Kauf auf Rentenbasis

Kauf auf Rentenbasis - Der Kauf auf Rentenbasis ist eine Sonderform des Immobilienerwerbs, bei der der Käufer den Kaufpreis nicht als Einmalbetrag, sondern in regelmäßigen Ratenzahlungen über einen längeren Zeitraum entrichtet. Das Eigentum an der Immobilie geht dabei in der Regel bereits mit Vertragsschluss und Grundbucheintragung auf den Käufer über.

Funktionsweise und vertragliche Gestaltung

Beim Kauf auf Rentenbasis wird der Kaufpreis in wiederkehrende Zahlungen aufgeteilt, die monatlich, vierteljährlich oder jährlich an den Verkäufer geleistet werden. Die Laufzeit und Höhe der Raten werden individuell vereinbart und im notariell beurkundeten Kaufvertrag festgehalten. Die notarielle Beurkundung ist wie bei jedem Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben.

Zur Absicherung des Verkäufers wird eine sogenannte Reallast im Grundbuch eingetragen. Die Reallast verpflichtet den jeweiligen Eigentümer der Immobilie zur regelmäßigen Zahlung der vereinbarten Raten, unabhängig davon, ob die Immobilie weiterverkauft wird. Zusätzlich kann ein Rücktrittsrecht des Verkäufers vereinbart werden, das greift, wenn der Käufer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät. Dieses Rücktrittsrecht wird in der Regel durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert.

Ein wesentliches Merkmal des Kaufs auf Rentenbasis ist, dass das Eigentum bereits mit der Eintragung im Grundbuch auf den Käufer übergeht. Der Käufer kann die Immobilie ab diesem Zeitpunkt nutzen, vermieten oder baulich verändern. Der Verkäufer behält lediglich den schuldrechtlichen Anspruch auf die Ratenzahlungen, abgesichert durch die Reallast.

Die steuerliche Behandlung ist komplex: Der Käufer kann die Immobilie sofort abschreiben, während der Verkäufer die Ratenzahlungen als wiederkehrende Bezüge versteuern muss. Ein Teil der Raten kann als Zinsanteil gewertet werden, was steuerliche Auswirkungen für beide Seiten hat.

Abgrenzung zur Leibrente

Der Kauf auf Rentenbasis wird häufig mit der Leibrente verwechselt, obwohl sich beide Modelle in einem entscheidenden Punkt unterscheiden. Beim Kauf auf Rentenbasis wird die Rentenzahlung auf einen festgelegten Zeitraum begrenzt, etwa 15 oder 20 Jahre. Die Gesamtsumme der Raten steht damit von Anfang an fest und entspricht dem vereinbarten Kaufpreis zuzüglich eines Zinsanteils.

Bei der Leibrente hingegen werden die Zahlungen bis zum Lebensende des Verkäufers geleistet. Die Gesamtbelastung für den Käufer ist hier ungewiss und hängt von der Lebenserwartung des Verkäufers ab. Die Leibrente birgt damit ein kalkulatorisches Risiko für den Käufer, während der Kauf auf Rentenbasis eine planbare Gesamtbelastung bietet.

Wertsicherung der Raten

Ein wichtiger Aspekt, der oft vergessen wird: Ohne Wertsicherungsklausel verlieren die Ratenzahlungen im Laufe der Zeit durch Inflation an Kaufkraft. Bei einer Vertragslaufzeit von 20 Jahren und einer durchschnittlichen Inflation von 3 % beträgt der Kaufkraftverlust der letzten Raten fast die Hälfte des Anfangswerts. Wir empfehlen daher, in Verträgen über den Kauf auf Rentenbasis stets eine Wertsicherungsklausel aufzunehmen, die die Raten an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (VPI) koppelt. So werden Käufer und Verkäufer gleichermaßen vor Inflationsüberraschungen geschützt.

Praxis-Tipp für Nürnberg und die Metropolregion

In der Metropolregion Nürnberg ist der Kauf auf Rentenbasis vor allem bei älteren Eigentümern ein Thema, die ihre Immobilie veräußern möchten, aber weiterhin regelmäßige Einkünfte benötigen. Das Modell findet sich gelegentlich bei Einfamilienhäusern in Stadtteilen wie Nürnberg-Eibach, Zirndorf oder Schwabach, wo die Immobilienwerte eine sinnvolle Ratenhöhe ermöglichen.

Wir empfehlen beiden Vertragsparteien, vor Abschluss eines solchen Vertrags eine professionelle Wertermittlung durchführen zu lassen und die steuerlichen Folgen mit einem Steuerberater zu besprechen. Zudem sollte die Ratenhöhe an einen Wertsicherungsindex gekoppelt werden, um den Kaufkraftverlust über die Laufzeit auszugleichen. Der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts ist hierfür die gängige Bezugsgröße. Wir koordinieren bei Bedarf die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Notar in der Region, der mit solchen Sondergestaltungen vertraut ist.

Häufige Fragen zum Kauf auf Rentenbasis

Für wen eignet sich der Kauf auf Rentenbasis?

Das Modell eignet sich für Käufer, die keine vollständige Bankfinanzierung erhalten oder wünschen, und für Verkäufer, die anstelle eines einmaligen Kaufpreises regelmäßige Zahlungen bevorzugen. Typische Konstellationen sind der Verkauf innerhalb der Familie oder zwischen Parteien mit bestehendem Vertrauensverhältnis, da das Modell ein gewisses Zahlungsausfallrisiko birgt.

Was passiert bei Zahlungsverzug des Käufers?

Gerät der Käufer mit den Ratenzahlungen in Verzug, kann der Verkäufer je nach vertraglicher Vereinbarung Verzugszinsen verlangen, die Reallast zwangsvollstrecken lassen oder bei erheblichem Rückstand vom Vertrag zurücktreten. Ist eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, kann der Verkäufer die Rückübertragung der Immobilie verlangen. Bereits geleistete Raten werden dann nach den vertraglichen Regelungen verrechnet.

Muss die Grunderwerbsteuer sofort gezahlt werden?

Ja. Die Grunderwerbsteuer wird auf den vollen Kaufpreis berechnet und ist unabhängig von der Ratenzahlung sofort nach Zustellung des Steuerbescheids fällig. In Bayern beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, also nach vollständiger Zahlung der Grunderwerbsteuer.

Kann der Verkäufer die Raten vorzeitig einfordern, wenn er Liquiditätsbedarf hat?

Grundsätzlich nein - der Kaufvertrag legt die Ratenzahlungen verbindlich fest. Der Verkäufer kann sein Recht auf die Raten aber abtretren oder beleihen lassen, sofern dies vertraglich nicht ausgeschlossen ist. Einige Verträge sehen auch ein Sonderkündigungsrecht zugunsten des Käufers vor, der bei entsprechender Finanzkraft die Restschuld vorzeitig tilgen kann - was für den Verkäufer dann eine Einmalzahlung bedeutet.

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