Mietausfallwagnis

Mietausfallwagnis - Das Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer Abzugsposten in der Immobilienbewertung und Renditeberechnung, der das Risiko von Mietausfällen durch Leerstand, Zahlungsunfähigkeit des Mieters oder Mietminderungen abbildet. Es wird als Prozentsatz der Jahresbruttomiete angesetzt und mindert den Reinertrag bei der Ertragswertberechnung. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) schreibt den Ansatz eines Mietausfallwagnis im Ertragswertverfahren vor.

Höhe und Ansatz

Das Mietausfallwagnis wird nach Objektart und Marktlage differenziert angesetzt: Bei Wohnimmobilien in guten Lagen typischerweise 2-4 % der Jahresbruttomiete, bei Gewerbeimmobilien aufgrund höherer Fluktuation 4-8 %, bei Einzelhandel und Büro in schwächeren Lagen bis zu 10 %. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen regionale Erfahrungswerte. Ein zu niedrig angesetztes Mietausfallwagnis überschätzt den Ertragswert und damit den Kaufpreis - ein häufiger Fehler bei optimistischen Renditeberechnungen.

Mietausfallwagnis vs. tatsächlicher Leerstand

Das Mietausfallwagnis ist eine kalkulatorische Pauschale und nicht mit dem tatsächlichen Leerstand zu verwechseln. Eine Wohnung, die aktuell vollvermietet ist, hat trotzdem ein Mietausfallwagnis - es bildet das zukünftige Risiko ab. Umgekehrt bedeutet aktueller Leerstand nicht automatisch, dass das Mietausfallwagnis erhöht werden muss, wenn der Leerstand vorübergehend ist (z. B. Mieterwechsel). Bei strukturellem Leerstand hingegen sollte das Wagnis deutlich über dem Standardansatz liegen.

Der Begriff „Wagnis” macht deutlich, dass es sich um einen Erwartungswert handelt, der auf historischen Marktdaten basiert. In Phasen starker Wohnungsnachfrage - wie zuletzt in Nürnberg - ist die Leerstandsquote extrem niedrig, was niedrigere Wagniswerte rechtfertigt. In Gebieten mit strukturell schwacher Nachfrage oder hohem Gewerbeanteil kann das Wagnis hingegen erheblich höher ausfallen. Gutachter passen den Ansatz entsprechend der lokalen Marktlage an.

Auswirkungen auf Ertragswert und Kaufpreis

Im Ertragswertverfahren wird das Mietausfallwagnis als Teil der Bewirtschaftungskosten vom Jahresrohertrag abgezogen. Der verbleibende Reinertrag wird dann mit dem Vervielfältiger kapitalisiert. Da der Vervielfältiger bei einem Liegenschaftszinssatz von vier Prozent und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren etwa 20 beträgt, wirkt sich eine Veränderung des Jahresreinertrags um 1.000 Euro direkt mit 20.000 Euro auf den Ertragswert aus.

Konkret: Bei einer Jahresmiete von 50.000 Euro bedeutet der Unterschied zwischen 2 % und 5 % Mietausfallwagnis eine Differenz von 1.500 Euro im Reinertrag - was bei einem Vervielfältiger von 20 einen Ertragswertunterschied von 30.000 Euro ergibt. Dieser Zusammenhang macht deutlich, warum der korrekte Ansatz des Wagnis bei Verkaufsverhandlungen und Gutachtenerstellung so wichtig ist.

Praxis-Tipp für Investoren in Nürnberg

Wir empfehlen Kapitalanlegern in der Metropolregion Nürnberg, bei der Renditeberechnung ein realistisches Mietausfallwagnis anzusetzen. In gefragten Stadtteilen wie Maxfeld, Gleißhammer oder der Altstadt liegt der Wohnungsleerstand unter 1 % - hier reichen 2 % Mietausfallwagnis. In Randbezirken oder bei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss sollten Sie eher mit 4-6 % rechnen.

Makler-Exposés, die mit 0 % Mietausfallwagnis kalkulieren, zeichnen ein unrealistisch positives Bild - lassen Sie immer mit einem Puffer rechnen, der auch einen Mieterwechsel und eventuellen Renovierungsleerstand abdeckt. Wer eine Immobilie kauft, sollte außerdem berücksichtigen, dass die erste Phase nach dem Eigentümerwechsel häufig mit erhöhtem Managementaufwand verbunden ist - neue Mietverträge, Abrechnungskorrekturen, eventuelle Mietstreitigkeiten. Wir unterstützen Käufer mit einer realistischen Wirtschaftlichkeitsberechnung, die alle relevanten Kosten vollständig abbildet.

