Planung (Architekt)

Die Architektenplanung umfasst alle planerischen Leistungen eines Architekten von der ersten Idee bis zur Fertigstellung eines Bauwerks - einschließlich Grundlagenermittlung, Entwurf, Baugenehmigungsplanung, Ausführungsplanung und Bauleitung. Architekten sind in Deutschland Mitglieder der Architektenkammer und tragen die Verantwortung für Funktion, Sicherheit, Wirtschaftlichkeit und Gestaltungsqualität eines Bauwerks. Ihre Leistungen werden durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt.

Leistungsphasen nach HOAI

Die HOAI gliedert die Architektenleistung in neun Leistungsphasen (LP 1-9):

• LP 1 - Grundlagenermittlung: Analyse der Aufgabe, Klärung von Zielen und Randbedingungen
• LP 2 - Vorplanung: erste Entwurfsansätze, Machbarkeitseinschätzung, grobe Kostenschätzung
• LP 3 - Entwurfsplanung: ausgearbeiteter Entwurf, Kostenberechnung nach DIN 276
• LP 4 - Genehmigungsplanung: Einreichung beim Bauamt, Baugenehmigungsunterlagen
• LP 5 - Ausführungsplanung: detaillierte Zeichnungen für die Baustelle
• LP 6 - Vorbereitung der Vergabe: Leistungsverzeichnisse für Gewerke
• LP 7 - Mitwirkung bei der Vergabe: Angebotsauswertung, Auftragserteilung
• LP 8 - Objektüberwachung/Bauleitung: Kontrolle auf der Baustelle, Qualitätssicherung, Terminsteuerung
• LP 9 - Objektbetreuung: Mängelbeseitigung nach Fertigstellung, Dokumentation

Bauherren können einzelne Leistungsphasen beauftragen oder einen Vollauftrag vergeben. Die Leistungsphasen 1-5 umfassen die Planungsleistungen, LP 8 die Bauüberwachung vor Ort - und ist besonders wichtig für die Qualitätssicherung. Wer LP 8 einspart, spart am falschen Ende: Ohne baubegleitende Kontrolle häufen sich Mängel, die nach Abnahme schwer durchsetzbar sind.

Honorarermittlung und Kosten

Das Architektenhonorar richtet sich nach den anrechenbaren Kosten des Bauwerks und der Honorarzone (I-V, abhängig von Schwierigkeit und Anforderung). Für ein Einfamilienhaus mit anrechenbaren Kosten von 500.000 Euro und Honorarzone III beträgt das Vollhonorar (alle LPs) grob 50.000-70.000 Euro. Viele Bauherren beauftragen nur bestimmte Phasen; vor allem die Bauleitung (LP 8) ist für die Qualitätssicherung und termingerechte Fertigstellung entscheidend.

Wichtig: Seit der HOAI-Reform 2021 sind die Mindestsätze der HOAI nach einem Urteil des EuGH nur noch als Orientierungswerte zu verstehen, nicht als verbindliche Mindestsätze. In der Praxis werden Honorare heute häufig individuell verhandelt. Ein günstigeres Angebot ist aber nicht immer vorteilhaft - der Architektenvertrag sollte klar regeln, welche Leistungen im Honorar enthalten sind.

Architekt vs. Bauträger/Fertighaushersteller

Wer mit einem freien Architekten baut, erhält ein Unikat nach individuellem Wunsch. Bauträgerhäuser oder Fertighausprojekte sind standardisierter, oft günstiger und schneller realisiert, bieten aber weniger Individualität. Ein Architekt passt Grundrisse, Baumaterialien, Fenstergrößen und Details genau an die Bedürfnisse des Bauherrn an. Das hat seinen Preis - liefert aber im Regelfall ein qualitativ hochwertigeres, individuelleres Ergebnis.

