Normale Herstellungskosten (NHK)

Die Normalen Herstellungskosten (NHK) sind standardisierte Kostenkennwerte für die Herstellung von Gebäuden, die im Sachwertverfahren der Immobilienbewertung verwendet werden. Sie werden vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen herausgegeben (zuletzt als NHK 2010) und geben die durchschnittlichen Baukosten pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF) oder pro Kubikmeter Brutto-Rauminhalt (BRI) für verschiedene Gebäudetypen und Ausstattungsstandards an. Die NHK bilden die Basis zur Ermittlung des Gebäudesachwerts.

Funktion der NHK im Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist eines von drei anerkannten Bewertungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Es wird vor allem dann angewendet, wenn keine ausreichenden Vergleichsmarktdaten vorhanden sind - typischerweise bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern oder Spezialimmobilien.

Der Gebäudesachwert ergibt sich aus folgender Berechnung:

1. Ermittlung des Brutto-Rauminhalts (BRI) des Gebäudes
2. Auswahl des passenden NHK-Wertes nach Gebäudetyp und Ausstattungsstandard
3. Multiplikation BRI × NHK = Herstellungswert (Neubauwert)
4. Abzug der altersgemäßen Wertminderung nach Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer
5. Ergebnis: Gebäudesachwert

Addiert mit dem Bodenwert ergibt sich der vorläufige Sachwert, der über einen Sachwertfaktor an den regionalen Markt angepasst wird.

Die Anpassung an den aktuellen Baupreisindex ist ein entscheidender Schritt: Die NHK 2010 basieren auf Baukosten aus dem Jahr 2010. Da die Baukosten seitdem erheblich gestiegen sind, muss der Sachverständige den NHK-Wert mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts aufwerten. Dies hat zur Folge, dass die errechneten Sachwerte in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind - auch ohne dass die Gebäude selbst wertvoller geworden wären.

NHK 2010 - Aufbau und Nutzung

Die NHK 2010 sind in Gebäudetypen (z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbegebäude) und Ausstattungsklassen (einfach, mittel, gehoben, stark gehoben) unterteilt. Für jeden Typ und jede Klasse wird ein Kostenkennwert angegeben, der an die aktuelle Preisentwicklung über den Baupreisindex des Statistischen Bundesamts anzupassen ist.

In der Praxis ermittelt der Gutachter zunächst den Ausstattungsstandard anhand eines Punkteschemas (Heizungsart, Bäder, Fensterqualität, Bodenbeläge etc.), leitet daraus die Ausstattungsklasse ab und liest den NHK-Wert aus der entsprechenden Tabelle. Für ein Einfamilienhaus mit mittlerem Ausstattungsstandard liegen die NHK-Werte - nach Anpassung auf 2024 - bei rund 1.600 bis 2.000 Euro je m² Brutto-Grundfläche.

Grenzen der NHK als Bewertungsmaßstab

Die NHK spiegeln durchschnittliche Baukosten wider - individuelle Besonderheiten eines Gebäudes (besondere Materialien, ungewöhnliche Grundrisse, aufwendige Keller) werden dadurch nicht vollständig erfasst. Zudem können die NHK in Zeiten stark steigender Baukosten zeitverzögert veraltet wirken. Der Gutachter hat jedoch die Möglichkeit, Zu- oder Abschläge für besondere Ausstattungsmerkmale anzusetzen.

Ein weiterer Schwachpunkt: Der NHK-Ansatz liefert nur den Sachwert - also den substanzbezogenen Wert des Gebäudes. Der tatsächliche Marktwert kann davon erheblich abweichen, insbesondere in Regionen mit starker Nachfrage wie der Metropolregion Nürnberg. Der Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) des Gutachterausschusses gleicht diese Differenz aus und bringt den Sachwert auf das Niveau tatsächlicher Marktpreise.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Wer in Nürnberg oder der Metropolregion Franken ein Haus verkaufen oder bewerten lassen möchte, begegnet dem NHK-Ansatz häufig im Rahmen von Gutachten des Gutachterausschusses oder bei freien Sachverständigen. Der Sachwert allein sagt jedoch wenig über den tatsächlichen Marktwert aus - entscheidend ist der Marktanpassungsfaktor.

In gefragten Nürnberger Lagen wie Erlenstegen, Schweinau-Süd oder St. Johannis liegt dieser Faktor oft deutlich über 1,0, was bedeutet: Der Markt zahlt mehr als die reinen Herstellungskosten. Wir empfehlen, für eine fundierte Wertermittlung stets einen zertifizierten Sachverständigen hinzuzuziehen und nicht nur auf Onlinerechner zu vertrauen, die NHK-Werte ohne Marktanpassung ausgeben.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen NHK 2000 und NHK 2010?

Die NHK 2000 war die Vorgängerversion und basierte auf Kostendaten aus dem Jahr 2000. Die NHK 2010 ist aktueller, hat einen anderen Tabellenaufbau und ermöglicht eine differenziertere Zuordnung von Ausstattungsstandards. In der aktuellen gutachterlichen Praxis werden überwiegend die NHK 2010 verwendet, da sie in der ImmoWertV 2021 verankert sind.

Wie werden die NHK an heutige Baukosten angepasst?

Die NHK-Werte werden mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts (Basisjahr 2010 = 100) auf den Wertermittlungsstichtag hochgerechnet. Aufgrund der stark gestiegenen Baukosten seit 2015 ergibt sich dabei heute regelmäßig ein erheblicher Aufschlag von 50-70 % gegenüber den Basiskennwerten.

Kann ich den NHK-Wert selbst berechnen?

Die Tabellen der NHK 2010 sind öffentlich zugänglich. Ohne Fachkenntnis zur korrekten Ermittlung des Brutto-Rauminhalts, der Ausstattungsklasse und der angemessenen Wertminderung ist eine seriöse Eigenberechnung jedoch schwierig. Für belastbare Ergebnisse empfehlen wir immer einen zertifizierten Gutachter, insbesondere wenn das Gutachten für Finanzierungs- oder Erbschaftszwecke genutzt werden soll.

Welche Rolle spielen die NHK bei der Wertermittlung für das Finanzamt?

Auch das Finanzamt greift für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer auf das Sachwertverfahren zurück und nutzt dabei Kennwerte, die den NHK 2010 entsprechen. Wenn keine ausreichenden Vergleichspreise vorliegen, wendet das Finanzamt das Sachwertverfahren mit normierten Herstellungskosten an. Da die steuerlichen Wertansätze typischerweise ohne Ortsbesichtigung ermittelt werden und auf pauschalen Annahmen zum Ausstattungsstandard beruhen, können sie von der individuellen Situation des Gebäudes erheblich abweichen. Eigentümer, die im Erbschafts- oder Schenkungsfall einen niedrigeren Wert nachweisen möchten, können nach § 198 BewG ein Sachverständigengutachten vorlegen, das auf NHK-Basis mit realistischen Zu- und Abschlägen sowie einem korrekt ermittelten Sachwertfaktor des Gutachterausschusses der Stadt Nürnberg oder des jeweiligen Landkreises arbeitet. Die Differenz zwischen dem Finanzamtswert und dem gutachterlich ermittelten Wert kann bei Nürnberger Altbauten mit hohem Sanierungsbedarf mehrere Zehntausend Euro betragen - mit entsprechend deutlicher Steuerwirkung.

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