Dachgeschossausbau

Dachgeschossausbau - Der Dachgeschossausbau bezeichnet den Umbau eines bisher ungenutzten oder nur als Abstellfläche genutzten Dachraums zu vollwertigem Wohnraum, der baurechtlich als Nutzungsänderung gilt und in der Regel eine Baugenehmigung erfordert.

Was bedeutet Dachgeschossausbau im Detail?

Ein Dachgeschossausbau schafft zusätzliche Wohnfläche innerhalb der bestehenden Gebäudehülle und ist damit eine der wirtschaftlichsten Möglichkeiten, Wohnraum zu gewinnen, ohne ein Grundstück neu zu bebauen. Durch die Umwandlung von bisher ungenutztem Dachraum in Schlaf-, Arbeits- oder Kinderzimmer lässt sich die Wohnfläche eines Hauses je nach Grundriss um 30 bis 50 Prozent erweitern.

Baurechtlich handelt es sich beim Dachgeschossausbau um eine Nutzungsänderung, die nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) genehmigungspflichtig ist. Der Bauherr muss nachweisen, dass die geplanten Räume die Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen. Dazu gehört insbesondere die lichte Raumhöhe: Mindestens die Hälfte der Grundfläche eines Aufenthaltsraums muss eine lichte Höhe von 2,40 Metern aufweisen. Flächen mit einer Höhe unter einem Meter werden bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) gar nicht angerechnet, Flächen zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte.

Für ausreichende Belichtung und Belüftung sorgen Dachflächenfenster oder Gauben. Dachflächenfenster sind in der Regel kostengünstiger und genehmigungsfrei, solange sie die Dachfläche nicht wesentlich verändern. Gauben hingegen vergrößern den nutzbaren Raum mit voller Stehhöhe erheblich, erfordern aber einen Standsicherheitsnachweis und eine Baugenehmigung. Beide Varianten müssen die Anforderungen an den zweiten Rettungsweg im Brandschutz erfüllen.

Energetisch verlangt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), dass bei einem Dachgeschossausbau die Dachfläche nachträglich gedämmt wird, sofern sie die geltenden U-Wert-Grenzwerte nicht einhält. In der Praxis bedeutet dies eine Zwischensparren- oder Aufsparrendämmung mit einem U-Wert von maximal 0,24 W/(m²·K). Diese Anforderung fällt unabhängig davon an, ob der Ausbau genehmigungspflichtig ist oder nicht.

Kosten und Wertsteigerung

Die Kosten für einen Dachgeschossausbau liegen je nach Ausstattungsstandard und baulichem Aufwand zwischen 500 und 1.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Einfache Ausbauten mit Dachflächenfenstern, Standarddämmung und Trockenbauwänden bewegen sich am unteren Ende der Spanne. Aufwendigere Projekte mit Gauben, neuen Sanitärinstallationen, Fußbodenheizung und hochwertigen Materialien erreichen die obere Grenze oder überschreiten sie.

Der Wertsteigerung der Immobilie steht in der Regel deutlich über den Investitionskosten. Durch den Zugewinn an Wohnfläche erhöht sich der Marktwert des Gebäudes überproportional, da die teuren Grundstücks- und Rohbaukosten bereits bestehen. Bei Mehrfamilienhäusern ist der Brandschutz besonders zu beachten: Ab einer bestimmten Gebäudeklasse (Gebäudeklasse 4 und 5) schreibt die BayBO feuerbeständige Decken, einen notwendigen Treppenraum mit Rauchschutzabschluss und teilweise eine Brandmeldeanlage vor. Diese Anforderungen können die Ausbaukosten bei MFH erheblich steigern.

Wirtschaftlichkeit nach Ausbaustandard - Rechenbeispiel Nürnberg-Gostenhof (60 m² DG)

Ausbaustandard	Baukosten gesamt	Kosten je m²	Marktwert nach Ausbau	Wertzuwachs
Einfach (Dachflächenfenster, Standarddämmung)	36.000 €	600 €/m²	240.000 €	+204.000 €
Mittel (1 Gaube, GEG-Dämmung, Fußbodenheizung)	54.000 €	900 €/m²	270.000 €	+216.000 €
Hochwertig (2 Gauben, Badezimmer, Parkett)	72.000 €	1.200 €/m²	300.000 €	+228.000 €

Annahmen: ETW-Marktwert Gostenhof ca. 4.000 €/m² (2024), DG-Abschlag 0 % bei vollwertigem Ausbau. Sachwert vor Ausbau nicht enthalten.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In Nürnberg, Fürth und Erlangen herrscht seit Jahren ein angespannter Wohnungsmarkt. Der Dachgeschossausbau bietet gerade Eigentümern von Altbauten in gefragten Stadtteilen wie Gostenhof, St. Johannis, Maxfeld oder der Südstadt eine attraktive Möglichkeit, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen oder eine neue Mieteinheit zu gewinnen. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde der Stadt Nürnberg berät im Vorfeld über Genehmigungserfordernisse und Stellplatzpflichten.

Unser Experten-Netzwerk empfiehlt, vor Planungsbeginn einen Statiker mit der Prüfung der vorhandenen Dachkonstruktion zu beauftragen. Gerade bei fränkischen Fachwerkhäusern und Nachkriegsbauten weicht die tatsächliche Tragfähigkeit oft von den Annahmen ab. Die Kombination aus GEG-konformer Dämmung und durchdachter Gaube kann den Wohnwert erheblich steigern und gleichzeitig die Energiekosten senken.

Häufig gestellte Fragen

Braucht man für einen Dachgeschossausbau immer eine Baugenehmigung?

In Bayern ist der Dachgeschossausbau als Nutzungsänderung grundsätzlich genehmigungspflichtig, sobald neue Aufenthaltsräume entstehen. Selbst wenn keine Gauben gebaut werden und die äußere Gestalt des Gebäudes unverändert bleibt, muss die Nutzungsänderung bei der Bauaufsichtsbehörde angezeigt oder genehmigt werden. Ausnahmen bestehen nur in eng begrenzten Fällen, etwa bei verfahrensfreien Vorhaben nach Art. 57 BayBO.

Welche Dachneigung eignet sich für einen Ausbau?

Eine Dachneigung von mindestens 35 Grad bietet in der Regel ausreichend Stehhöhe, um wirtschaftlich sinnvoll Wohnraum zu schaffen. Bei flacheren Dächern (unter 30 Grad) wird der nutzbare Bereich mit voller Raumhöhe sehr schmal, sodass Gauben oder eine Dachanhebung erforderlich werden. Steilere Dächer ab 45 Grad sind für den Ausbau besonders geeignet, da sie auf fast der gesamten Grundfläche volle Stehhöhe bieten.

Welche Fördermittel gibt es für den Dachgeschossausbau?

Für die energetische Ertüchtigung der Dachfläche im Rahmen des Ausbaus stehen KfW-Kredite und BAFA-Zuschüsse zur Verfügung, insbesondere im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Gefördert werden Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle wie die Dachdämmung mit einem Zuschuss von bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten. Voraussetzung ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten, der die Maßnahme plant und die Förderfähigkeit bestätigt.

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