Im Sanierungsbereich ist der Architekt unverzichtbar, wenn es um komplexe Umbauten, Denkmalschutz oder förderfähige Sanierungsmaßnahmen geht, die eine behördliche Genehmigung erfordern. Nur durch die Lph 4 des Architekten (Genehmigungsplanung) können öffentlich-rechtliche Genehmigungen für Dachausbauten, Anbauten oder Nutzungsänderungen erwirkt werden. Bei KfW-geförderten Sanierungen ist in der Regel ein Energieberater oder ein Architekt mit entsprechender Zusatzqualifikation erforderlich.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg und der Metropolregion Franken gibt es eine lebhafte Architekturszene mit zahlreichen erfahrenen Büros für alle Gebäudetypen - vom Denkmal bis zum Neubau, vom Umbau bis zur energetischen Sanierung. Wer saniert, umbaut oder neu baut, sollte frühzeitig mit einem Architekten sprechen - idealerweise noch vor dem Grundstückskauf, damit die bauliche Machbarkeit bereits in die Kaufentscheidung einfließt.

Besonders in Nürnberg kommt es immer wieder vor, dass Grundstücke mit angeblichem Bebauungspotenzial angeboten werden, das sich bei näherer Prüfung als nicht realisierbar erweist. Ein erfahrener Architekt kann schon im Vorabgespräch mit dem Bauordnungsamt klären, was genehmigungsfähig ist. Wir vermitteln auf Wunsch den Kontakt zu vertrauenswürdigen Architekturbüros in der Region, die mit dem Nürnberger Bauordnungsamt vertraut sind.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich für einen Umbau oder eine Sanierung einen Architekten beauftragen?

Nicht für alle Maßnahmen. Kleinere Innenumbauten sind oft genehmigungsfrei. Für tragende Eingriffe, Nutzungsänderungen, Aufstockungen oder Dachausbauten ist in Bayern in der Regel ein Architekt als Entwurfsverfasser vorgeschrieben - auch bei verfahrensfreien Vorhaben, die nach BayBO zulässig sind, aber trotzdem technisch verantwortlich begleitet werden müssen. Die genaue Prüfung obliegt der zuständigen Baubehörde; im Zweifelsfall lohnt eine kurze Voranfrage beim Bauordnungsamt Nürnberg.

Wie finde ich einen guten Architekten in Nürnberg?

Die Architektenkammer Bayern (AKBay) führt ein öffentliches Verzeichnis aller zugelassenen Architekten. Empfehlungen aus dem persönlichen Umfeld, Referenzprojekte und ein persönliches Erstgespräch sind gute Selektionskriterien. Wichtig ist, dass Erfahrung im relevanten Gebäudetyp und in der Zusammenarbeit mit Behörden vorhanden ist. Fragen Sie nach vergleichbaren Projekten im gleichen Gebäudetyp und fordern Sie Referenzen beim Bauherrn des Referenzprojekts ein.

Was kostet ein Architekt für eine reine Genehmigungsplanung?

Die Genehmigungsplanung (LP 4) umfasst ca. 6 % des Gesamthonorars. Bei einem Wohnhaus mit 500.000 Euro anrechenbaren Kosten wären das rund 3.000-4.500 Euro. Manche Büros bieten Pauschalpreise für Standardleistungen an; individuelle Sonderleistungen werden gesondert vergütet. Wer nur LP 4 beauftragt, sollte bedenken, dass der Architekt für die Genehmigungsplanung die vorherigen Planungsphasen kennen muss - oft lohnt es sich, zumindest LP 1-4 gemeinsam zu beauftragen.

Was ist der Unterschied zwischen Architektenvertrag und Bauträgervertrag?

Beim Architektenvertrag beauftragen Sie einen freien Architekten mit Planung und ggf. Bauleitung; den Bau vergeben Sie an separate Unternehmen. Beim Bauträgervertrag kaufen Sie eine noch zu errichtende Immobilie von einem Bauträger, der Planung, Bau und Vertrieb in einer Hand hält. Der Bauträgervertrag bietet weniger individuelle Gestaltungsmöglichkeiten, aber oft klarere Gesamtpreise und eine vereinfachte Abwicklung. Das Risiko liegt in der Bonität des Bauträgers - Insolvenz kann das Projekt gefährden.

Zurück zum Immobilien-Lexikon.