Nachrangdarlehen

Nachrangdarlehen - Ein Nachrangdarlehen ist ein Kredit, dessen Sicherheit im Grundbuch hinter einer erstrangigen Grundschuld eingetragen wird und der im Verwertungsfall erst nach Befriedigung des erstrangigen Gläubigers bedient wird.

Was bedeutet Nachrang im Grundbuch?

Das Grundbuch gliedert sich in drei Abteilungen, wobei Abteilung III die Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken enthält. Die Reihenfolge der Eintragungen bestimmt den Rang: Wird eine Immobilie zwangsversteigert, erhält der Gläubiger im ersten Rang zuerst sein Geld aus dem Erlös. Erst wenn dessen Forderung vollständig beglichen ist, wird der zweitrangige Gläubiger bedient. Reicht der Versteigerungserlös nicht für alle Ränge aus, geht der nachrangige Gläubiger ganz oder teilweise leer aus.

Dieses erhöhte Ausfallrisiko spiegelt sich unmittelbar in den Konditionen wider. Nachrangdarlehen sind in der Regel deutlich teurer als erstrangig besicherte Kredite. Der Zinsaufschlag kann je nach Beleihungsauslauf und Bonität des Kreditnehmers ein bis drei Prozentpunkte oder mehr betragen. Banken vergeben Nachrangdarlehen typischerweise dann, wenn die erstrangige Finanzierung nicht den gesamten Kaufpreis oder die gesamten Baukosten abdeckt und der Kreditnehmer die Differenz nicht vollständig aus Eigenkapital bestreiten kann.

In der Praxis werden Nachrangdarlehen häufig als Eigenkapitalersatz eingesetzt. Wer beispielsweise eine Immobilie für 400.000 Euro kaufen möchte, aber nur 40.000 Euro Eigenkapital mitbringt, kann die erstrangige Finanzierung auf achtzig Prozent des Beleihungswertes beschränken und die verbleibende Lücke über ein Nachrangdarlehen schließen. Auch KfW-Förderdarlehen werden in vielen Fällen nachrangig eingetragen, weil die Hausbank auf den ersten Rang besteht.

Nachrangdarlehen und KfW-Förderung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau vergibt ihre Förderkredite für energieeffizientes Bauen und Sanieren grundsätzlich über die Hausbank des Kreditnehmers. Da die Hausbank in der Regel den ersten Rang im Grundbuch beansprucht, wird das KfW-Darlehen nachrangig eingetragen. Für Kreditnehmer hat das den Vorteil, dass KfW-Darlehen trotz des Nachrangs zu günstigen Zinssätzen vergeben werden und häufig Tilgungszuschüsse enthalten. Die Hausbank akzeptiert die Nachrangigkeit des KfW-Darlehens, weil es sich um ein staatlich gefördertes Programm handelt und die Gesamtfinanzierung dadurch solider wird.

Bei privaten Nachrangdarlehen ohne KfW-Förderung sollten Kreditnehmer jedoch genau prüfen, ob die höheren Zinskosten die vermiedene Eigenkapitallücke rechtfertigen. In manchen Fällen ist es wirtschaftlich sinnvoller, den Kaufzeitpunkt zu verschieben und zunächst mehr Eigenkapital anzusparen.

Privatpersonen als Nachranggläubiger

Neben Banken und Förderinstituten können auch Privatpersonen - oft Familienmitglieder - Nachrangdarlehen gewähren. Das ist besonders im Kontext der Immobilienfinanzierung junger Familien verbreitet, wenn Eltern oder Großeltern einen Darlehensanteil übernehmen und dafür eine nachrangige Grundschuld als Sicherheit akzeptieren. Solche Privatdarlehen sollten immer schriftlich mit marktüblichen Konditionen vereinbart werden, um Konflikte in der Familie zu vermeiden und steuerliche Probleme (verdeckte Schenkung) auszuschließen.