Häufig gestellte Fragen

Wird das Mietausfallwagnis im Mietvertrag geregelt?

Nein. Das Mietausfallwagnis ist eine kalkulatorische Größe des Eigentümers und hat mit dem Mietvertrag nichts zu tun. Es dient ausschließlich der internen Renditeberechnung und der Immobilienbewertung. Der Mieter zahlt keine Umlage für das Mietausfallwagnis.

Kann ich das Mietausfallwagnis steuerlich geltend machen?

Nein. Das Mietausfallwagnis ist eine kalkulatorische Größe und kein tatsächlicher Aufwand. Steuerlich absetzbar sind nur tatsächliche Mietausfälle - also entgangene Mieteinnahmen bei Leerstand oder Mietminderung. Diese werden automatisch berücksichtigt, da in der Steuererklärung nur die tatsächlich vereinnahmten Mieten angegeben werden.

Wie beeinflusst das Mietausfallwagnis den Kaufpreis?

Im Ertragswertverfahren wird das Mietausfallwagnis vom Rohertrag abgezogen, bevor der Reinertrag kapitalisiert wird. Ein höheres Wagnis senkt den Reinertrag und damit den Ertragswert - und umgekehrt. Bei einer Jahresmiete von 50.000 Euro bedeutet der Unterschied zwischen 2 % und 5 % Wagnis eine Differenz von 1.500 Euro jährlich, die sich über den Kapitalisierungsfaktor auf 30.000-40.000 Euro Kaufpreisunterschied auswirken kann.

Welchen Wert setzt der Gutachterausschuss Nürnberg an?

Der Gutachterausschuss Nürnberg veröffentlicht im Grundstücksmarktbericht Bewirtschaftungskostensätze, die auch das Mietausfallwagnis umfassen. Für Wohnimmobilien in Nürnberg wird typischerweise ein Wert zwischen 2 und 4 Prozent angesetzt, je nach Lage und Objektqualität. Diese amtlichen Werte sind für Sachverständige eine wichtige Orientierung und können von Käufern und Verkäufern zur Plausibilitätsprüfung von Exposé-Berechnungen herangezogen werden.

Mietausfallwagnis bei gemischt genutzten Immobilien

Bei Immobilien mit Wohn- und Gewerbeanteil - in Nürnberg besonders verbreitet in gründerzeitlichen Wohn- und Geschäftshäusern - ist das Mietausfallwagnis nach Nutzungsarten zu differenzieren. Die Wohneinheiten können mit dem niedrigeren Wert von 2-3 % angesetzt werden, während für Gewerbeflächen im Erdgeschoss oder auf den Obergeschossen 5-8 % realistisch sind. In der Gesamtberechnung wird das gewogene Mietausfallwagnis aus den Flächenanteilen berechnet. Investoren, die gemischt genutzte Objekte in der Nürnberger Innenstadt oder in Vorstadtlagen erwerben, sollten darauf achten, dass ein höherer Gewerbeanteil das Gesamtwagnis spürbar erhöht und damit den Ertragswert senkt. Leerstand im Gewerbebereich dauert oft länger als im Wohnbereich - vor allem, wenn die Flächen für spezifische Nutzungen wie Restaurants oder Einzelhandel ausgebaut wurden und für andere Nutzungen nur mit größerem Umbauaufwand nutzbar sind.

Wie gehe ich als Verkäufer mit dem Mietausfallwagnis im Verkaufsgespräch um?

Wenn ein Kaufinteressent die Renditeberechnung im Exposé hinterfragt und auf das Mietausfallwagnis anspricht, empfehlen wir, offen und sachlich zu antworten: Nennen Sie den verwendeten Prozentsatz, erläutern Sie die Wahl anhand der aktuellen Leerstandssituation und der lokalen Gutachterausschuss-Empfehlungen und stellen Sie dar, wie sich eine abweichende Einschätzung auf den Ertragswert auswirken würde. Eine transparente Darstellung erhöht das Vertrauen des Käufers und verhindert nachträgliche Preisverhandlungen, die auf einem vermeintlich zu optimistisch gerechneten Wagnis basieren. Wir helfen Verkäufern, eine belastbare und marktgerechte Wirtschaftlichkeitsübersicht zu erstellen, die auch einer gründlichen Käuferprüfung standhält.

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