Mieterhöhung

Mieterhöhung - Eine Mieterhöhung ist die Anpassung der vertraglich vereinbarten Kaltmiete nach oben. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in den §§ 557 ff. BGB die verschiedenen Formen und Voraussetzungen, unter denen Vermieter eine Erhöhung der Miete verlangen dürfen - stets unter Wahrung der Mieterrechte und gesetzlicher Obergrenzen.

Was bedeutet Mieterhöhung genau?

Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB. Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, sofern die aktuelle Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist und das Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung zugeht. Die Erhöhung muss schriftlich begründet werden - in der Praxis geschieht dies am häufigsten durch Bezugnahme auf den qualifizierten Mietspiegel, alternativ durch ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen.

Entscheidend ist die Kappungsgrenze: Die Kaltmiete darf sich innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % erhöhen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt - wozu die Stadt Nürnberg gehört - gilt eine verschärfte Kappungsgrenze von nur 15 % in drei Jahren. Diese Begrenzung gilt unabhängig davon, ob die ortsübliche Vergleichsmiete einen höheren Betrag hergeben würde.

Die zweite wesentliche Erhöhungsform ist die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB. Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Energie einsparen, darf er 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Reine Instandhaltungsmaßnahmen - also die Beseitigung von Mängeln oder der Erhalt des bestehenden Zustands - berechtigen hingegen nicht zur Mieterhöhung.

Daneben existieren vertragliche Erhöhungsmechanismen: Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) sind die Erhöhungszeitpunkte und -beträge bereits im Mietvertrag festgeschrieben. Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) folgt die Miete der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. In beiden Fällen entfällt die Möglichkeit einer zusätzlichen Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete - mit Ausnahme der Modernisierungsumlage bei der Indexmiete, die nur bei energetischer Sanierung zulässig ist.

Der Mieter ist nicht verpflichtet, einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete sofort zuzustimmen. Er hat eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung vor dem Amtsgericht erheben.

Formale Anforderungen und häufige Fehler

Ein Mieterhöhungsverlangen muss strenge Formvorschriften erfüllen, damit es wirksam ist. Es muss in Textform erfolgen und die begehrte neue Miete sowie eine nachvollziehbare Begründung enthalten. Häufige Fehler in der Praxis sind die falsche Berechnung der Kappungsgrenze, die Nichtbeachtung der Wartefristen oder eine unzureichende Begründung ohne Bezug auf den aktuellen Mietspiegel.

Bei der Modernisierungsmieterhöhung muss der Vermieter die Maßnahme mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen (§ 555c BGB) und nach Abschluss die Kostenaufstellung transparent darlegen. Instandhaltungsanteile müssen herausgerechnet werden - pauschale Abzüge werden von Gerichten regelmäßig akzeptiert, sollten aber plausibel sein.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

Nürnberg ist seit 2021 offiziell als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Damit gilt die verschärfte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren sowie die Mietpreisbremse bei Neuvermietung. Vermieter in Stadtteilen wie St. Leonhard, Galgenhof oder Schoppershof sollten vor jeder Mieterhöhung den aktuellen Nürnberger Mietspiegel heranziehen und die Berechnung sorgfältig dokumentieren.

Wir empfehlen, das Erhöhungsverlangen rechtzeitig und formal einwandfrei vorzubereiten. Unser Team prüft für Sie die zulässige Erhöhungsspanne, erstellt ein rechtssicheres Erhöhungsschreiben und begleitet Sie bei Bedarf bis zur Zustimmung des Mieters. So vermeiden wir unwirksame Erhöhungsverlangen und unnötige Rechtsstreitigkeiten.

Häufig gestellte Fragen

Wie oft darf die Miete erhöht werden?

Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann frühestens 15 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder nach der letzten Mieterhöhung verlangt werden. Die Kappungsgrenze begrenzt die Gesamterhöhung auf maximal 15 % (in Nürnberg) bzw. 20 % innerhalb von drei Jahren. Modernisierungsmieterhöhungen sind davon unabhängig und unterliegen keiner zeitlichen Beschränkung - allerdings darf die monatliche Miete infolge einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen (bei Mieten unter 7 Euro: maximal 2 Euro).

Muss der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?

Ja. Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Mieter seine Zustimmung erklären - er hat dafür eine Frist bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Verweigert der Mieter die Zustimmung, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten Klage auf Zustimmung erheben. Bei Staffelmiete und Indexmiete ist hingegen keine gesonderte Zustimmung erforderlich, da die Erhöhung bereits vertraglich vereinbart ist.

Was passiert bei einer Modernisierungsmieterhöhung?

Bei einer Modernisierungsmieterhöhung darf der Vermieter 8 % der auf die jeweilige Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Die Maßnahme muss mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Reine Instandhaltungskosten sind herauszurechnen. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung. Bei umfangreichen Modernisierungen kann zudem ein Härteeinwand greifen, wenn die neue Miete für den Mieter unzumutbar wäre.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse in Nürnberg bei Neuvermietungen?

Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt in Nürnberg seit deren Einführung und begrenzt die Anfangsmiete bei Neuvermietungen auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zu beachten ist, dass die Mietpreisbremse ausschließlich bei Neuvermietungen greift - laufende Mietverhältnisse werden durch die Kappungsgrenze reguliert, nicht durch die Bremse. Vermieter in Nürnberg, die eine Bestandswohnung neu vermieten, müssen daher zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem aktuellen Nürnberger Mietspiegel ermitteln und dürfen maximal 10 Prozent darüber liegen. Ausnahmen bestehen bei Neubauten (Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014), umfassend modernisierten Wohnungen und Fällen, in denen die Vormiete bereits über der erlaubten Grenze lag. Für Vermieter bedeutet die Mietpreisbremse, dass eine kontinuierliche Kenntnis des Mietspiegels unerlässlich ist. Der Nürnberger Mietspiegel wird regelmäßig aktualisiert und bildet die Grundlage sowohl für Mieterhöhungen im Bestand als auch für die zulässige Anfangsmiete bei Neuvermietungen.

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