Risiken und Gesamtbelastung

Das zentrale Risiko des Nachrangdarlehens liegt in der höheren Gesamtbelastung: Wer erstrangiges Hauptdarlehen und Nachrangdarlehen kombiniert, zahlt in der Regel höhere Zinsen auf den Nachranganteil. Die monatliche Gesamtrate aus beiden Darlehen muss dauerhaft tragbar sein - selbst wenn das Einkommen vorübergehend sinkt. Wir empfehlen einen Stresstest: Wäre die Gesamtrate auch noch leistbar, wenn ein Partner ausfällt oder das Zinsniveau bei der Anschlussfinanzierung um 2 Prozentpunkte steigt?

Praxis-Tipp für die Region Nürnberg

In der Metropolregion Nürnberg liegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser je nach Lage häufig zwischen 250.000 und 600.000 Euro. Die Kaufnebenkosten in Bayern, bestehend aus 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, summieren sich schnell auf acht bis zehn Prozent des Kaufpreises. Wer diese Nebenkosten nicht vollständig aus Eigenmitteln decken kann, gerät rasch in den Bereich der Nachrangfinanzierung.

Wir empfehlen, vor Abschluss eines Nachrangdarlehens die Gesamtbelastung aus erstrangigem Kredit und Nachrangdarlehen realistisch durchzurechnen und dabei auch Puffer für unvorhergesehene Ausgaben wie Instandhaltungsrücklagen oder Sonderumlagen einzuplanen. In Nürnberger Stadtteilen mit Sanierungsbedarf wie Gostenhof oder Muggenhof lohnt es sich zudem, KfW-Förderprogramme für energetische Sanierung gezielt einzubeziehen, da diese trotz Nachrangigkeit attraktive Konditionen bieten.

Häufige Fragen zum Nachrangdarlehen

Ist ein Nachrangdarlehen riskanter als ein normaler Immobilienkredit?

Für den Kreditnehmer ist das Risiko nicht unmittelbar höher, solange die monatlichen Raten tragbar bleiben. Das erhöhte Risiko liegt primär beim nachrangigen Gläubiger, der im Verwertungsfall schlechter gestellt ist. Allerdings führen die höheren Zinsen zu einer stärkeren finanziellen Gesamtbelastung, was bei Einkommenseinbußen schneller zu Zahlungsschwierigkeiten führen kann.

Kann ein KfW-Darlehen auch erstrangig eingetragen werden?

Theoretisch ist das möglich, in der Praxis jedoch selten. Die meisten Hausbanken bestehen auf dem ersten Rang als Bedingung für die Hauptfinanzierung. Da KfW-Darlehen ohnehin vergünstigte Konditionen bieten, wirkt sich der Nachrang für den Kreditnehmer in der Regel nicht nachteilig aus. Entscheidend ist, dass die Gesamtfinanzierung tragfähig kalkuliert ist.

Welche Alternativen gibt es zum Nachrangdarlehen?

Statt eines Nachrangdarlehens können Käufer die Eigenkapitallücke durch Bausparverträge, Privatdarlehen von Familienangehörigen oder eine Erhöhung des erstrangigen Darlehens bis zu einem höheren Beleihungsauslauf schließen. Manche Banken bieten auch sogenannte Vollfinanzierungen an, bei denen die gesamte Kaufsumme erstrangig besichert wird, allerdings zu einem höheren Zinssatz als bei einer Finanzierung mit üblichem Eigenkapitalanteil.

Wie wird ein Nachrangdarlehen im Grundbuch eingetragen?

Die Eintragung erfolgt wie bei jeder Grundschuld durch einen Notar und das Grundbuchamt. Die Reihenfolge der Eintragungen bestimmt den Rang. Notarkosten und Grundbuchgebühren fallen auch für das Nachrangdarlehen an - ein weiterer Kostenfaktor, der in die Gesamtfinanzierungsrechnung einfließen sollte.

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