprojekten regelt die MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) genau, welche Sicherheiten der Bauträger zu stellen hat, bevor Zahlungen des Käufers fließen dürfen.

Der Sicherheitseinbehalt beim Bauträgerkauf funktioniert wie folgt: Die letzte Rate des Kaufpreises (üblicherweise 3-5 %) wird erst nach mängelfreier Abnahme fällig. Der Käufer kann diesen Betrag als Druckmittel nutzen, um den Bauträger zur Nachbesserung zu bewegen. Gemäß § 641 Abs. 3 BGB kann der Besteller sogar das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten einbehalten - also bei einem geschätzten Mangelbehebungsaufwand von 5.000 € bis zu 10.000 € zurückhalten. Dieses Druckmittel sollte bewusst und gezielt eingesetzt werden.

Arten der Sicherheitsleistung im Überblick

Sicherheitsleistungen können in verschiedenen Formen erbracht werden: als Barkaution (Überweisung auf ein Treuhandkonto), als Bankbürgschaft (die Bank tritt bei Ausfall ein), als Verpfändung von Wertpapieren oder als Mieterkaution in Form eines Sparbuchs. Bürgschaften sind für Mieter oft attraktiv, weil kein Kapital gebunden wird; für Vermieter sind sie jedoch weniger sicher als Barkaution, da die Bank im Streitfall zunächst die Beweislast prüft. Vermieter sollten daher auf eine selbstschuldnerische Bürgschaft bestehen.

Die Fertigstellungsbürgschaft beim Bauträgerkauf ist eine besondere Form der Sicherheitsleistung: Sie schützt den Käufer bei Insolvenz des Bauträgers. Der Bürge - typischerweise eine Bank oder Versicherung - tritt ein und stellt sicher, dass das Bauwerk fertiggestellt oder der Kaufpreis zurückerstattet wird. Wir empfehlen, beim Bauträgerkauf stets auf einer Fertigstellungsbürgschaft zu bestehen, auch wenn dies den Kaufpreis geringfügig erhöht.

Sicherheitsleistung bei gewerblichen Mietverträgen

Im gewerblichen Mietrecht gelten andere Regeln als im Wohnraummietrecht. Die Begrenzung auf drei Monatsmieten nach § 551 BGB gilt dort nicht - hier sind Kautionen von sechs oder mehr Monatsmieten, Bankbürgschaften oder konzernweite Patronatserklärungen üblich. Gewerbliche Vermieter haben zudem mehr Gestaltungsspielraum bei den Abrechnungsfristen und Verwendungszwecken der Sicherheitsleistung. Wir empfehlen, gewerbliche Mietverträge hinsichtlich Sicherheitsleistungen stets anwaltlich prüfen zu lassen, da die Bandbreite der Gestaltungsmöglichkeiten erheblich ist.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Im Nürnberger Mietmarkt ist die dreimonatige Barkaution Standard. Vermieter sollten die Kaution auf einem separaten Treuhandkonto anlegen und den Zinsertrag dem Mieter gutschreiben - andernfalls drohen Bußgelder. Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Franken geht die Kautionsverpflichtung automatisch auf den neuen Eigentümer über; wir empfehlen, bei der Übergabe einen schriftlichen Nachweis über den Kautionsstand zu verlangen.

Wir raten Nürnberger Vermietern zudem, das Kautionskonto bei Vertragsabschluss sofort korrekt einzurichten und dem Mieter eine Bestätigung zu übermitteln. Das spart im späteren Mietverhältnis Diskussionen und schützt vor Haftungsrisiken. Bei Verwaltung mehrerer Einheiten empfehlen wir, für jede Wohnung ein separates Kautionskonto zu führen - eine Vermischung ist unzulässig.

Häufig gestellte Fragen

Darf ein Nürnberger Vermieter mehr als drei Monatsmieten Kaution verlangen?

Nein. § 551 BGB begrenzt die Mietkaution bundesweit auf maximal drei Nettokaltmieten. Vereinbarungen, die mehr verlangen, sind insoweit unwirksam - der Mieter kann den übersteigenden Betrag zurückfordern.

Was passiert mit der Kaution, wenn ein Haus verkauft wird?

Der neue Eigentümer tritt kraft Gesetzes (§ 566a BGB) in die Kautionsverpflichtung ein. Mieter müssen über den Eigentümerwechsel informiert werden; die Kaution muss vom Verkäufer an den Käufer übergeben oder verrechnet werden.

Wie lange kann der Bauträger einen Sicherheitseinbehalt halten?

Der übliche Sicherheitseinbehalt von 5 % des Werklohns läuft bis zum Ende der Gewährleistungsfrist - beim Bauwerk in der Regel fünf Jahre. Der Auftragnehmer kann die Ablösung durch eine Bankbürgschaft verlangen (§ 650f BGB).

Kann der Vermieter die Kaution vor Mietende für Schäden verwenden?

Grundsätzlich nein - die Kaution dient der Absicherung nach Beendigung des Mietverhältnisses. Während des laufenden Mietverhältnisses kann der Vermieter die Kaution nur unter sehr engen Voraussetzungen heranziehen: etwa bei einer Forderung, über die bereits rechtskräftig entschieden wurde und die unbestreitbar feststeht. Im Normalfall muss die Kaution vollständig bis zur Endabrechnung nach Mietende erhalten bleiben. Ein einseitiger Zugriff auf die Kaution während des Mietverhältnisses gibt dem Mieter das Recht, die Kaution wieder aufzufüllen oder bei der nächsten Mietzahlung zu verrechnen.

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