Abberufung

Abberufung - Die Abberufung ist der Widerruf der Bestellung eines WEG-Verwalters durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss. Die Abberufung beendet das Organverhältnis, der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach.

Rechtliche Grundlagen seit der WEG-Reform 2020

Vor der Reform war die Abberufung des Verwalters nur aus wichtigem Grund möglich - etwa bei groben Pflichtverletzungen, Untreue oder fehlender Sachkunde. Die Eigentümergemeinschaft musste den wichtigen Grund nachweisen, was in der Praxis häufig zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten führte.

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 1. Dezember 2020 hat diese Hürde beseitigt. Nach § 26 Abs. 3 WEG n.F. kann der Verwalter nun jederzeit ohne Angabe von Gründen mit einfacher Stimmenmehrheit der anwesenden oder vertretenen Eigentümer abberufen werden. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, unabhängig von seiner ursprünglichen Laufzeit.

Eine vertragliche Beschränkung der Abberufung - etwa Klauseln, die die Abberufung nur aus wichtigem Grund zulassen - ist unwirksam. Allerdings können im Verwaltervertrag Vergütungsregelungen für die Restlaufzeit enthalten sein, die bei vorzeitiger Abberufung greifen.

Ablauf der Abberufung in der Praxis

Die Abberufung wird durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung herbeigeführt. Der Tagesordnungspunkt muss in der Einladung angekündigt werden. Die Abstimmung erfolgt mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen - Wirtschaftspläne, Abrechnungen, Verträge, Kontobelege, Beschlusssammlung - an die Gemeinschaft oder den Nachfolgeverwalter herauszugeben.

Die Einberufungsfrist für eine außerordentliche Eigentümerversammlung beträgt nach § 24 Abs. 4 WEG mindestens zwei Wochen. Bei besonderer Dringlichkeit - etwa bei einem gravierenden Vertrauensbruch - kann die Frist verkürzt werden, sofern alle Eigentümer damit einverstanden sind oder die Satzung dies erlaubt. Im Einladungsschreiben ist der Tagesordnungspunkt „Abberufung des Verwalters und Bestellung eines Nachfolgeverwalters” konkret zu bezeichnen.

Die Eigentümerversammlung sollte im selben Beschluss oder in einem nachfolgenden Tagesordnungspunkt die Bestellung eines neuen Verwalters vornehmen, um eine verwalterlose Phase zu vermeiden. Ein Übergabeprotokoll, das sämtliche übergebenen Unterlagen und Schlüssel verzeichnet, empfiehlt sich dringend.

Herausgabepflichten des abberufenen Verwalters

Der abberufene Verwalter ist zur sofortigen Herausgabe aller Verwaltungsunterlagen verpflichtet. Dazu zählen insbesondere:

• Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG
• Hausgeldkonten-Unterlagen und Bankvollmachten
• Instandhaltungsrücklage (Kontoübergang)
• Wartungs- und Versicherungsverträge
• Schlüssel, Zugangsdaten und technische Dokumentationen

Verweigert der abberufene Verwalter die Herausgabe, kann die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Titel erwirken und die Herausgabe im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen. In dringenden Fällen kommt auch eine einstweilige Verfügung in Betracht.

Praxis-Tipp für Eigentümer in Nürnberg und Franken

In der Metropolregion Nürnberg empfehlen wir Eigentümergemeinschaften, die mit der Leistung ihres Verwalters unzufrieden sind, zunächst das Gespräch zu suchen und konkrete Mängel schriftlich zu dokumentieren - beispielsweise verzögerte Jahresabrechnungen, nicht durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen oder fehlende Transparenz bei der Rücklage. Führt dies nicht zur Besserung, sollte eine außerordentliche Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt Abberufung einberufen werden.

Parallel empfiehlt es sich, bereits Angebote von Nachfolgeverwaltern einzuholen, um einen nahtlosen Übergang zu gewährleisten. In Nürnberg und dem Umland gibt es eine Reihe qualifizierter IHK-zertifizierter Hausverwaltungen, deren Angebote gut verglichen werden sollten. Typische Verwalterhonorare für Nürnberger WEG-Objekte liegen je nach Objektgröße und Leistungsumfang zwischen 25 und 45 Euro pro Wohneinheit und Monat. Lassen Sie sich Leistungsverzeichnisse und Referenzobjekte vorlegen, bevor Sie einen neuen Verwaltervertrag unterzeichnen.

Häufig gestellte Fragen

Kann der Verwalter gegen seine Abberufung vorgehen?

Der Verwalter kann den Abberufungsbeschluss innerhalb eines Monats gerichtlich anfechten, wenn formelle Fehler vorliegen - etwa eine fehlerhafte Einberufung der Versammlung oder ein Verstoß gegen das Ankündigungsgebot. Gegen die inhaltliche Entscheidung der Gemeinschaft hat er seit der WEG-Reform kaum Handhabe, da kein wichtiger Grund mehr erforderlich ist. Lediglich bei offensichtlichem Rechtsmissbrauch - was in der Praxis extrem selten ist - könnte ein Gericht die Abberufung für unwirksam erklären.

Wer führt die Verwaltung nach der Abberufung?

Bis zur Bestellung eines neuen Verwalters bleibt der abberufene Verwalter für dringende Verwaltungsmaßnahmen zuständig, die nicht aufgeschoben werden können - etwa die Beauftragung einer Notfall-Reparatur oder die Zahlung laufender Betriebskosten. Alternativ kann das Gericht auf Antrag eines Eigentümers einen Notverwalter bestellen. Wir empfehlen ausdrücklich, die Nachfolge vor der Abberufung zu klären, damit kein Vakuum entsteht, das die ordnungsgemäße Verwaltung gefährdet.

Hat der abberufene Verwalter Anspruch auf Vergütung?

Für den Zeitraum bis zum Ende des Verwaltervertrags (maximal sechs Monate nach Abberufung) hat der Verwalter grundsätzlich Anspruch auf die vereinbarte Vergütung, sofern im Vertrag keine abweichende Regelung getroffen wurde. Er muss sich jedoch anderweitig erzielte Einkünfte anrechnen lassen. Eine Schadensersatzklausel im Verwaltervertrag, die bei Abberufung eine hohe Entschädigung vorsieht, kann im Einzelfall unangemessen und damit nach AGB-Recht unwirksam sein. Im Streitfall empfehlen wir anwaltliche Beratung durch einen im WEG-Recht spezialisierten Rechtsanwalt.

Wie wählt man nach der Abberufung den richtigen Nachfolgeverwalter?

Die Auswahl eines neuen Verwalters sollte strukturiert erfolgen: Holen Sie mindestens drei Angebote von IHK-zertifizierten Hausverwaltungen ein und vergleichen Sie Leistungsumfang, Reaktionszeiten und Honorar. In der Metropolregion Nürnberg liegen die Verwalterhonorare für WEG-Objekte je nach Größe und Lage zwischen 25 und 45 Euro pro Wohneinheit und Monat. Lassen Sie sich Referenzobjekte vergleichbarer Größe benennen und sprechen Sie dort mit den jeweiligen Beiräten. Ein guter Verwalter bringt ein strukturiertes Übergabeprotokoll mit und koordiniert die Übernahme der Unterlagen vom Vorgänger. Wir unterstützen Eigentümergemeinschaften in Nürnberg und der Metropolregion gerne bei der Verwalterauswahl und der Formulierung eines praxistauglichen Leistungsverzeichnisses.

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