Kernsanierung

Kernsanierung - Eine Kernsanierung ist die umfassendste Form der Gebäudesanierung, bei der ein Bestandsgebäude bis auf die tragende Substanz zurückgebaut und anschließend mit moderner Technik und Materialien komplett neu aufgebaut wird. Das Ergebnis entspricht in Ausstattung und Energiestandard weitgehend einem Neubau - bei Erhalt der vorhandenen Bausubstanz.

Was umfasst eine Kernsanierung?

Bei einer Kernsanierung werden sämtliche nicht-tragenden Bauteile und die gesamte technische Infrastruktur eines Gebäudes erneuert. Der Umfang geht dabei weit über eine normale Modernisierung oder Renovierung hinaus. Typischerweise umfasst eine Kernsanierung folgende Gewerke:

Die Dachsanierung beinhaltet die Erneuerung der Eindeckung, der Dämmung und gegebenenfalls des Dachstuhls. Die Fassade wird neu gedämmt, verputzt oder verkleidet, um aktuelle Energiestandards zu erreichen. Sämtliche Fenster und Außentüren werden durch moderne Elemente mit zeitgemäßen U-Werten ersetzt. Die komplette Heizungsanlage wird ausgetauscht - in den meisten Fällen gegen ein GEG-konformes System wie eine Wärmepumpe oder einen Fernwärmeanschluss. Die gesamte Elektroinstallation wird nach aktuellen Normen neu verlegt, einschließlich Unterverteilung, Schutzschaltern und zeitgemäßer Steckdosenplanung. Ebenso werden die Sanitärleitungen für Wasser und Abwasser vollständig erneuert, oft einschließlich neuer Bäder und Küchenleitungen. Innenwände werden je nach Bedarf versetzt oder entfernt, Estriche und Bodenaufbauten neu erstellt.

Die Abgrenzung zu anderen Sanierungsformen ist wichtig: Eine Renovierung beschränkt sich auf optische Verbesserungen wie Malerarbeiten oder neue Bodenbeläge. Eine Modernisierung betrifft einzelne Bauteile wie den Austausch der Heizung oder neue Fenster. Die Kernsanierung hingegen erfasst das gesamte Gebäude systematisch und bringt es auf einen einheitlichen, aktuellen Standard.

Die Kosten für eine Kernsanierung liegen je nach Zustand des Gebäudes, Region und Ausstattungsstandard zwischen 800 und 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder unvorhergesehenen Schäden an der Bausubstanz können die Kosten auch darüber hinausgehen. In der Metropolregion Nürnberg bewegen sich die Kosten aktuell eher im oberen Bereich dieser Spanne, da die Handwerkerauslastung hoch und die Materialpreise nach den Steigerungen der letzten Jahre stabil auf erhöhtem Niveau geblieben sind.

Energieeffizienz und steuerliche Vorteile

Eine Kernsanierung bietet die Chance, ein Bestandsgebäude auf einen modernen Energieeffizienzstandard zu bringen. Je nach Umfang der Maßnahmen kann ein kernsaniertes Gebäude den KfW-Effizienzhaus-Standard 70 oder sogar 55 erreichen. Dies wirkt sich unmittelbar auf den Energieausweis und damit auf den Marktwert der Immobilie aus - ein entscheidender Faktor bei einem späteren Verkauf.

Steuerlich können Eigentümer von einer Kernsanierung erheblich profitieren: Selbstnutzer können nach § 35c EStG 20 Prozent der Sanierungskosten über drei Jahre von der Steuerschuld abziehen - maximal 40.000 Euro pro Objekt. Vermieter setzen die Sanierungskosten als Erhaltungsaufwand sofort oder verteilt auf bis zu fünf Jahre steuerlich ab. Bei denkmalgeschützten Gebäuden greifen die noch günstigeren Regelungen der Denkmal-AfA nach § 7i EStG. Zusätzlich stehen Fördermittel der KfW und des BAFA für einzelne energetische Maßnahmen im Rahmen der Kernsanierung zur Verfügung.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg gibt es einen großen Bestand an Nachkriegsgebäuden der 1950er- bis 1970er-Jahre, die häufig Kandidaten für eine Kernsanierung sind. Besonders in Stadtteilen wie Langwasser, Schweinau, Gibitzenhof oder Muggenhof finden wir regelmäßig Objekte, bei denen sich eine Kernsanierung wirtschaftlich lohnt - vorausgesetzt, die tragende Substanz ist intakt.

Wir empfehlen, vor der Kaufentscheidung für ein sanierungsbedürftiges Objekt einen unabhängigen Bausachverständigen mit einer Substanzprüfung zu beauftragen. Die Kosten hierfür liegen zwischen 1.000 und 2.500 Euro, können aber vor teuren Überraschungen bei der Sanierung schützen. Ein realistischer Kostenplan sollte immer einen Puffer von mindestens 15 bis 20 Prozent für unvorhergesehene Maßnahmen enthalten. Bei der Bewertung von Bestandsimmobilien in der Region kalkulieren wir den Sanierungsbedarf detailliert ein - denn der Kaufpreis eines sanierungsbedürftigen Objekts plus Kernsanierungskosten sollte unter dem Marktwert einer vergleichbaren, bereits sanierten Immobilie liegen.

Häufig gestellte Fragen

Wann lohnt sich eine Kernsanierung gegenüber einem Abriss und Neubau?

Eine Kernsanierung lohnt sich, wenn die tragende Substanz - also Fundament, Kellerwände, Geschossdecken und tragende Wände - in gutem Zustand ist. Als Faustregel gilt: Liegen die Sanierungskosten unter 75 Prozent der Neubaukosten, ist die Kernsanierung in der Regel wirtschaftlicher. Zusätzlich entfallen bei einer Sanierung oft aufwendige Abbruchgenehmigungen und Entsorgungskosten. Bei denkmalgeschützten Gebäuden kommt ein Abriss ohnehin nicht in Frage.

Kann ich während einer Kernsanierung im Gebäude wohnen bleiben?

In den meisten Fällen ist ein Bewohnen während einer Kernsanierung nicht möglich. Da Elektrik, Sanitär und Heizung komplett erneuert werden, fehlt zeitweise die grundlegende Versorgungsinfrastruktur. Die Bauzeit für eine Kernsanierung eines Einfamilienhauses beträgt je nach Umfang zwischen sechs und zwölf Monaten. Eigentümer sollten die Kosten für eine Übergangswohnung in die Gesamtkalkulation einbeziehen - in Nürnberg liegen diese aktuell bei etwa 800 bis 1.200 Euro monatlich für eine möblierte Wohnung.

Welche Genehmigungen brauche ich für eine Kernsanierung?

Eine reine Kernsanierung ohne Änderung der Gebäudekubatur oder der Nutzung ist in Bayern in der Regel nicht genehmigungspflichtig. Sobald jedoch tragende Wände versetzt, Dachgauben hinzugefügt, die Nutzung geändert oder zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, ist eine Baugenehmigung beim Bauordnungsamt der Stadt Nürnberg erforderlich. Bei denkmalgeschützten Gebäuden muss zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde eingeholt werden.

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